Límite máximo de intereses remuneratorios (2)

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@BallugeraCarlos. LA DGRN PONE UN LÍMITE MÁXIMO AL INTERÉS REMUNERATORIO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO. Brevísimo comentario de la resolución DGRN 10 febrero 2016. Según la resolución que vamos a ver el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio por definición en un mismo contrato. Eso significa que para los casos sujetos al art. 114.III LH, el interés remuneratorio no puede ser superior a tres veces el interés legal del dinero y para los demás no podrá superar el 19% declarado nulo por las SSTS de 18 febrero 2016 y 23 diciembre 2015, siempre que un interés moratorio inferior al 19% no sea una indemnización desproporcionadamente alta según el art 87.6 TRLGDCU[1].

  Esta importantísima doctrina se sienta por la DGRN después de habernos dicho que los registradores no podemos sino hacer un control de incorporación somero, conforme a la LCGC, pero no el control de transparencia material de las STS de 9 mayo 2013 y STJUE 30 mayo 2014, reservado a los jueces. Está limitación de la cuantía de los intereses ordinarios se hace después de decir que ni jueces ni nadie pueden calificar la licitud de la definición del objeto principal del contrato, después de decir que el interés remuneratorio es esencial en el préstamo hipotecario y tampoco puede ser revisado por jueces ni registradores[2].

  Por esta vez aunque la DGRN diga una cosa y haga otra, nos parece bien. Nos parece bien que la proclamación de la limitada aplicación de la legislación de protección de las personas consumidoras en el Registro de la propiedad se haya quedado en palabras, porque lo

También el interés remuneratorio tiene límites

importante es lo que hace la DGRN que no es otra cosa que limitar, por medio de la calificación registral de las condiciones generales de la contratación de un préstamo hipotecario, el interés remuneratorio, que ella considera un elemento definitorio del objeto principal del contrato y elemento esencial del mismo.

  Sin perjuicio de la libertad de estipulación de intereses en los contratos por negociación, creemos que en el contrato por adhesión deben establecerse límites máximos a los intereses. La DGRN abrió esa vía ya con la resolución de 22 julio 2015 y ahora la confirma[3].

  Compartimos el pronunciamiento de la DGRN y seguimos creyendo que los préstamos a personas consumidoras deben darse a una tasa moderada y deben sujetarse a límites legales si no se quiere poner en riesgo el alto grado de protección necesario para asegurar el bienestar de la ciudadanía que persiguen las políticas de la UE. En esa creencia coincido con el Informe de la Defensora del Pueblo de 2015 que propone una limitación de todo tipo de interés al doble del interés legal del dinero[4].

  Desde un punto de vista crítico creemos que no se pueden identificar, como hace la resolución de 10 de febrero, las funciones indemnizatorias y disuasorias de los intereses de demora que son claramente distintas, pues mientras las primeras resarcen de la pérdida de los intereses ordinarios, las segundas buscan estimular el cumplimiento voluntario.

  El que por definición el interés ordinario no pueda ser superior al interés moratorio en un mismo contrato, no quiere decir que necesariamente el interés moratorio tenga que ser superior al remuneratorio, ya que puede ser igual, cuando el mismo no incorpora elemento alguno penalizador.

  Aunque la DGRN también nos advierte que se limitará en el expediente a valorar la conformidad a Derecho de la calificación del registrador “sin entrar en otros posibles defectos de la escritura no esgrimidos en la nota de calificación” no deja de advertir, aunque no lo valore en el caso del recurso, que la retención de cantidades por el acreedor “para el pago de los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad e impuesto de Actos Jurídicos Documentados” pueden corresponder por ley al prestamista y no pueden imponerse al adherente conforme a la STS de 23 diciembre 2015. Con ello se establece una directriz general para la calificación que consideramos positiva.

  Pero lo importante de esta resolución, como de su antecedente de 22 de julio pasado, es que pone un límite máximo para los intereses ordinarios en los contratos por adhesión de hipoteca con condiciones generales de la contratación.

[1] Vid. http://www.notariosyregistradores.com/NORMAS/ley-hipotecaria.htm#a114; http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=7613346&links=%2279%2F2016%22&optimize=20160304&publicinterface=true; y http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=7580921&links=&optimize=20160122&publicinterface=true.

[2] Vid. http://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/ARTICULOS/2013-clausulas-suelo-sts-9-mayo-2013.htm; y http://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/BREVES/2014-integracion-contrato-STJUE-30-04-2014.htm.

[3] He estudiado la necesidad de esos límites en mi “Las pólizas bancarias”, Aranzadi Thomson Reuters, Cizur Menor, 2011, pgs. 114 y ss.  Vid. la resolución en http://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/consumo-y-derecho/articulos-cyd/la-dgrn-confirma-la-denegacion-de-un-interes-remuneratorio-fijo-del-1499-al-ser-superior-al-de-demora/.

[4] Vid. “Informe anual 2015 y debates en las Cortes Generales”, Defensor del Pueblo, Madrid, 2016, pg. 491.

 

El trabajo en notariosyregistradores.com: “La DGRN pone un límite máximo al interés remuneratorio en el préstamo hipotecario”, en www.notariosyregistradores.com, (23 marzo 2016) con resumen en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 27, marzo, (3ª época).

 

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