50.- Intereses remuneratorios

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Los bajos tipos del mercado interbancario conviven con los créditos a bajo interés del BCE, una especie de subvención a fondo perdido a la banca europea

50.- INTERESES REMUNERATORIOS (6ª entrega) en FICHAS por @BallugeraCarlos

LAS CLÁUSULAS

1.- Salines Rental Finance con la intermediación de Kontactalia Finance (préstamo hipotecario de 16 mayo 2017 con personas consumidoras)

Un registrador deniega una hipoteca de una vivienda de 81.327,19 euros en garantía de una deuda de 21.700 por un préstamo de Salines Rental Finance, entidad financiera no bancaria, a dos personas consumidoras, a un interés del 15% con una comisión de intermediación de 4.200 euros a favor de la intermediaria, que es Kontactalia Finance, y 3.500 euros para gastos. Al deudor le entregan 12.800 euros.

El interés ordinario máximo a cobrar por Salines y declarado en el Registro de intermediarios, es el 15%; el de Kontactalia el 14,5%, (ambos anuales) y el de demora máximo de ambas empresas el 9%; los honorarios máximos por intermediación de la segunda empresa según el baremo de precios oscila, en lo que aquí interesa, entre los 4.000 euros para una base minutable de entre 12.001 a 15.000 euros, hasta 6.000 euros para una base de entre 20.001 a 25.000 euros. No se dice cómo se forma esa base minutable [Resolución DGRN de 17 julio 2018, declara inscribible la hipoteca pese a una posible TAE del 50%].

 

2.- Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (Préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)

CLÁUSULA 3ª INTERESES ORDINARIOS, en su subapartado 1ª:

”3.1 Tipo de interés y fórmula de cálculo: El capital dispuesto y no amortizado del préstamo, desde el día de hoy, devengará diariamente un interés nominal anual del 5,00%, invariable hasta el 1 de abril de 2017. A partir de dicha fecha, el tipo aplicable podrá variar conforme más adelante se establece.

Para el cálculo de los intereses, se utilizará la fórmula del interés simple (…)” – transcribe fórmula -.

CLÁUSULA 3ª BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE, en sus subapartados 3.bis.1, 3.bis.2 y 3 bis.3:

3.bis.1 “Periodicidad de las revisiones: Cada período de 12 meses posterior a la fecha final del período de interés inicial que se ha indicado en la Cláusula 3ª, se denominará “período de interés””.

3.bis.2 “Diferenciales y redondeos: En cada período de interés hasta que finalice el plazo del contrato, se aplicará un tipo de interés nominal que será la suma resultante de añadir 0,100 puntos al “tipo de referencia” o 0,50 puntos al “tipo de referencia sustitutivo”, SIN REDONDEO”.

3.bis.3 “Tipo de referencia y tipo de referencia sustitutivo:

El tipo de referencia será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTE-CARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DEL CONJUNTO DE ENTIDADES”, defi-nido como la medía simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por los Bancos, las Cajas de Ahorros y las Sociedades de Crédito Hipotecario en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

El tipo de referencia sustitutivo será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DE BANCOS”, definido como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plago igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

Tanto el tipo de referencia como el de referencia sustitutivo, se encuentran descritos en los términos del Anexo VIII de la Circular 8/90 del Banco de Espa-ña.

El tipo de referencia sustitutivo se utilizará cuando, por cualquier circunstancia, el Banco de España no hubiera publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el tipo de referencia dentro de los tres meses naturales previos al inicio de cada nuevo periodo de interés. Al finalizar el período de interés afectado por esta circunstancia volverá a determinarse el tipo de interés aplicable, para el siguiente período, conforme al tipo de referencia pactado.” [SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016].

 

3.- Qogir Préstamos (préstamo hipotecario 6 agosto 2015 –deudor persona consumidora para fines profesionales-)

Cláusula tercera: Durante toda la vigencia de la operación, día a día, sobre el capital pendiente de amortizar, el préstamo devengará un interés fijo del diecisiete por ciento anual. La finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual. El interés de demora «será el resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal anual vigente en el momento, del devengo», esto es en la actualidad el 10,50% [Resolución DGRN 10 febrero 2016].

