Pago de la deuda con la casa

0
524

LA ENTREGA DE LA FINCA HIPOTECADA SALDA LA DEUDA.- Breve comentario y sucinta reseña del auto de 10 enero 2012 del Juzgado de Instrucción núm. 3 de Torrejón de Ardoz. COMENTARIO PREVIO. Este importante auto nos muestra que por sus propios actos el predisponente en el contrato por adhesión de hipoteca con condiciones generales de la contratación no sólo tiene que respetar en la adjudicación de la finca el valor de tasación sino incluso el supuesto contractual de que el valor de la finca dada en garantía es y será suficiente para saldar la deuda.

  De la parte dispositiva del auto resulta que el importe definitivo de la adjudicación a favor de la caja será la suma del principal de 263.553,47 euros y de los intereses y costas de la ejecución, lo que puede dar lugar a una suma mayor al valor de tasación, debiendo prevalecer ese mayor valor de adjudicación sobre el de tasación, ya que el auto declara saldada la deuda con la adjudicación.

  Pudiera parecer que el auto le da al recurrente más de lo que pide, no sólo la tasación, sino también la cantidad suplementaria sobre el valor de tasación que en su caso resulte de la liquidación de intereses y costas pendientes.

  También pudiera pensarse que la solución adoptada convierte a la hipoteca en una de responsabilidad limitada al valor de tasación de la finca, como si estuviéramos ante un pacto del art. 140 LH.

  El auto, lejos de acoger la pretensión de la caja de adjudicarse la finca por la mitad del valor de tasación conforme a una aplicación formal del art. 671 LEC, se la adjudica por un valor que puede ser mayor que aquella tasación por virtud de la doctrina de los actos propios.

  Es la doctrina de los actos propios la que justifica que el valor de la adjudicación pueda ser mayor que el valor estipulado de tasación y eso porque al tiempo de la constitución de la hipoteca el acreedor dejó ver que el valor de tasación era suficiente para saldar el importe total de la responsabilidad que pudiera surgir de la hipoteca.

  Dice el auto de la AP de Navarra de 17 diciembre 2010 que “es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo que dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero”.

  Aquí parece que tan acto propio es imponer la tasación para subasta como aceptar o presumir el acreedor en la escritura pública de constitución de hipoteca la suficiencia de la garantía para saldar la deuda.

  Del mismo modo que la tasación no puede desvirtuarse por actuaciones posteriores del acreedor, la suficiencia de la garantía para cubrir o pagar toda la deuda con su valor no se puede desvirtuar por esas mismas acciones unilaterales y posteriores del acreedor. Tales actuaciones serían prácticas abusivas prohibidas por el art. 82 TRLGDCU.

  Es verdad que el resultado de esta doctrina puede considerarse equivalente a la presencia en la constitución de la hipoteca del pacto del art. 140 LH. Pero al resultado del auto se llega no por el pacto, que manifiestamente las entidades de crédito se niegan a conceder a sus clientes, sino que se llega por un camino lógico que parte de que hay que respetar el contrato, que no puede interpretarse haciéndole decir cosas que los interesados no se propusieron al contratar, conforme al art. 1283 CC.

  En el presente caso el contrato asume que la garantía es suficiente para saldar la deuda y en modo alguno consta lo contrario, pues la caja no hubiera dado el préstamo o crédito ante una garantía insuficiente.

  El contrato al poner un valor de tasación da por bueno o por supuesto que ese valor es suficiente para hacer frente a todas las responsabilidades del contrato, sin que más tarde pueda el predisponente imponer al adherente una interpretación más perjudicial o una práctica más perjudicial no contemplada expresamente en el contrato.

  Aquí el acto propio del acreedor está en su silencio ligado a unos actos que dan por supuesta la equivalencia entre los valores del contrato y su garantía y la suficiencia de esta para hacer frente a todas las responsabilidades que pudieran derivarse de la relación de crédito concertada.

  Si el acreedor no hubiera querido esta consecuencia debería haber advertido al deudor que la garantía no era suficiente, pero los bancos no hacen esa advertencia, porque cuando la garantía no es suficiente, sencillamente, no dan el crédito. Pero veamos sucintamente lo resuelto en este importante auto.

 

  EL AUTO.- Auto 10 enero 2012 Juzgado Instrucción núm. 3 de Torrejón, en el recurso interpuesto contra decreto 47/2011 de 16 marzo de adjudicación de la finca al acreedor por el 50 por 100 del valor de tasación.

  ANTECEDENTES.- El 31 mayo 2005 D. Benjamín constituye hipoteca sobre una finca de su propiedad a favor de Caja Madrid en garantía de un préstamo por importe de 253.000 euros. La finca se tasó para subasta en 270.100 euros.

  El 3 julio 2009 el acreedor interpone demanda de ejecución hipotecaria por 263.553,74 euros por principal y 79.000 euros calculados provisionalmente para intereses y costas. El ejecutado solicita y obtiene ser asistido por Abogado y Procurador de oficio, hasta cuya designación permaneció suspendida la ejecución.

