44.- Vencimiento anticipado por arrendamiento lesivo del valor de la vivienda

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44.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR ARRENDAMIENTO LESIVO PARA LA GARANTÍA (5ª entrega) en FICHAS de @BallugeraCarlos

LAS CLÁUSULAS

1.- Bankia (préstamo hipotecario de 29 junio 1994)

Préstamo hipotecario de 29 de junio: 1. Cláusula 13ª inserta en el préstamo hipotecario de 1994 [29 junio], cuya dicción literal es la siguiente: “El préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto, y podrá procederse al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora, por medio del procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, por el procedimiento ejecutivo o extrajudicial o por el procedimiento ejecutivo general de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los casos siguientes:

[…] e) Arrendamiento de la finca que se hipoteca por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestadora. [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 ya nula por FD 19 de la SAP Madrid 11 mayo 2005].

2.- Bankia (Bankia préstamo hipotecario de 30 abril de 2004)

  1. Clausula 6ª bis inserta en el préstamo hipotecario de 2004 [30 abril], cuya dicción literal es la siguiente. […] Segundo. Igualmente, el préstamo se considera vencido y consiguientemente resuelto y la CAJA podrá ejercitar las acciones de todo tipo, incluso judiciales y de ejecución que correspondan frente a la parte prestataria y demás obligadas en razón del presente contrato o como consecuencia de las garantías prestadas a favor de la Caja, que podrá reclamar las cantidades adeudadas, tanto vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, incluso los de demora, gastos, costas procesales en los que se incluirán los honorarios de Letrado y derechos de Procurador en los casos siguientes:

[…] f) Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad Prestadora. [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 ya nula por FD 19 de la SAP Madrid 11 mayo 2005]

3.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

LIMITACIONES A […] ARRENDAMIENTO. [18]. Por su parte, la cláusula 14.2 exige la aprobación del prestamista, que no podrá denegar injustificadamente, para modificar los arrendamientos sobre el inmueble o formalizar nuevos arrendamientos que produzcan, en su conjunto, que los ingresos netos anuales sean inferiores a 1.300.000 euros anuales. «Asimismo, se requerirá el consentimiento del Prestamista si el nuevo contrato o la modificación de los Arrendamientos existentes implicara cualquiera de las siguientes circunstancias: a) una limitación de la responsabilidad del arrendatario en caso de abandono de la parte del Inmueble que ocupa actualmente cada Arrendatario con anterioridad a la fecha de terminación del arrendamiento; o b) La reducción del plazo de los Arrendamientos o cualquier otro arrendamiento que se suscriba en el futuro, o la renuncia a su prórroga obligatoria (si estuviera estipulada en los Arrendamientos). El Prestatario facilitará al Prestamista una copia de todos y cada uno de los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren, así como de la modificación de los Arrendamientos en el plazo de diez (10) Días Hábiles a contar desde la fecha de su firma. El Prestatario se obliga a ingresar los Ingresos en Concepto de Rentas en la Cuenta de Rentas, salvo que las Partes acuerden algo en contrario» [resolución DGRN 28 abril 2015].

4.- Banco Guipuzcoano

Una cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca, quinta en cuanto a su orden de preferencia respecto de otras hipotecas sobre la misma finca, faculta al acreedor para da por vencido el préstamo si “se arrendase el inmueble hipotecado por una renta anual que no cubriese las cuotas de amortización de capital y/o de intereses en el mismo periodo. También, si la parte ACREDITADA pretendiera, en virtud de lo dispuesto en la Ley 2/94, sobre subrogación de préstamos hipotecarios, subrogar a otra Entidad en los préstamos que con anterioridad le tiene concedido el BANCO GUIPUZCOANO S. A. con garantía de primera, segunda, tercera y cuarta hipoteca sobre la misma finca que se refiere esta escritura, y al mismo tiempo no subrogara también la presente hipoteca.” El hipotecante es un promotor inmobiliario. [Seminario Bilbao, 19 enero 2010]

5.- Caja Madrid

  1. [El préstamo se considerará vencido por] Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestataria.” [FFDD 19º de la sentencia de la Audiencia y 12º de la STS]. [STS 16 diciembre 2009].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscrita.

Inscripción de Caja Madrid [ahora Bankia]:

Resolución judicial estimatoria de acciones de cesación.

Entrada: Número 19756001058. Fecha: 01/03/2011.

Presentación: Diario 12. Folio: 3. Asiento: 20116000019.

Inscripción: Fecha: 07/03/2011. Folio: 5.

DATOS JUDICIALES

Autoridad: SALA PRIMERA DE LO CIVIL, TRIBUNAL SUPREMO.

Fecha: 16/12/2009.

Firmeza Acto: true.

Tipo Procedimiento: SENTENCIA EN EL RECURSO DE CASACIÓN E INFRACCIÓN…

Numero Procedimiento: Sentencia 792/2009.

Clase Procedimiento: Recurso de casación e infracción procesal 2114/05.

SENTENCIA CLÁUSULAS ABUSIVAS DE CONTRATOS BANCARIOS

CLAUSULAS

[…] Clausula 11… CLAUSULAS RELATIVAS A LA PROHIBICIÓN DE ARRENDAR LA FINCA HIPOTECADA […] c.           PREDISPONENTE: CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID Cláusula incluida en las Condiciones Generales del Contrato de Préstamo Hipotecario de Caja de Madrid. “Cláusula I.- Clausulas Financieras, Sexta bis, Apdo. 2º letra

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e)” [El préstamos se considerará vencido por] Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestataria” Cláusula declarada nula por: Sentencia nº 792/2009 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009. Fundamento de Derecho DUODÉCIMO.

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO: “el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas”.

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

Anteriores y posteriores: SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 [declara nula la cláusula de vencimiento anticipado por diversos motivos, como falta de reciprocidad y no ajustarse a los parámetros obligatorios de la jurisprudencia europea].

DGRN: Resoluciones de 28 abril 2015; 19 abril 2006; 22 julio 1996 [es inscribible el vencimiento anticipado por arrendamiento por renta anual inferior al 15% del valor fijado para la subasta, ya que puede disminuir gravemente el valor de la finca hipotecada]; y 27 enero 1986 [arrendamientos admisibles. No es inscribible la prohibición absoluta de arrendar sin consentimiento del acreedor].

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2010 “2. Cláusula vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 19 enero 2010, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 marzo 2010.

Links:

Cláusulas de hipoteca

Lista de cláusulas con link

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

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