39.- Vencimiento anticipado por otras causas que el impago

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El vencimiento anticipado es el fracaso total del programa crediticio

39.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CAUSAS DISTINTAS AL IMPAGO (4ª entrega) en FICHAS por @BallugeraCarlos

 

LAS CLÁUSULAS

1.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)

Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.

“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:

[…]

“La falta de pago por la parte deudora de la prima de seguro o de los tributos, contribuciones y gastos a que esté la finca hipotecada” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula por indeterminada y la falta de pagos por no ser esencial].

2.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 30 octubre 2000)

QUINTO.- La escritura contiene también una cláusula cuarta que dice en su párrafo octavo [vencimiento anticipado] “Cuando la finca hipotecada deje de ser ocupada personalmente por la PARTE DEUDORA o cuando la ocupen total o parcialmente otra u otras personas, naturales o jurídicas, bien a título de arriendo, de subarriendo, de traspaso, de cesión, de usufructo o de cualquier otro, incluso el de precario”. [SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015].

3.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

VENCIMIENTO ANTICIPADO POR EXPROPIACIÓN FORZOSA. CONFIRMADO. [15] En el defecto letra B) se excluye la constancia registral «de la cláusula séptima, apartado 7.2. los dos primeros párrafos, y de la cláusula décimo quinta, el apartado 15.7, relativos a la expropiación forzosa, por estar regulada ésta en el art. 110-2 LH y 8 de la Ley y Reglamento de Expropiación Forzosa, y ser pacto personal carente de eficacia real». Dispone en concreto la cláusula 7.2 bajo la rúbrica «amortización anticipada obligatoria» que: «Sin perjuicio de la cláusula 7.1 anterior, el pago de los importes pendientes en virtud del Préstamo, será obligatorio como sigue, y sujeto al pago de la comisión por amortización anticipada según cláusula 16.3 («Costes de Ruptura»). En caso de expropiación forzosa de la totalidad o parte del Inmueble, un importe igual al de los ingresos obtenidos por la venta menos los impuestos y costes provocados por dicha venta (hasta los importes pendientes en virtud del presente Contrato) se utilizará para reembolsar todos los importes pendientes en virtud del presente Contrato, sin perjuicio del derecho del Prestamista de declarar el Vencimiento Anticipado del préstamo según cláusula 15.12 («Declaración del vencimiento anticipado») si la expropiación forzosa parcial provocara la concurrencia de un Supuesto de Vencimiento Anticipado».

Por su parte, la cláusula 15.7 prevé el vencimiento anticipado en caso de que: «La totalidad o parte del Inmueble sea objeto de una expropiación forzosa o la autoridad local competente emite una resolución para la expropiación forzosa del mismo siendo razonablemente previsible que dicha expropiación u orden afecte la capacidad del Prestamista para amortizar el Préstamo, salvo por lo establecido en las cláusulas («Ratio del Préstamo sobre el Valor de Mercado») y 14.13 («Expropiación forzosa»)» [resolución DGRN 28 abril 2015].

FORMA DE DETERMINAR LA DEUDA EN LA VENTA NOTARIAL. CONFIRMADO [22]. Por el defecto de la letra I) se deniega la inscripción «de la cláusula vigésimo cuarta, la expresión «del contemplado en el siguiente apartado D» de la letra A, y el apartado D) Venta notarial, de conformidad con el art. 235 del RH».

DECLARACIÓN DE VOLUNTAD SOBRE EL RANGO. CONFIRMADO. El defecto de la letra C) excluye la inscripción de «en la cláusula décimo novena y en la vigésimo segunda, la expresión «de primer rango», porque lo determina el Registro». En este defecto se deniegan las menciones al primer rango de la hipoteca, lo cual se estima correcto […] no se trata aquí de denegar una cláusula de la hipoteca, sino de una cuestión de estricta mecánica registral cual es la fijación del rango hipotecario, el cual viene determinado por los asientos del registro y no por la manifestaciones de las partes, dándose además la circunstancia en este supuesto de que existe una hipoteca inscrita anteriormente respecto de las fincas gravadas que no ha sido cancelada, lo que desvirtúa dicha expresión o voluntad del prestatario. Procede, en consecuencia, confirmar este defecto [Resolución DGRN 28 abril 2015].

DECISIÓN DE INSCRIBIR LA HIPOTECA COMO EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA O CONDICIONAL. CONFIRMADO. [24]. Por último, en su nota de calificación el registrador advierte que «la hipoteca será inscrita como en garantía de obligación futura o condicional en tanto no se acredite que se ha entregado la totalidad del préstamo, o que han desaparecido las limitaciones impuestas al prestatario para su disposición. (Resolución DGRN de 17 marzo 2000)».

