Cláusulas abusivas en hipotecas y control registral de transparencia

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MoneyforCoffee / Pixabay

@BallugeraCarlos. El 30 noviembre de 2015 se celebraron en la CUNEF unas jornadas sobre la Hipoteca en el Desarrollo del Modelo Económico que dieron lugar a la obra del mismo título en la que salió mi artículo titulado “Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios y control de transparencia”. En el umbral del importante debate sobre la transparencia en la contratación masiva, debate en que todavía nos encontramos, saqué entonces las siguientes conclusiones:

  1. Siempre que hablamos de requisitos de información pensamos en un contrato ya celebrado. La terminología diversa con la que los designa el legislador –requisitos de información, deberes de transparencia, obligaciones de información previa al contrato– queda en segundo plano porque lo decisivo es que tales requisitos, deberes u obligaciones, por la celebración del contrato se convierten en obligaciones contractuales a cargo del predisponente.
  2. La creación legal de los requisitos de información previa al contrato ha convertido al contrato de préstamo por adhesión con cláusulas no negociadas individualmente en un contrato bilateral.
  3. Dada la bilateralidad del nuevo contrato de préstamo, el acreedor predisponente no podrá reclamar al deudor por el incumplimiento de los plazos mientras no haya cumplido con sus obligaciones legales y contractuales de información previa al contrato.
  4. El efecto del incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato es la ineficacia por abusiva de la estipulación dudosa o que adolezca de falta de información.

Aunque ni en la Directiva 93/13/CEE ni en el Derecho español se establece expresamente el efecto del incumplimiento de las obligaciones información, de la interpretación de los arts. 5 y 7.2 Directiva, 6.2 LCGC y 80.2 TRLGDCU se desprende que, en las acciones colectivas, el efecto de la falta de transparencia es la ineficacia de la cláusula y no la prevalencia del sentido más beneficioso para el adherente. Recientemente hemos precisado, con la ayuda de la jurisprudencia europea, que el incumplimiento de los requisitos de información previa al contrato dan lugar a la no incorporación de la cláusula deficitaria de información.

  1. En Derecho español es necesario el control del contenido sobre las estipulaciones que definen el objeto principal del contrato, ya se trate de un control inicialmente limitado a la división del contrato entre cláusulas que definen el objeto principal y cláusulas que no lo definen; o bien se trate de un control acabado que comprenda también el carácter o no abusivo de las cláusulas definitorias del objeto principal.
  2. La aparición de los antecedentes en la contratación masiva permite comparar, para averiguar la intención común base de la obligatoriedad del contenido contractual, entre antecedentes, publicidad, intención de una parte, y palabras, términos, cláusulas y estipulaciones de la otra.
  3. Cuando hay requisitos legales de información previa al contrato la divergencia entre el contenido comunicado al cumplir con el deber de transparencia y el contenido contractual, da lugar al carácter abusivo del último, lo que impide la integración del contrato con el contenido más beneficioso –en este caso menos gravoso– para la persona consumidora.

  El resto de argumentos pueden verse en mi artículo “Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios y control de transparencia”, leído en la Jornada sobre crédito Hipotecario, CUNEF, Madrid, 30 noviembre 2015 y que está en la obra “La Hipoteca en el Desarrollo del Modelo Económico”, C. Cuadrado Pérez y M. Almeida Cerreda (Codirectores), Thomson Reuters Aranzadi, Cizur Menor, 2017, 386 pgs.; pgs. 23 a 65.

 

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