Cambios legales en la hipoteca durante la crisis

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  Los remedios para afrontar la crisis hipotecaria han sido variados. Entendemos por crisis hipotecaria, dentro de la crisis económica, la situación que se produce en el mercado financiero cuando un gran número de personas, a causa de la disminución de rentas e ingresos por la crisis económica, no pueden pagar el préstamo hipotecario con el que financiaron la compra de su vivienda y tienen que venderla en pública subasta por un precio mucho menor del que la compraron.

  Ese precio puede no haber sido suficiente para devolver todo el préstamo, por lo que el deudor, además de perder su casa mantiene un remanente de deuda contra él, en el momento que menos gana con su trabajo o con las prestaciones sociales.

  Ahora vamos a ver cómo se han tratado estos problemas. Hablaré de desahucios, insuficiencia de la vivienda hipotecada para cubrir la deuda en caso de incumplimiento, sobreendeudamiento, segunda oportunidad y cláusulas abusivas en las hipotecas.

  Para entenderlos, es importante tener en cuenta frente a los que critican por excesivo el interés de los españoles por comprar una vivienda, que con ésta no sólo se busca una residencia sino también un activo para hacer frente a las adversidades del futuro y, tal vez, para completar la jubilación. No podemos olvidar, por tanto, que la vivienda es también un instrumento de ahorro de las familias.

1.- Desahucios

  El desahucio tiene lugar cuando el deudor pierde la vivienda por imposibilidad de pagar las cuotas de la hipoteca. Nosotros nos centraremos en los casos que el incumplimiento se produce por causas ajenas a la voluntad del deudor. Entiéndase que quien no paga pudiendo hacerlo debe enfrentar la coerción del poder público, que lleva a la venta forzosa de la garantía.

  En efecto, limitamos el análisis a los deudores de buena fe, aquellos que impagan por desgracias familiares, enfermedad o disminución de ingresos debida a la crisis económica: despido, pérdida de actividad de los autónomos, etc.

  Las medidas que se han adoptado para hacer frente a estas situaciones han sido la suspensión de lanzamientos, moratorias legales y convencionales, quitas, rebaja de los tipos de interés, dación en pago, evaluación de solvencia. Las moratorias y ampliaciones de crédito no sólo han sido legales sino también convencionales, al amparo de la Ley 2/1994, pues muchos bancos las han concedido por propio interés y en gran número.

2.- Insuficiencia de la garantía para saldar la deuda

  Los primeros años del s. XXI vimos una gran bajada de tipos de interés motivada por la implantación del euro, un aumento de la oferta de crédito y una paralela subida de precios de los inmuebles.

  La última repercutió en el aumento de la cuantía del préstamo que el consumidor hubo de pedir para comprar su vivienda. Al estallar la burbuja de precios, bajó el de las viviendas hipotecadas, que se volvió insuficiente para cubrir la deuda de que respondían.

  Las medidas adoptadas contra esa situación han ido desde el establecimiento de nuevas reglas de tasación, al aumento de los porcentajes del precio de adjudicación forzosa de la vivienda al acreedor, participación en las plusvalías del acreedor-adjudicatario por el deudor, disminución de fianzas para participar en la subasta, etc.

3.- Sobreendeudamiento y segunda oportunidad

  Cuando el precio de la adjudicación forzosa de la vivienda es inferior a la deuda, la parte de ésta no saldada con el precio subsiste y pende sobre un deudor sin patrimonio, dificultando su reingreso en la vida económica regular. Frente a ello el tipo de medidas adoptadas van desde la dación en pago a la segunda oportunidad pasando por quitas de diversa cuantía.

4.- Cláusulas abusivas

  Las hipotecas se suelen hacer en contratos por adhesión con condiciones generales, es decir contratos en los que la negociación se ha sustituido por la imposición. Eso significa que el contrato se redacta por el banco sin que el deudor haya podido influir en su contenido.

  Como el banco redacta unilateralmente el contrato, pone en él cláusulas que le son especialmente ventajosas o que son muy perjudiciales contra el deudor. Cuando eso produce un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, y se hace contra la buena fe y en perjuicio de la persona consumidora, entonces la cláusula es abusiva.

  El problema consiste en que los bancos han introducido en millones de contratos cláusulas abusivas en las hipotecas y que frente a las proclamas legales europeas de que estas cláusulas no vincularán a los consumidores, en España las personas consumidoras tenemos graves dificultades para librarnos de ellas.

  Sin embargo, los tribunales de justicia han declarado nulas por abusivas muchas condiciones generales, así las cláusulas suelo, de vencimiento anticipado, intereses de demora, intereses remuneratorios, gastos, etc.

  A la acción de los tribunales se han sumado otras medidas como permitir a los registradores que califiquen y eliminen de las inscripciones las cláusulas abusivas y faltas de transparencia; recoger expresamente en la LEC la oposición a estas cláusulas en los procedimientos de ejecución; aumentar el número de cuotas impagadas para el vencimiento anticipado y limitar los intereses de demora en la financiación de la vivienda.

5.- Análisis de las medidas

  A la hora de tomar perspectiva sobre las acciones emprendidas para afrontar la crisis y valorar su eficacia, sin llegar a juicios definitivos que deberán esperar a la salida clara de la crisis, podemos señalar algunos grandes rasgos de ellas.