4.- Banco Sabadell, como banco agente, y otros 7 (préstamo hipotecario de 30 julio 2013 –deudor profesional-]

[Vencimiento anticipado] de los apartados b), f) y o) de la cláusula 15 del crédito sindicado. Dichos apartados prevén el vencimiento anticipado: «(b) si cualquiera de las Obligadas incumpliera cualquier obligación (distinta a la obligación de pago asumida por la Acreditada) de este Contrato»; (f) «si cualesquiera de las Obligadas o cualquier sociedad del Grupo Copcisa incumpliera (i) una obligación de pago ajena a los Contratos de Financiación por importe superior a los 300.000 euros, salvo que se estén llevando a cabo como demandante acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago; o (ii) incumpliera una o varias obligaciones de pago por un importe cumulativo superior a 2.000.000 euros, con independencia de que se estén llevando a cabo o no acciones judiciales o extrajudiciales en relación con la no procedencia de pago de que se trate. Quedan excepcionadas aquellas obligaciones cuyo incumplimiento no llevara aparejado recurso frente a la Acreditada, las Garantes Personales bajo el Contrato Marco o las Obligadas que sean deudoras de obligaciones pecuniarias bajo cualquier Contrato de Financiación»; (o) «si se produjera algún incumplimiento de las obligaciones asumidas por cualesquiera de las sociedades del Grupo Copcisa en cualesquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o se produjera cualquier supuesto que pudiera dar lugar a la declaración de vencimiento anticipado de cualquiera de los restantes Contratos de Financiación (excepto en los Nuevos Contratos Bilaterales) o de cualquier contrato relevante del que sean parte o en el que se hayan subrogado cualesquiera de las Obligadas» [resolución 3 octubre 2014].

La letra j) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado establece que como causa de vencimiento anticipado la circunstancia de que cualquiera de los Contratos de Garantía no fuese, o dejase de ser, una garantía real valida con rango preferente, sobre los bienes o derechos sobre los que recaiga, respecto de cualesquiera otros acreedores (excepto los preferentes por ministerio de la Ley), o surgieran cualesquiera circunstancias que impidan, puedan impedir, perjudiquen o dificulten la efectividad de cualquier garantía constituida bajo los mismos o el rango preferente de la misma [resolución 3 octubre 2014].

La letra n) de la cláusula 15 del contrato de crédito sindicado, establece como causa de vencimiento la siguiente: «Si no se emitiera opinión sobre los estados financieros de cualquiera de las Obligadas por un auditor, cuando estas estuviesen obligadas a su nombramiento de conformidad con la normativa vigente, o si se hubiera emitido con salvedades de carácter relevante a juicio de las Acreditantes, o si no se emitieran las certificaciones individuales y consolidadas sobre cálculo de los Ratios Financieros exigidas, conforme a la Cláusula 13, o si no fueran entregadas a las Acreditantes dentro de los plazos fijados para ello en este Contrato» [resolución 3 octubre 2014].

El inciso final del supuesto recogido en la letra p) de la cláusula 15 establece el siguiente supuesto de vencimiento anticipado: «Si no se hubiesen inscrito Contratos de Garantía que consistan en hipotecas inmobiliarias en garantía del Crédito en los registros de la propiedad que corresponda en el plazo de cuatro meses desde que este Contrato haya adquirido eficacia y de tres meses en relación con la/s prenda/s sin desplazamiento de la posesión y las sucesivas actualizaciones de esta/s». El registrador suspende la inscripción del inciso final de dicha cláusula,  referente al plazo de inscripción de las prendas sin desplazamiento, por cuanto la falta de inscripción de éstas es asunto  ajeno a la hipoteca [resolución 3 octubre 2014].

La letra i) de la cláusula 15, establece el vencimiento anticipado «si cualquiera de las Obligadas u otra sociedad del Grupo Copcisa cesase en su actividad empresarial o acordase su disolución o liquidación, salvo que se enmarquen en operaciones de reestructuración permitidas en los Contratos de Financiación o autorizadas oportunamente conforme a la Cláusula 3.4». Suspensión revocada [resolución 3 octubre 2014].

La letra e) de la estipulación 8.10 establece como causa de vencimiento anticipado que «no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos sobre las Fincas que tengan preferencia legal de cobro frente a las Acreditantes, salvo que la Acreditada y/o los Hipotecantes procediese a su abono en el plazo de diez días hábiles desde que fuesen requerida para ello». Suspensión revocada [resolución 3 octubre 2014].

