41.- Vencimiento anticipado por denegación de la inscripción en el Registro de la Propiedad

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41.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR DENEGACIÓN INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD (4ª entrega) en FICHAS de @BallugeraCarlos

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Bankia (préstamo hipotecario de 29 junio 1994)

Préstamo hipotecario de 29 de junio: 1. Cláusula 13ª inserta en el préstamo hipotecario de 1994 [29 junio], cuya dicción literal es la siguiente: “El préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto, y podrá procederse al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora, por medio del procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, por el procedimiento ejecutivo o extrajudicial o por el procedimiento ejecutivo general de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los casos siguientes:

[…]

“b) La no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, en el supuesto de que se aprecien en ella defectos subsanables o insubsanables y en todo caso, y cualquiera que sea su causa, en el plazo de seis meses a partir del presente otorgamiento. [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 ya nula por FD 15º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

2.- Bankia (Bankia préstamo hipotecario de 30 abril de 2004)

Clausula 6ª bis inserta en el préstamo hipotecario de 2004 [30 abril], cuya dicción literal es la siguiente. […] Segundo. Igualmente, el préstamo se considera vencido y consiguientemente resuelto y la CAJA podrá ejercitar las acciones de todo tipo, incluso judiciales y de ejecución que correspondan frente a la parte prestataria y demás obligadas en razón del presente contrato o como consecuencia de las garantías prestadas a favor de la Caja, que podrá reclamar las cantidades adeudadas, tanto vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, incluso los de demora, gastos, costas procesales en los que se incluirán los honorarios de Letrado y derechos de Procurador en los casos siguientes:

[…]

c) La no inscripción de la presente escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, en el supuesto de que se aprecien en ella defectos subsanables o insubsanables y en todo caso, y cualquiera que sea su causa, en el plazo de seis meses a partir del presente otorgamiento. [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017].

3.- Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

La letra f), referida a «si por causa no imputable a la Entidad o a sus empleados, fuese suspendida o denegada la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no quedase válidamente constituida la hipoteca en la forma indicada, por existir un asiento contradictorio o por limitación o condición que obste a la plena eficacia de la garantía ofrecida» [resolución DGRN 9 marzo 2016, defecto confirmado, cláusula no

inscribible].

4.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“La imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad la hipoteca ofrecida en garantía de la presente operación” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula según doctrina STS 16 diciembre 2009].

5.- Bankinter y Caja Madrid

Decimotercera, (vencimiento anticipado por:) «Cuando se deniegue la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad por cualquier causa»; igual abuso de resolución anticipada por imposibilidad de registrar la hipoteca por cualquier causa [SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003].

6.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

p) En el caso de que no se inscribiera la presente escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente en el plazo de dos meses a contar desde la firma de este contrato […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscrita en Caja Madrid.

Inscripción de Caja Madrid [ahora Bankia]:

Resolución judicial estimatoria de acciones de cesación.

Entrada: Número 19756001058. Fecha: 01/03/2011.

Presentación: Diario 12. Folio: 3. Asiento: 20116000019.

Inscripción: Fecha: 07/03/2011. Folio: 5.

DATOS JUDICIALES

Autoridad: SALA PRIMERA DE LO CIVIL, TRIBUNAL SUPREMO.

Fecha: 16/12/2009.

Firmeza Acto: true.

Tipo Procedimiento: SENTENCIA EN EL RECURSO DE CASACIÓN E INFRACCIÓN…

Numero Procedimiento: Sentencia 792/2009.

Clase Procedimiento: Recurso de casación e infracción procesal 2114/05.

SENTENCIA CLÁUSULAS ABUSIVAS DE CONTRATOS BANCARIOS

CLAUSULAS

[…]

Cláusula 10… CLAUSULA RELATIVA A LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL PRÉSTAMO, POR IMPOSIBILIDAD DE REGISTRAR LA HIPOTECA POR CUALQUIER CAUSA […] b. PREDISPONENTE: CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID Cláusula incluida en las Condiciones Generales del Contrato de Préstamo Hipotecario de Caja de Madrid. “Cláusula I.- Clausulas Financieras, Sexta bis, Apdo. 2º letra b)” “Igualmente, el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto…en los casos siguientes: La no inscripción de la presente escritura de préstamo en el Registro de la Propiedad en el supuesto de que se aprecien en ella defectos subsanables o insubsanables y en todo caso y cualquiera que sea su causa en el plazo de seis meses a partir del presente otorgamiento.” Clausula declarada nula por Sentencia de 23 de septiembre de 2003 del Juzgado de Primera Instancia Nº 44 de Madrid dictada en autos de Juicio Verbal 40/2003 y Declaración de nulidad confirmada mediante: Sentencia de 11 de mayo de 2005 de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el Rollo de Apelación 15/04. Confirmada en Casación por: Sentencia nº 792/2009 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009. Fundamento de Derecho VIGESIMOPRIMERO.

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA: Falta de reciprocidad.

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO: No distingue quien es causante de la denegación, lo que es desproporcionado.

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009, SAP Madrid 11 mayo 2005, SJPI 44 Madrid 24 setiembre 2003

Anteriores y posteriores: SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 [declara nula la cláusula de vencimiento anticipado por diversos motivos, como falta de reciprocidad y no ajustarse a los parámetros obligatorios de la jurisprudencia europea]; SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula según doctrina STS 16 diciembre 2009].

DGRN: Resoluciones DGRN 9 marzo 2016 [cláusula no inscribible]; 19 abril 2006 [revoca el defecto sin motivación].

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula.

Decisión de la Audiencia: Nula.

Decisión del TS: Nula.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante) […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

“Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1825-1827.

 

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