  En primer lugar, ha continuado el desplazamiento del modo de hacer política y gobernar desde el “dejar hacer” del mercado, el tribunal y las soluciones legislativas lideradas por el Ministerio de Justicia a la intervención del mercado por el poder público encarnado en el Ministerio de Economía, y al dirigismo de la economía con el no poco importante matiz que ese dirigismo ha sido ejecutado por gobiernos “liberales”.

  Pero si la intervención del poder público, en una materia que pertenece a la protección de los consumidores en el contrato de hipoteca por adhesión con condiciones generales, debe consistir, según la jurisprudencia europea, en una intervención externa para sustituir el equilibrio formal del contrato por un equilibrio real; la intervención realizada durante la crisis ha parecido más bien dirigida a sostener el poder de los bancos que a aumentar el de las personas consumidoras para lograr aquel reequilibrio del contrato que restaure la verdadera libertad contractual y de mercado.

  Esta contradicción se ha visto en los múltiples roces habidos con el Tribunal de Luxemburgo y las muchas sentencias que han cuestionado la transposición al derecho español de la Directiva 93/13/CEE; incluso lo dice expresamente la STJUE de 17 julio 2014, apartado 46[1].

  Al respecto resulta proverbial el art. 6 Ley 1/2013, que pretende más que asegurar que la persona consumidora sepa que hay un suelo, asegurar a los bancos contra eventuales reclamaciones basadas en vicios de falta de transparencia en la contratación.

  También es expresivo de este sesgo de las políticas anti-crisis el que ante la depreciación de las viviendas dadas en garantía, en lugar de asegurar al deudor su capacidad de saldar la deuda con un precio equivalente al valor de tasación inicial de la finca, amparado en la autonomía de la voluntad, se han ido poniendo paños calientes con subidas del privilegiado valor de adjudicación a los bancos de las viviendas cuya subasta ha quedado desierta.

  Las diferentes reformas han ido subiendo el valor de adjudicación a favor del acreedor desde el 50 al 70% del valor de tasación inicial, haciendo gravitar el peso de la crisis en los deudores, cuando el problema se había generado especialmente por los acreedores y por el exceso de crédito no frenado por el Banco de España.

  El sesgo pro empresarial de las políticas realizadas se aprecia también en las generosas quitas a las grandes empresas del ladrillo, cargadas de solares sobrevalorados, y en las pequeñas rebajas para las personas consumidoras puestas en el art. 579 LEC y en la ley de segunda oportunidad.

  En segundo lugar, se ve que las respuestas tempranas a la crisis, como fue la moratoria para los trabajadores en paro de 2009, han tenido escaso éxito. Si bien la iniciativa estaba, de modo nominal, financiada con 6.000 millones de euros, la rigidez de los requisitos exigidos para acogerse a ella, determinó su fracaso.

  Sin embargo los bancos han hecho más de dos millones de novaciones concediendo moratorias, ampliaciones de crédito y otras medidas de alivio de la situación de los deudores, durante la crisis. Los bancos han preferido hacerle la tarea al poder público a cambio de su total control sobre la misma.

  En tercer lugar, las respuestas de fondo a los problemas del mercado hipotecario se han hecho demasiado de desear y han llegado muy tarde y mal. Me refiero a la llamada segunda oportunidad que sólo se ha regulado en 2015 y con escasa generosidad, de modo que deja ver de nuevo la desconfianza ante los consumidores, empeorando, paradójicamente, el impreciso régimen de la fuerza mayor del art. 1105 CC.

  Así mientras el CC permite reconocer que la fuerza mayor desemboca sino en una exoneración de la deuda, sí en una suspensión de la exigibilidad de la misma durante el período de crisis en el que el deudor incumple contra su voluntad; la ley de segunda oportunidad de 2015 contempla una quita limitada de las deudas privadas, no de las públicas y hace sufrir al deudor un largo calvario de cinco años antes de obtener una exoneración definitiva.

  Finalmente, en cuanto a los desahucios, la medida más informal –en cuanto sólo afecta a la posesión de la vivienda- está siendo la más drástica y efectiva; me refiero a la suspensión temporal de los lanzamientos. Sin duda, esa ha sido la más vigorosa de las medidas tomadas durante la crisis, que seguramente habrá frenado la escalada de los desahucios.

  No sabemos si ello habrá permitido a muchos o pocos deudores recuperarse económicamente y enfrentar con nuevos bríos su situación en la financiación de su vivienda. Esto no podremos saberlo hasta el fin de la medida, que tendrá lugar en mayo de 2017.

[1] Vid. la sentencia en http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=155118&pageIndex=0&doclang=ES&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=699239.

 

 

 

LOS CAMBIOS LEGALES EN LA PROTECCIÓN REGISTRAL DE LAS PERSONAS CONSUMIDORAS DURANTE LA CRISIS HIPOTECARIA

LISTA DE LAS REFORMAS

 

1.- Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

2.- La moratoria en el pago de los préstamos hipotecarios se adopta en el Capítulo II del Real Decreto 1975/2008, de 28 noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda, modificado por el Real Decreto 97/2009, de 6 de febrero.

3.- Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

4.- Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial.

5.- Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

6.- Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

7.- Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

8.- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

9.- Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

10.- Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios

11.- Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

12.- Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (venta extrajudicial).

13.- Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización (Disposición adicional decimoquinta. Régimen de transición para la desaparición de índices o tipos de interés de referencia).

14.- Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (art. único.27).

15.- Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

16.- Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil (disposición final 3, venta extrajudicial).

17.- Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.

18.- Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (competencia para el enjuiciamiento de acciones sobre condiciones generales).

19.- Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil.

20.- Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.

21.- Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil [monitorio].

 

 

 

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