5.- Banco Guipuzcoano

Una cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca, quinta en cuanto a su orden de preferencia respecto de otras hipotecas sobre la misma finca, faculta al acreedor para da por vencido el préstamo si “se arrendase el inmueble hipotecado por una renta anual que no cubriese las cuotas de amortización de capital y/o de intereses en el mismo periodo. También, si la parte ACREDITADA pretendiera, en virtud de lo dispuesto en la Ley 2/94, sobre subrogación de préstamos hipotecarios, subrogar a otra Entidad en los préstamos que con anterioridad le tiene concedido el BANCO GUIPUZCOANO S. A. con garantía de primera, segunda, tercera y cuarta hipoteca sobre la misma finca que se refiere esta escritura, y al mismo tiempo no subrogara también la presente hipoteca.” El hipotecante es un promotor inmobiliario. [Seminario Bilbao, 19 enero 2010]

6.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)

6aBIS.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO. No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:

[…]

b) Impago de impuestos y contribuciones que sean preferentes a la hipoteca constituida.

[…]

f) Cuando se compruebe que han sido falseados cualesquiera datos relativos a los prestatario/s o a los documentos aportados por éstos que sirvan de base a la concesión del préstamo o a la vigencia del mismo, y cuando el prestatario/s no facilitare al Banco la documentación precisa para conocer su situación jurídica o financiera cuando le/s fuera requerida a tal fin.

g) Cuando el prestatario/s enajenen o graven más del 25% del total de sus bienes en un plazo inferior a seis meses o en condiciones económicas inferiores a precios de mercado, atendida la naturaleza y características de dichos bienes.

[…]

i) Cuando, en su caso, falleciere alguno de los fiadores o se diere en cualquiera de ellos alguno de los supuestos prevenidos en los apartados anteriores, a no ser que la parte prestataria ofrezca nuevos fiadores que garanticen a satisfacción del Banco las obligaciones derivadas del préstamo. [Resolución DGRN 19 abril 2006].

7.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)

SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:

[…]

c) Si la parte deudora o el tercer poseedor deteriorara o no reparara la finca de modo que su valor se redujera en un 20%.

d) Falta de pago puntual de todas las contribuciones e impuestos que graven la finca hipotecada, o de cualquier otro crédito que tenga preferencia legal de cobro sobre el acreedor hipotecario.

e) No asegurar de incendios y de riesgos la finca o fincas hipotecadas, o hacerlo por una cantidad inferior a la señalada, o dejar caducar dicho seguro.

[…]

h) Cuando se compruebe falsedad o inexactitud relevante en los datos e informaciones facilitados a la BBK o en los documentos aportados por la parte prestataria, que sirvieron de base para la concesión de este préstamo o para la vigencia del mismo.

[…]

o) Cuando cualesquiera de las anteriores circunstancias comprendidas en los apartados b) a n) ambos inclusive, de la presente estipulación concurrieren en cualquiera de los fiadores que en su caso garanticen el cumplimiento de las obligaciones de los prestatarios […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

8.- Acreedor indeterminado

Se pacta que dos préstamos distintos de una persona frente a una caja constituyen una unidad económica, obligándose la prestataria a no entrar en proceso de subrogación de ninguna de las dos operaciones separadamente, de modo que la contravención de tal pacto se configura como causa de vencimiento anticipado. Igualmente se pacta la igualdad de rango entre las hipotecas que garantizan ambos préstamos, de suerte que en caso de que la titularidad de los mismos pase a personas distintas, el ejercicio de la acción hipotecaria por uno de los acreedores deberá ser notificado al otro, que podrá dar por vencido su préstamo; si no lo hiciera, este segundo prestamista perderá la preferencia de su garantía. [Seminario Bilbao, 14 marzo 2000].

9.- Banco de Valencia (préstamo hipotecario 20 enero 1992 –deudor persona consumidora-)

Novena.-Además del plazo consignado para el pago del capital e intereses de la obligación principal establecida entre el «Banco de Valencia, Sociedad Anónima», y los prestatarios, podrá el propio Banco reclamar el importe total de lo que se le debe en un momento dado, por ambos conceptos, dando por vencida anticipadamente la obligación citada, en los siguientes casos: […]  9) Por el impago por parte de los hipotecantes de los gastos que sucesivamente vayan devengándose de conservación de los inmuebles y en especial de los preferentes con arreglo a las leyes por las que se rige su titularidad [resolución DGRN 16 julio 1996].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015.

Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [vencimiento anticipado por incendio y alteración valor por causas urbanísticas nula por indeterminada; y vencimiento anticipado por la falta de pagos varios por no ser incumplimiento esencial]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

DGRN: Resoluciones DGRN 28 abril 2015; 3 octubre 2014 [confirma la no inscribilidad de la cláusula por falta de justa causa, obligaciones ajenas a la garantizada, etc.]; 19 abril 2006; 14 marzo 2000 [las contribuciones cuyo impago provocará el vencimiento anticipado han de determinarse] y 15 julio 1998 [no es inscribible el vencimiento anticipado por falta de pago de contribuciones o impuestos que afecten al préstamo o a la finca hipotecada, ya que quedan indeterminados]; 2 febrero, 30, 29 y 28 enero 1998 [es inscribible el vencimiento anticipado por aparición de cargas no mencionadas que sean preferentes a la hipoteca o por existir un arrendamiento o situación posesoria anterior; también debe inscribirse el vencimiento anticipado por impago de la prima del seguro de incendios, ya

En el préstamo de amortización gradual pasar a deber todo por pequeños incumplimientos no está bien visto

que implica un detrimento potencial de la finca; y el vencimiento anticipado por incumplimiento de la obligación de realizar en la finca obras y reparaciones para su conservación]; 16 y 22 julio 1996 [deniega vencimiento anticipado por impago gastos por falta trascendencia real y determinación. El registrador sí debe inscribir las cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo en caso de falta de pago de las contribuciones y tributos que graven la finca cuando éstos cuenten con un privilegio legal que les de preferencia para su cobro, y su falta de pago pueda suponer una merma de la garantía hipotecaria; también -resolución 16 julio- por la existencia de cargas y gravámenes con rango registral prioritario a la hipoteca]; 24 abril 1992; 16 marzo 1990 [es inscribible el vencimiento anticipado por impago de contribuciones preferentes; y también por existencia de cargas y gravámenes con rango registral prioritario a la hipoteca]; y 23 octubre 1987 [no es posible hacer depender el vencimiento de la hipoteca de cualquier incumplimiento del deudor distinto del propio cumplimiento de la obligación garantizada].

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Nota contra BBVA (revocada por DGRN): 7.°) Vencimiento anticipado. No cabe el vencimiento anticipado por el hecho de que el tipo de interés de referencia sea igual a cero, dada la naturaleza gratuita del préstamo en los Códigos civil y de comercio, además, el vencimiento anticipado de la obligación por esa causa es contrario a los arts. 1129 y 1256 Código civil (CC en adelante). El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].

Nota contra BBK (revocada por DGRN): 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art.1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del artículo 1.129.3º Código Civil y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al artículo 1.256 CC […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].

Resolución 24 de abril de 1992: En cambio no tienen el carácter de inscribibles: a) el contenido de la cláusula 11 que se refiere a operaciones de futuro, y que ya tendrán su tratamiento adecuado cuando esta situación (reembolso anticipado o transmisión) pueda producirse; b) los contenidos en la cláusula 12 ~vencimiento anticipado- en los casos siguientes: número 1 -falsedad en la declaración-; número 3 -incumplimiento con carácter general en las obligaciones del contrato-; número 6 -situaciones concursales o de quiebra- y número 7 -en caso de procedimientos de ejecución y embargo-. Todas ellas por las razones ya expuestas en la resolución de 27 enero 1986, 5 junio y 23 y 26 de octubre de 1987. No es tampoco inscribible la contenida en la cláusula 13, obligación 4ª transmisión de la propiedad como causa de vencimiento (resolución de 27 enero 1986).

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

– “2. Cláusula vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 19 enero 2010, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 marzo 2010.

– “7. Vencimiento anticipado por no terminar la obra”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 28 noviembre 2006, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 27 diciembre 2006.

– “Igualdad de rango [vencimiento anticipado si no se respeta]” en “Casos Prácticos del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 1995 a 2000”, Centro de Estudios, Madrid, 2001, pg. 166-167; y “10. Igualdad de rango [vencimiento anticipado si no se respeta]”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 14 marzo 2000, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.

 

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No entiendo como he acabado aquí, estudiando esto y lo otro sobre la hipoteca de la vivienda, si cuando empecé en la escuela el principal estímulo para estudiar era el terror. Puedes decir, si has encontrado esto en algún rincón perdido del libro de arena, que ese trauma no se me ha quitado, sin embargo te contesto que sólo quiero que disfrutes tanto como yo al leer estas mis pobres ocurrencias.

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