81.- Vencimiento anticipado por depreciación de la vivienda

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Si la bajada del valor de la hipoteca es vencimiento anticipado, la hipoteca cubre toda la deuda: ¡dación en pago!

81.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR DISMINUCIÓN VALOR DEL INMUEBLE HIPOTECADO (2ª entrega) en FICHAS de @BallugeraCarlos

LAS CLÁUSULAS

1.- Bankia (préstamo hipotecario de 29 junio 1994)

Préstamo hipotecario de 29 de junio: 1. Cláusula 13ª inserta en el préstamo hipotecario de 1994 [29 junio], cuya dicción literal es la siguiente: “El préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto, y podrá procederse al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora, por medio del procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, por el procedimiento ejecutivo o extrajudicial o por el procedimiento ejecutivo general de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los casos siguientes:

[…]

“d) Incendio de la finca hipotecada si resultara destruida en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma, también en la cuarta parte de su calor (en ambos casos según el dictamen pericial del técnico de la Entidad prestamista), por cualquier otra circunstancia dependiente o no de la voluntad de su dueño, o expropiación forzosa por cualquier otra causa de la finca hipotecada. A estos efectos, los prestatarios apoderan irrevocablemente a la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, para percibir directamente de los obligados a ellos, el importe de las indemnizaciones de todo tipo que sean procedentes por dichas causas y aplicarlas a la cancelación del préstamo y pago de las cantidades debidas a la Entidad prestadora, la cual entregará el sobrante a quien tuviere derecho al percibo de la indemnización.  [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017.

2.- Bankia (préstamo hipotecario de 30 abril de 2004)

Clausula 6ª bis inserta en el préstamo hipotecario de 2004 [30 abril], cuya dicción literal es la siguiente. […] Segundo. Igualmente, el préstamo se considera vencido y consiguientemente resuelto y la CAJA podrá ejercitar las acciones de todo tipo, incluso judiciales y de ejecución que correspondan frente a la parte prestataria y demás obligadas en razón del presente contrato o como consecuencia de las garantías prestadas a favor de la Caja, que podrá reclamar las cantidades adeudadas, tanto vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, incluso los de demora, gastos, costas procesales en los que se incluirán los honorarios de Letrado y derechos de Procurador en los casos siguientes:

[…] e) Incendio de la finca o fincas hipotecadas si resultaran destruidas en la cuarta parte de su valor o deterioro de la misma, también en la cuarta parte de su valor (en ambos casos según el dictamen pericial de los técnicos de la sociedad que tasó la finca), por cualquier otra circunstancia dependiente o no de la voluntad de su dueño, o expropiación forzosa por cualquier causa de la finca o fincas hipotecadas. A estos efectos, la parte prestataria apodera irrevocablemente a la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid para percibir directamente de los obligados a ello el importe de las indemnizaciones de todo tipo que sean procedentes por dichas causas y aplicarlas a la cancelación del préstamo y pago de las cantidades debidas a la Entidad prestadora, la cual entregará el sobrante a quien tuviere derecho al percibo de la indemnización. [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017].

3.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

“El incendio de la finca hipotecada o cualquier otro acontecimiento-incluida la modificación de la normativa urbanística o constructiva- que pudiera influir negativa y notoriamente en el valor de aquella” […] [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula por indeterminada y la falta de pagos por no ser esencial].

4.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

c) Si la parte deudora o el tercer poseedor deteriorara o no reparara la finca de modo que su valor se redujera en un 20%.

[…]

o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores y posteriores: SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 [declara nula la cláusula de vencimiento anticipado por diversos motivos, como falta de reciprocidad y no ajustarse a los parámetros obligatorios de la jurisprudencia europea]; SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [vencimiento anticipado por incendio y alteración valor por causas urbanísticas nula por indeterminada; y vencimiento anticipado por la falta de pagos varios por no ser incumplimiento esencial].

DGRN: Resoluciones DGRN de 2 febrero, 30, 29 y 28 enero 1998 [es inscribible el vencimiento anticipado por aparición de cargas no mencionadas que sean preferentes a la hipoteca o por existir un arrendamiento o situación posesoria anterior; también debe inscribirse el vencimiento anticipado por impago de la prima del seguro de incendios, ya que implica un detrimento potencial de la finca; y el vencimiento anticipado por incumplimiento de la obligación de realizar en la finca obras y reparaciones para su conservación]; 14 noviembre 1996 [es inscribible el vencimiento anticipado del préstamo es caso de deterioro en más de un porcentaje determinado]; 22 julio 1996 [es inscribible el vencimiento anticipado por arrendamiento por renta anual inferior al 15% del valor fijado para la subasta, ya que puede disminuir gravemente el valor de la finca hipotecada]; 16 julio 1996 [es inscribible el vencimiento anticipado por disminución por cualquier causa de la cuarta parte del valor de la garantía] y 16 marzo 1990; 8 noviembre 1993 [vencimiento

 

anticipado de la hipoteca por disminución del valor de la finca, sin determinar qué disminución, implica una falta de determinación del derecho real de hipoteca, ya que una breve disminución incluso transitoria del valor del bien podría dar lugar a la resolución de derecho real y ello estaría en contra del principio de libre circulación de los bienes y de la eficacia erga omnes de todo derecho real]; 24 de abril de 1992; y 23 octubre 1987 [No es posible hacer depender el vencimiento de la hipoteca de cualquier incumplimiento del deudor distinto del propio cumplimiento de la obligación garantizada]; y 4 julio 1984 [No es inscribible la cláusula de vencimiento anticipado si la depreciación del valor de la finca hipotecada debe ser hecha por un perito designado parcialmente].

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución 24 de abril de 1992: En cambio no tienen el carácter de inscribibles: a) el contenido de la cláusula 11 que se refiere a operaciones de futuro, y que ya tendrán su tratamiento adecuado cuando esta situación (reembolso anticipado o transmisión) pueda producirse; b) los contenidos en la cláusula 12 ~vencimiento anticipado- en los casos siguientes: número 1 -falsedad en la declaración-; número 3 -incumplimiento con carácter general en las obligaciones del contrato-; número 6 -situaciones concursales o de quiebra- y número 7 -en caso de procedimientos de ejecución y embargo-. Todas ellas por las razones ya expuestas en la resolución de 27 enero 1986, 5 junio y 23 y 26 de octubre de 1987. No es tampoco inscribible la contenida en la cláusula 13, obligación 4ª transmisión de la propiedad como causa de vencimiento (resolución de 27 enero 1986).

BIBLIOGRAFÍA

 

Links:

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