La renegociación de la hipoteca durante la crisis económica

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@BallugeraCarlos. En medio de la crisis económica, el Gobierno Vasco se propuso ayudar a las personas consumidoras hipotecadas para que salieran de la crisis con sus propias fuerzas. La base de la ayuda se apoya en el reconocimiento de los derechos de las personas consumidoras, por medio de la renegociación de sus contratos, con la ayuda de la Administración autonómica, basados en el alegato de que la crisis con su secuela de paro forzoso, como un caso de fuerza mayor, suspende el cumplimiento de las amortizaciones hasta la recuperación. Vamos a ver el comentario.

ANÁLISIS Y COMENTARIO DE LA PROPUESTA DEL GOBIERNO VASCO SOBRE AYUDA AL SOBRENDEUDAMIENTO HIPOTECARIO

Se comparte el diagnóstico: el origen del problema está en la escalada de precios provocada por la especulación financiada con los préstamos a promotores de las entidades de crédito. Su consecuencia es que los bancos son corresponsables y deben ayudar a paliar las dificultades de los deudores hipotecarios.

El conflicto se centra alrededor de un bien especialmente protegido: la vivienda. Los focos de acción son, uno preventivo, a cargo de Kontsumobide, después la mediación con las entidades para reeestructurar la deuda a cargo de Justicia y, finalmente, la recompra de la vivienda protegida por Vivienda y la entrada privilegiada de los desahuciados en los programas públicos de ayuda al alquiler.

El apartado más consistente, financieramente hablando es el de Vivienda, pero limita su radio de acción a la vivienda de protección pública. Por contra, la actuación de Kontsumobide es preventiva y se refiere más al momento inicial del préstamo que a su ejecución por incumplimiento. Por eso nos vamos a centrar en las actuaciones de Justicia.

En general, creemos que la legislación de protección de las personas consumidoras tiende a crear las condiciones de mercado que permitan a éstas la negociación de sus contratos en una situación de ventaja mutua.

El desequilibrio de los contratos celebrados hasta la fecha, con altos precios de compra, intereses altos y demoras abusivas, justifica la intervención pública, para que por medio de la renegociación de los contratos, puedan los consumidores mejorar su situación y asegurarse el disfrute a coste razonable de su vivienda.

En este punto el 11 marzo 2012 ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos que es referencia obligada de la propuesta del Gobierno Vasco que estamos analizando.

En este R. D.-L. se establecen una serie de ventajas a favor de los deudores hipotecarios que contemplan la reestructuración de la deuda de la persona consumidora en dificultades.

Supuesto que el deudor reúna los muchos requisitos que en el R. D.-L. se exigen, tiene el derecho a obtener una oferta de la entidad de crédito para la reestructuración de su deuda que deberá contener las concesiones siguientes, que se supone, mejoran las condiciones de su crédito o préstamo hipotecario:

1.- Carencia en la amortización de capital de cuatro años.

2.- Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

3.- Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.

4.- Amortización anticipada sin comisión durante los 10 años siguientes a la aprobación del plan de amortización.

En caso de que la oferta de la entidad de crédito no permita la viabilidad de la deuda, la persona consumidora puede obtener todavía la quita parcial de su deuda y la dación en pago. En todo caso y durante todo el proceso se beneficiará de una rebaja del interés de demora, que no puede superar al interés remuneratorio pactado más un 2,5 por cien.

Pero las condiciones que se establecen para que deudoras y deudores hipotecarios puedan aprovecharse de las ventajas contempladas son muy restrictivas y chocan con las medidas propuestas por Justicia, en concreto con los límites de precio de las viviendas, la posibilidad de solicitarlas a pesar de que se haya iniciado la ejecución, etc.

La primera restricción del R. D.-L. 6/2012 está en la definición del umbral de exclusión que permite al deudor acogerse a las medidas de apoyo.

1.- El R. D.-L. parte de que se trata de deudores hipotecarios por préstamo o crédito para la adquisición de la vivienda hipotecada.

2.- La situación de exclusión se define no por relación a los deudores y garantes sino con relación a la unidad familiar conviviente en la vivienda.

3.- La cuota debe ser superior al 60 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar.

4.- La unidad familiar no puede tener otros bienes con los que hacer frente a la deuda.

La segunda gran restricción está en el límite de precio de la vivienda que se pone en 200.000 euros lo que la hace inaplicable en Euskadi.

La tercera restricción es el carácter voluntario para los bancos del Código de Buenas Prácticas. Las entidades de crédito pueden acogerse a las medidas voluntariamente, si bien es cierto, que se ha adherido prácticamente la totalidad del sector.

