Desahucio parado por cláusulas abusivas en la hipoteca

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geralt / Pixabay

@BallugeraCarlos. SOBRESEIMIENTO DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE TÍTULO CON CLÁUSULAS ABUSIVAS. Breve comentario y resumen del auto JPI 7 Collado Villalba de 5 setiembre 2013. COMENTARIO. De manera clara, rotunda y motivada, se declaran abusivas las siguientes cláusulas de un contrato de hipoteca en un procedimiento de ejecución hipotecaria:

1.- Cláusula suelo del 5,5%

2.- Señalar como índice sustitutivo el IRPH

3.- Imponer responsabilidad patrimonial universal sin información previa y no dación en pago

4.- Imposición de gastos procesales o de otra naturaleza por incumplimiento al prestatario

5.- Intereses de demora del 20%

6.- Sujetar arrendamiento a previo consentimiento de la Caja con precio mínimo

7.- Vencimiento anticipado por impago de una cuota

8.- Cláusula de venta extrajudicial

9.- Renuncia a los derechos del art. 149 LH

  Esa declaración de nulidad por abusivas de varias cláusulas de hipoteca está sujeta a recurso de apelación. Se supone que el banco pondrá toda la carne en el asador en ese recurso ya que en caso de no conseguir una resolución favorable en la Audiencia se verá abocado a un procedimiento declarativo, conforme al art. 564 LEC, donde no se podrá volver a discutir sobre las cláusulas declaradas nulas por abusivas en la ejecución conforme al art. 222.4 en relación con el art. 400 LEC, al menos en beneficio del predisponente[1].

  Sin embargo, la clara defensa por el auto de los derechos del ejecutado, deja a este en una buena posición negociadora ya que el acreedor, quebrantado por la resolución desfavorable a sus intereses y temiendo la repetición de la misma en la Audiencia, podría optar por hacer concesiones al deudor para llegar a un acuerdo y evitar el pleito. Así el deudor podría obtener ventajas como quitas, aplazamientos o moratorias, rebaja de intereses, etc.

  Obsérvese que esa actitud negociadora del banco y, por tanto, de mercado y abierta a la libre competencia, depende de la decisión de la Audiencia y sólo será posible si esa decisión en la apelación tuviera visos de riesgo o de peligro para el banco, lo cual sólo será posible, si como la jueza de instancia, la audiencia adopta una clara posición de defensa de la persona consumidora, acorde con los arts. 9.2 y 51 CE que vinculan a todos los poderes del Estado.

  En cuanto a los argumentos del auto para declarar la nulidad por abusivas de las cláusulas no es el momento de entrar ahora a valorar todos y cada uno de ellos, pues, además de que el auto está pendiente de recurso y no queremos darle ideas al banco, en algunos casos necesitaríamos ver el texto de la cláusula para poder opinar.

  Sin embargo, es claro que en general, las cláusulas nulas por abusivas, ya sean por falta de transparencia o de equilibrio, no podrán integrarse en beneficio del predisponente, conforme al art. 65 TRLGDCU y STJUE 16 junio 2012.

  Por lo demás, compartimos el resultado del auto en cuanto a la nulidad por abusiva de la cláusula suelo y de la de intereses de demora del 20%. En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota, creemos que es nula por abusiva y no se puede integrar en beneficio del banco si tenemos en algo el carácter disuasorio de la prohibición de las cláusulas abusivas.

  Existiendo y no habiéndose retirado del contrato la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota, aunque el deudor incumpla más de una no podrá el acreedor ejecutar anticipadamente la deuda por la totalidad de su importe, sino que sólo podrá hacerlo por el de las cuotas vencidas, pese al desafortunado criterio contenido en el párrafo tercero del apartado séptimo de las conclusiones de la, sin embargo, importante jornada de jueces del pasado 8 mayo 2013.

  En cuanto a la nulidad por abusiva de la cláusula que impone la responsabilidad patrimonial universal nos acerca al criterio que hemos defendido de que, primero, la responsabilidad limitada al valor de tasación de la finca para subasta debe prevalecer sobre la cláusula que dispone la responsabilidad patrimonial del deudor y eso por imperio del art. 6.1 LCGC y, segundo, que  la adjudicación de la finca al acreedor en defecto de postores debe hacerse por su valor de tasación.

  Finalmente nos parece de singular importancia la decisión de que conforme al art. 561.1.3ª LEC, a la vista de las numerosas cláusulas abusivas contenidas en el título que fundamenta la ejecución, debe acordarse y se acuerda su improcedencia y sobreseimiento, con imposición de costas a la ejecutante.

  Al indicar como fundamento del sobreseimiento la existencia de numerosas cláusulas abusivas en el título, sin distinguir ni precisar cuál sea la determinante del mismo, dejando ver que la razón de la decisión comprende a todas y cada una de las cláusulas declaradas nulas por abusivas, se adopta el importante criterio de que no cabe la ejecución en un título del que no se hayan retirado previamente las cláusulas abusivas. La obligación de retirar tales cláusulas corresponde principalmente al predisponente.

