22.- Gastos notariales y registrales a cargo del deudor

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22.- GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES A CARGO DEL DEUDOR – NCG BANCO (3ª entrega) en FICHAS de @BallugeraCarlos

LAS CLÁUSULAS

1.- Bankia (préstamo hipotecario de 29 junio 1994)

  1. Cláusula 10ª contenida en el préstamo hipotecario de 1994 [29 de junio], cuya dicción literal es la siguiente: El prestatario queda obligado al abono de los gastos de otorgamiento de la presente escritura, incluyendo una primera copia para la Entidad acreedora, los honorarios del Registrador para su inscripción y en general cuantos gastos se ocasionen con motivo de la concesión del préstamo y de su cancelación, así como también los impuestos que, por todos los conceptos se devenguen por razón del préstamo; y en caso de incumplimiento, satisfará las costas procesales que se originen, incluso los de cualquier tercería y los honorarios y derechos del letrado y procurador que intervengan en los procedimientos correspondientes. También se obliga el prestatario a que la póliza de seguro de incendios sobre las fincas hipotecadas, quede en poder de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, durante la vigencia del préstamo. [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 lo subrayado es abusivo por falta de reciprocidad en la distribución de los gastos y por contrariar los arts. 83 y 89.2 y 3 TRLGDCU].

2.- Bankia (Bankia préstamo hipotecario de 18 setiembre 1998)

  1. Cláusula 4ª inserta en el préstamo hipotecario de 1998 [18 de setiembre], cuya dicción literal es la siguiente: Los prestatarios quedan obligados a satisfacer los gastos de otorgamiento de la presente escritura, incluyendo la primera copia para la entidad acreedora y los honorarios del Registrador para la inscripción de la novación modificativa. La Caja queda formal e irrevocablemente autorizada por el prestatario a realizar los trámites necesarios con objeto de llevar a cabo la inscripción en el Registro de la Propiedad de la presente escritura y de los documentos previos y complementarios que fueren precisos para tal inscripción, gestionándolo a través de un Gestor Administrativo, siendo por cuenta y cargo del prestatario los gastos, honorarios y en su caso, tributos que se ocasionen o devenguen por el otorgamiento, inscripción de esta escritura y gestión para hacer efectiva tal inscripción. [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 lo subrayado es abusivo por falta de reciprocidad en la distribución de los gastos y por contrariar los arts. 83 y 89.2 y 3 TRLGDCU].

3.- Bankia (Bankia préstamo hipotecario de 30 abril de 2004)

  1. Cláusula 5ª inserta en el préstamo hipotecario de 2004 [30 de abril]. Se pactan como gastos que expresamente asume la parte prestataria, los siguientes: La parte prestataria queda obligada al abono de los gastos de tasación del inmueble, gastos de otorgamiento de la presente escritura, incluyendo la primera copia para la Entidad acreedora, los honorarios del Registrador para su inscripción, modificación, subsanación o cancelación, así como también los impuestos que por todos los conceptos se devenguen por razón del préstamo y en caso de incumplimiento, satisfarán las costas procesales que se originen, incluso los de cualquier tercería y los honorarios y derechos de letrado y procurador que intervengan en los procedimientos correspondientes. Se obliga igualmente al pago de los gastos que originen el seguro de incendios, o de todo riesgo la construcción en el caso de edificación sobre la finca o fincas hipotecadas, obligándose asimismo a que la póliza del seguro quede en poder de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid durante la vigencia del préstamo, conforme al párrafo tercero de la cláusula hipotecaria cuarta. La Caja queda formal e irrevocablemente autorizada por la parte prestataria para realizar los trámites necesarios con objeto de llevar a cabo la inscripción en el Registro de la Propiedad de la presente escritura y de los documentos previos y complementarios que fueran precisos para la inscripción de esta escritura a través de un Gestor Administrativo, siendo por cuenta y cargo de los prestatarios los gastos, honorarios, tributos que se ocasionen o devenguen por tal motivo y por la inscripción de la escritura correspondiente. [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 lo subrayado es abusivo por falta de reciprocidad en la distribución de los gastos y por contrariar los arts. 83 y 89.2 y 3 TRLGDCU].

4.- Liberbank (préstamo hipotecario de 8 noviembre 2016 con personas consumidoras)

La estipulación quinta de la escritura es del siguiente tenor: «Quinta: Gastos a cargo de la parte prestataria Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gas-tos futuros, o pendientes de pago siguientes: a) Gastos de […] comprobación registral del inmueble hipotecado realizados con carácter previo a la firma de esta escritura, b) Aranceles notariales y registrales relativos a la formalización del préstamo y constitución (incluidos los de la expedición de la primera copia de la presente escritura para la entidad y en su caso, los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos derivados del otorgamiento de la carta de pago […]». [Resolución DGRN 24 mayo 2017, se suspende la cláusula anterior con inscripción de la hipoteca, pero sólo se recurre el apartado c, que se considera inscribible por DGRN en cuanto a los gastos por AJD a cargo del prestatario]. [SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 ya nula por FD 15º de la SAP Madrid 11 mayo 2005]

5.- Abanca (préstamo hipotecario de 30 mayo 2008 con personas consumidoras)

Préstamo de 100.000 €, a interés variable con suelo e intereses de demora nulos y a devolver en un plazo de treinta años, mediante 360 cuotas mensuales fijas. El contrato contenía la siguiente cláusula:

5ª.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA

Son de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:

  1. a) Gastos […] de comprobación de su situación registral.
  2. b) Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca que en esta escritura se constituye así como los de las actas, solicitudes y asientos correspondientes a las entregas del capital prestado.