En conclusión: las medidas parecen potentes, pero se limita mucho el ámbito de aplicación. Por eso para que las medidas sean eficaces hay que suavizar mucho las condiciones para acogerse a ellas.

Una cosa nos llama la atención del R. D.-L. 6/2012 y es su inconsecuencia. Por una parte,

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define las condiciones que permiten acogerse a sus ventajas como un supuesto de fuerza mayor agravada, sin embargo, no aplica la consecuencia jurídica que corresponde a la fuerza mayor –la suspensión de la obligación y la exoneración del deudor-, sino otra menos beneficiosa que hemos visto.

El caso fortuito o la fuerza es aquel hecho, suceso o impedimento ajeno a la esfera de control del deudor que resulta imprevisible o que previsto es inevitable y que guarda con el incumplimiento una relación de causalidad.

Los comentarios descriptivos de la doctrina surgidos nada más publicarse el R. D.-L. 6/2012 así lo dan a entender. Por ejemplo. García de Pablo arranca su análisis diciendo que “La profunda crisis económica que sufre España ha provocado que muchas familias, como consecuencia de la situación de desempleo prolongada en el tiempo, no hayan podido cumplir con sus obligaciones derivadas de los préstamos hipotecarios concertados con las entidades financieras para la adquisición de su vivienda[1]”.

Queda de manifiesto en ese análisis, que pretende ser una descripción del R. D.-L., la relación de causalidad entre la crisis y su correlato de desempleo prolongado, por una parte, y el incumplimiento del deudor hipotecario, por otra. En efecto, el deudor sólo tiene para pagar sus cuotas su salario y eso ya lo sabía la entidad de crédito al conceder el préstamo.

La consecuencia de tal situación es la exoneración del deudor. Conviene no dejar pasar por alto tan señaladísima consecuencia arraigada en el centro de la regulación del Derecho de obligaciones vigente en España. Parece increíble, pero ese es el Derecho vigente aquí y ahora.

Como las deudas de suma de dinero se considera que no pueden extinguirse por imposibilidad creemos sin embargo, que al menos, dan lugar a la suspensión de la deuda y consecuente falta de devengo de los intereses correspondientes. Sólo en el caso de una mora muy prolongada cabría reclamar la extinción de la obligación por haberse frustrado el interés del contrato.

Asumiendo el anterior análisis de entre las medidas o ventajas recogidas en el R. D.-L. 6/2012 y que hemos enumerado, el reconocimiento de la fuerza mayor como causa de exoneración de la obligación de pago de cuotas por el deudor hipotecario nos da como

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consecuencia jurídica de esa causa de exoneración o suspensión las siguientes ventajas coincidentes en parte con las dichas:

1.- Carencia indefinida mientras subsista la fuerza mayor del pago de la cuota de amortización.

2.- Suspensión del devengo de intereses remuneratorios y de demora.

3.- Permanencia del deudor en el disfrute de la vivienda.

En esas condiciones el juez no podrá despachar la ejecución de la deuda y si la hubiere despachado la misma se le puede poner de manifiesto en cualquier estado del procedimiento, conforme al art. 562 LEC, a fin de que suspenda la ejecución en tanto subsista la fuerza mayor.

Con eso se pone al deudor en una situación óptima de cara a la negociación de la reestructuración de la deuda, que podrá contemplar quitas parciales, ampliaciones de plazo, reducciones de tipo de interés remuneratorio y de demora y la dación en pago.

En complemento de lo anterior se propone también:

1.- Intervención del Ministerio Fiscal en la ejecución en defensa del deudor, para lo que habrá de dársele la oportuna noticia por el Juez.

2.- Colaboración de las Asociaciones de Personas Consumidoras en el asesoramiento y canalización de las reclamaciones.

3.- Campaña de divulgación de la medida entre la comunidad jurídica con el propósito de crear un ambiente favorable a la misma.

4.- Estudio del posible complemento del R. D.-L. 6/2012 al amparo de la normativa autonómica para desarrollar las bases de las obligaciones contractuales.

5.- Apoyo de Kutxabank a los deudores, para lo que debe decidir en sus órganos de gestión directivos la sumisión al arbitraje de consumo, la publicación de un código de conducta vinculante que mejore el Código de Buenas Prácticas y el apoyo financiero mediante una línea de crédito de cuantía a determinar a las personas en situación de dificultad.

Finalmente, recordar que en el trabajo “Respuestas normativas a los problemas de los consumidores en la crisis” se recogen y explican otras posibles medidas paliativas de la situación de crisis de deudoras y deudores hipotecarios.

Bilbao, 22 de marzo de 2012

[1] García de Pablo, J.-F., “La protección de los Deudores Hipotecarios sin recursos”, Diario La Ley,  núm. 7.819, 15 marzo 2012.

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