  Creemos que ese criterio se funda no sólo en el último párrafo del art. 1100 CC, sino también en el apartado o) de la lista de cláusulas abusivas de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, y en el art. 87.1 TRLGDCU, que impiden poner en mora o exigir el cumplimiento de una obligación a la contraparte sin haber cumplido uno mismo debidamente lo que le incumbe[2].

RESUMEN

  El 7 noviembre 2011 Caja Navarra consigue auto de despacho de ejecución hipotecaria.

  Por decreto de 23 abril 2012 se admite la continuación del procedimiento por Banca Cívica, S. A. como sucesora universal de Caja Navarra.

  El prestatario insta incidente extraordinario de oposición por existencia de cláusulas abusivas en la hipoteca, celebrándose la correspondiente vista.

  Se declaran abusivas las siguientes cláusulas:

1.- Cláusula suelo del 5,5%

  La cláusula impide durante el primer año que el tipo de interés baje del 5,5%.

  Se la considera falta de transparencia por no cumplir los requisitos de la STS 9 mayo 3013.

2.- Señalar como índice sustitutivo el IRPH

  Al ser este índice más perjudicial para el prestatario que el EURIBOR se declara abusivo.

3.- Imponer responsabilidad patrimonial universal en lugar de la limitada del art. 140 LH

  Al no acreditarse haber informado al prestatario de esa circunstancia se considera abusiva.

4.- Imposición de gastos procesales o de otra naturaleza por incumplimiento al prestatario

  Se considera abusiva ya que vulnera el equilibrio de las prestaciones limitando la responsabilidad de la entidad.

5.- Intereses de demora del 20%

  Es claramente abusiva al exceder cuatro veces el interés legal del dinero de 2007 [5%].

6.- Sujetar arrendamiento a previo consentimiento de la Caja con precio mínimo

  Infringe el principio de libertad de contratación, constituyendo una limitación del derecho del dueño a disponer de sus bienes.

7.- Vencimiento anticipado por impago de una cuota

  No es ajustado a derecho porque para atribuir a esa cláusula los efectos de la resolución del art. 1124 CC los requisitos para que un incumplimiento pueda dar lugar a la resolución contractual deben ser más exigentes.

8.- Cláusula de venta extrajudicial

  Desfavorece al prestatario al quedar el proceso [de ejecución] fuera de la jurisdicción.

9.- Renuncia a los derechos del art. 149 LH

  [Parece que se trata de una cláusula de cesión de crédito sin notificación al deudor, notificación exigida por el art. 149 LH en su redacción anterior a la Ley 41/2007]

  Desfavorece al prestatario al obligarle a renunciar a los derechos del art. 149 LH [a la notificación de su redacción al tiempo de constituirse la hipoteca].

  La jueza empieza los razonamientos jurídicos del auto afirmando que la parte ejecutada pone de manifiesto la existencia en el título que fundamenta la ejecución de cláusulas abusivas que deben llevar al sobreseimiento de la misma.

  El auto acaba diciendo que, conforme al art. 561.1.3ª LEC, a la vista de las numerosas  cláusulas abusivas contenidas en el título que fundamenta la ejecución, debe acordarse y se acuerda la improcedencia de la misma y su sobreseimiento, con expresa imposición de costas a la ejecutante.

[1] Art. 222.4 LEC: Lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal.

  Art. 400 LEC: Preclusión de la alegación de hechos y fundamentos jurídicos

  1. Cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior.

  La carga de la alegación a que se refiere el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de las alegaciones complementarias o de hechos nuevos o de nueva noticia permitidas en esta Ley en momentos posteriores a la demanda y a la contestación.

  1. De conformidad con lo dispuesto en al apartado anterior, a efectos de litispendencia y de cosa juzgada, los hechos y los fundamentos jurídicos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro juicio anterior si hubiesen podido alegarse en éste.

[2] Art. 1100, último párrafo CC: En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro.

  ANEXO Directiva 93/13/CEE: CLÁUSULAS CONTEMPLADAS EN EL APARTADO 3 DEL ARTÍCULO 3 1. Cláusulas que tengan por objeto o por efecto:

[…]

  1. o) obligar al consumidor a cumplir con todas sus obligaciones aun cuando el profesional no hubiera cumplido con las suyas […]

  Art. 87 TRLGDCU: Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad

Son abusivas las cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario y, en particular:

  1. La imposición de obligaciones al consumidor y usuario para el cumplimiento de todos sus deberes y contraprestaciones, aun cuando el empresario no hubiere cumplido los suyos.

 

El auto: AJPI 7 Collado Villalba, sobreseimiento desahucio

Este trabajo se publicó primero en notariosyregistradores.com el 3 de octubre de 2013: Sobreseimiento de la ejecución hipotecaria de título con cláusulas abusivas

 

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