  Por decreto de 16 marzo 2011 la finca se adjudica a Caja Madrid por el 50 por 100 del valor de tasación, es decir, por 135.050 euros. El ejecutado recurre en revisión la adjudicación, suplicando que se decretara que el inmueble se le adjudicaba a la ejecutante por el total por el que se despachó ejecución, sin perjuicio de la liquidación de los intereses y las costas pendientes, liquidación a la que deberá restarse la cantidad resultante de restar al valor de tasación el principal reclamado.

  CUESTIÓN DEBATIDA.- El objeto del recurso consiste en determinar si la adjudicación de la finca subastada a la parte ejecutante por la mitad de un valor de tasación fijado por ella misma en una subasta a la que sólo acudió la entidad bancaria como único postor y la pretensión de dicha entidad de continuar la ejecución contra los bienes personales del ejecutado, constituye un abuso de derecho por parte de aquélla y provoca un enriquecimiento injusto de la misma o no.

  FUNDAMENTOS JURÍDICOS.- La aplicación formal del art. 671 LEC lleva a la conclusión de que no hay ni abuso ni enriquecimiento injusto, pero la consideración del contexto de crisis económica excepcional lleva a la conclusión contraria. Para llegar a ella es necesario poner de manifiesto dicho contexto como pauta interpretativa que ha de guiar la aplicación sistemática de las normas (art. 3.1 CC).

  De 1995 a 2008 el mercado inmobiliario fue utilizado como moneda de cambio sirviendo los inmuebles como garantía segura y en continua revalorización de cualquier deuda.

  Pero la crisis económica internacional con el estallido de la burbuja inmobiliaria dejó ver que el bien en el que se confiaba como sustento del sistema económico había sido valorado artificiosamente y que no valía aquello que quienes habían fijado su precio -las entidades de crédito decían que valía.

  Frente a quien hace una lectura literal del art. 671 LEC, éste ha de aplicarse teniendo en cuenta la situación de excepción de la crisis cuya gravedad es un hecho probado por la forma de legislar a base de la aprobación gubernamental de continuos Decretos-leyes desde 2008, dirigidos en su mayoría a paliar los efectos de la crisis: paro, endeudamiento y falta de liquidez pública y privada. La relación de decretos-ley que hace el auto es abrumadora.

  La aplicación automática de la regulación de la ejecución hipotecaria desconociendo la actual crisis económica excepcional conllevaría dejar exento de responsabilidad a uno de los partícipes, como entidad financiera, en la causación de dicha situación, al haber valorado el bien objeto de garantía especulativamente o de manera irreal, y le permitiría además adquirir el citado bien por un precio irrisorio y continuar adelante con la ejecución contra los bienes personales del deudor exigiendo una cantidad dineraria que rozaría incluso el importe del préstamo concedido.

  De permitir esto se estaría amparando una operación, si bien más sofisticada y perjudicial para el sistema económico global como se ha demostrado, que no difiere mucho de la usura, proscrita por nuestro ordenamiento desde la Ley Azcárate de 23 julio 1908.

  La pretensión de la parte ejecutante de que se le adjudique el bien por la mitad de su valor, es decir, por 135.050 euros, y de seguir adelante con la ejecución, al no habérsele satisfecho su crédito, pues, recuérdese, la demanda lo es por la cantidad de 263.553,74 euros de principal, más 79.000 euros, presupuestados para intereses y costas, como si fuera ajeno a la sobrevaloración de las garantías inmobiliarias y a la participación, en tanto entidad de crédito, en la causación de la situación de crisis económica existente, constituye un enriquecimiento injusto y un ejercicio abusivo y antisocial del derecho que nuestro ordenamiento no permite (art. 7.2 CC y que debe ser rechazo por los tribunales (arts. 11.2 LOPJ y 247.2 LEC).

  El auto considera similares los razonamientos de los fundamentos de derecho tercero del Auto AP Navarra de 17 diciembre 2010 y primero del de la AP Girona de 16 setiembre 2011.

  El auto termina sus fundamentos dando la razón al recurrente, debiendo la ejecutante estar a sus propios actos y si quiere incorporar como propio el bien subastado habrá de darle el valor que ella misma fijó, es decir, 270.100 euros, por lo que, ascendiendo el principal de la deuda a 263.553,74 euros, quedaría dicho principal cubierto en exceso con la adjudicación de la finca, sin perjuicio de la liquidación de los intereses y las costas de la ejecución, liquidación a la que habrá de estarse para fijar de manera definitiva el importe total de lo adeudado y por el que se adjudica la finca a la parte ejecutante por todos los conceptos.

  PARTE DISPOSITIVA.- El juez resuelve estimar el recurso del ejecutado estableciendo que se adjudique a favor de la entidad de crédito la finca, por todos los conceptos de la deuda, declarando saldada la misma.

  Siendo líquida la cantidad debida en concepto de principal de 263.553,74 euros, y con carácter previo a fijar definitivamente el importe de adjudicación, habrá de practicarse de la liquidación de los intereses y las costas devengados en la ejecución, una vez firme el presente.

Nota:   El Auto fue declarado firme por el Auto de AP Madrid de 25-2-13.

 

El trabajo fue publicado en notariosyregistradores.com el 14 octubre 2012: La entrega de la finca hipotecada salda la deuda

 

LINKS:

Dejar respuesta

Please enter your comment!
Please enter your name here