[…]

  1. d) Gastos de […] así como una copia de la misma, liquidada e inscrita en el Registro de la Propiedad para la Caja, que se expide sin finalidad ejecutiva, y los de una copia que la Caja tuviera, en su caso, necesidad de solicitar con eficacia ejecutiva” [auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia].

6.- NCG BANCO

“5ª.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA

Son de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:

  1. b) Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca que en esta escritura se constituye así como los de las actas, solicitudes y asientos correspondientes a las entregas del capital prestado”. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].

7.- BBK (préstamos hipotecarios de 25 enero 2006 y 5 agosto 2002)

QUINTA.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA [en subrayado se indican las partes anuladas]

“Serán de cuenta de la parte deudora todos los gastos presentes o futuros, que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes: a) aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de su primera copia para Bilbao Bizkaia Kutxa, y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida […]

TERCERA-GASTOS (novación 24.4.2014)

“Serán de cuenta de la parte deudora, todos los gastos presentes o futuros que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes:

  1. a) Aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de copia para KUTXABANK, y de las copias que se pudieran expedir a favor de KUTXABANK con efectos ejecutivos y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida.

[…]”

OCTAVA.- CRÉDITOS CONEXOS (contrato 5.08.2002)

Las cantidades que Bilbao Bizkaia Kutxa se vea obligada a satisfacer en defensa de los Derechos que se le reconocen en esa escritura por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por […] honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa) […] gastos […] para la inscripción en el Registro de las modificaciones del domicilio del deudor o hipotecante no deudor, gastos notariales […] y en general cualquier acto originado por la presente escritura y las que la complementen o por las previas necesarios para la inscripción de esta en el Registro de la propiedad, se capitalizarán en la cuenta del préstamo, considerándose cantidades vencidas y devengando, desde su pago, intereses al tipo señalado de demora.” [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK; y SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016].

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA: Regla art. 89.2 y 3 letras “c” y “a” TRLGDCU.

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014.

Anteriores y posteriores: SJ1ªI núm. 101 bis-cláusulas de Madrid de 7 setiembre 2017 lo subrayado es abusivo por falta de reciprocidad en la distribución de los gastos y por contrariar los arts. 83 y 89.2 y 3 TRLGDCU; auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión

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prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia; y SAP de Madrid 26 julio 2013 confirmada por TS.

DGRN: Resolución DGRN 24 mayo 2017, se suspende la cláusula con inscripción de la hipoteca, pero sólo se recurre el apartado c, que se considera inscribible por DGRN en cuanto a los gastos por AJD a cargo del prestatario.

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: Nula: DECLARO NULA, en el préstamo hipotecario suscrito con fecha 4 de junio de 2007: […] -la cláusula quinta b) e) –únicamente los seguros y daños caución en lo que respecta a la facultad de la caja rechazar aseguradora, f) y g).

Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad.

Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Resolución DGRN 10 febrero 2016: El segundo grupo de cantidades retenidas está constituida por 441,52 euros para pagar la cuota de ajuste y la primera cuota de intereses, 20 euros por gastos de transferencia, 194,81 euros para pagar a «Katra Tasación» los gastos de la tasación del inmueble hipotecado, 121 euros para pagar a don A. R. R. los honorarios de abogado de la preparación documental de la hipoteca, y 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. Es práctica relativamente frecuente en los préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a estas retenciones, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente (cfr. STS de 23 diciembre 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador.

Nota BBVA: 5.º) Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o del deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los de seguros, notariales, registrales y procesales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual, todo ello contradice al art. 1168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c del número 7 de la OM de 12 de diciembre de 1989 y arts. 10.1, 10.3 LGDCU, 5 y 7 LCGC. El acreedor no puede imputar sin justificación ni negociación, que no se acredita, al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Además, la imputación de costas y gastos procesales no puede inscribirse dado que la mismas halla sujeta a reglas de Derecho necesario, a saber los arts. 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. [Resolución 19 abril 2006 – BBVA]

Nota BBK: 4.º) Gastos y créditos conexos. I. Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o en el deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los notariales, de conservación, seguros, y registrales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual. El acreedor no puede imputar sin justificación al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Todo ello contradice al artículo 1.168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c) del número 7 de la OM de 12 de diciembre 989 y artículos 10.1.a) LGDCU y 5 y 7 LCGC. El profesional no puede desplazar sus costes al cliente sin la oportuna negociación la cual no se acredita lo que es contrario a los artículos 10.1.a), 10 Código de comercio y 5.5. LCGC. La imputación al prestatario en exclusiva de los gastos procesales es contraria a, preceptos imperativos, en particular a los artículos 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. II. Créditos conexos. Entre ellos se incluyen gastos del más variado régimen, que se pretenden cubrir con la garantía hipotecaria por costas y gastos, lo que en algunas ocasiones, como en el caso de subrogación por pago de impuestos que llevan aparejada preferencia legal sobre la hipoteca constituida, gozan de un rango superior al de la hipoteca misma, por lo que su garantía con ella encierra sobre-garantía contra el número 18 de la disposición adicional 1.ª LGDCU. La inclusión indiscriminada de tales créditos heterogéneos en una misma cláusula con sujeción a idénticos efectos adolece de oscuridad, lo que contraviene los artículos 10.1 a) LGDCU 5 y 7 LCGC. [Resolución 19 abril 2006 – BBK].

BIBLIOGRAFÍA

– Rodríguez Achútegui, E., “GASTOS DE DOCUMENTACIÓN, INSCRIPCIÓN Y GESTIÓN DE HIPOTECA Y OBLIGACIONES TRIBUTARIAS”, en www.notariosyregistradores.org, publicado el 15 mayo 2017.

Del autor de las fichas:

2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1840.

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Guía para saber si una cláusula es transparente

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