 

4.- Dos personas físicas con la intermediación de BEP Corporación Financiera (préstamo hipotecario de 16 enero 2015 –deudor persona consumidora-)

Se pacta un interés remuneratorio fijo del 14,99% y se retiene por el intermediario aproximadamente el 38% del capital para el pago de diversos gastos, comisiones e impuestos, cláusulas estas últimas que el registrador de la propiedad calificante considera abusivas. La vivienda hipotecada no es vivienda habitual. El interés de demora estipulado es el triple del interés legal, es decir, el 10,5% al momento de la firma de la escritura [resoluciones de 20 junio; 7 abril 2016 y 22 julio 2015].

 

5.- Volksbank (préstamo hipotecario de 7 marzo 2008)

24 Los prestatarios celebraron dos contratos de crédito con Volksbank. El primer contrato, celebrado el 4 marzo 2008 y destinado a cubrir gastos corrientes personales, tiene por objeto un crédito de 8 000 euros. Dicho crédito, que debe reembolsarse en un período de cinco años, fue acordado a un tipo de interés anual fijo del 9 % y a una TAE del 20,49 %.

25 El segundo contrato, celebrado el 7 marzo 2008, tiene por objeto un crédito de 103 709,18 francos suizos (CHF), está destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble y está garantizado con una hipoteca sobre el referido bien. Dicho crédito es rembolsable en un período de veinticinco años, su tipo de interés anual se fijó en el 3,99 % y su TAE es del 19,55 %.

26 A tenor de la cláusula 3, letra d), de las condiciones particulares de ambos contratos, relativa al carácter variable del tipo de interés, «el Banco se reserva el derecho de revisar el tipo de interés corriente en caso de que se produzcan variaciones significativas en el mercado financiero, comunicando a los prestatarios el nuevo tipo de interés. El tipo de interés así modificado se aplicará desde la fecha en que sea comunicado». [STJUE 26 febrero 2015].

 

6.- Cartuja Financiera Andaluza S. A. E. F. C. (préstamo hipotecario de 11 julio 2006)

“TERCERA. INTERESES ORDINARIOS. El capital del préstamo devengará, desde el momento de su entrega, el interés nominal anual del 20,50% que será fijo durante toda la vigencia del préstamo.

Los intereses se devengarán mensualmente, siendo la primera el día 1 de JUNIO DE 2.007 y la última el día 1 DE AGOSTO DE 2.007.

A efectos meramente informativo, la TAE (TASA ANUAL Equivalente) para esta operación es del 24,2725%.

Su cálculo se ha realizado conforme a la fórmula contenida en la Circular 8/1990 de banco de España (BOE Nº 226 de 20 de septiembre de 1.990, con las modificaciones introducidas por las circulares 13/1993 y 5/1994 del Banco de España (BOE Nº 313 de 31 de diciembre de 1993 y nº 184 de 3 de agosto de 1994) no incluyendo las primas de seguro ni demás gastos a abonar por la prestataria a terceros.

QUINTA. COMISIONES.

Primero. Este préstamo devengará una comisión de apertura será del 2,5% sobre el total importe del capital prestado a satisfacer por la parte prestataria de una sola vez en el momento de la entrega de capital.

Segundo. Se aplicará una comisión por amortización anticipada, del 5% cuando sea total y si es parcial, del 5% sobre el importe de dicha amortización, que se liquidará y satisfará por la parte deudora en el momento de su efectiva realización.

Tercero. Se aplicará una comisión por reclamación de cuotas impagadas del 5%. Sobre el importe nominal de la cuota”. [STS 18 junio 2012 la declara válida por ser negociada, no justificarse la condición de persona consumidora de la prestataria y no ser superior al normal del dinero un tipo de interés TAE del 24,2725% frente al 4,29 TAE del Boletín económico Banco de España de oct-06, pg. 63: el primero es el 565,8% del segundo].

 

7.- Všeobecná úverová banka a. s. (crédito al consumo de 24 octubre 2005 con personas consumidoras)

El importe del crédito fue de 30 000 coronas eslovacas (SKK) (aproximadamente 995 euros). Con posterioridad, el prestamista cedió el crédito derivado del referido contrato a EOS, una agencia de gestión de cobro.

19 De la resolución de remisión se desprende que el contrato de que se trata en el litigio principal no indicaba la TAE y que en dicho contrato solo figuraba una ecuación matemática de cálculo de la TAE, que no iba acompañada de los datos necesarios para proceder a ese cálculo. No se indica el interés.

Invocando el incumplimiento del citado contrato por el prestatario, EOS interpuso un recurso ante el Okresný súd Humenné (Tribunal Comarcal de Humenné, Eslovaquia) para obtener el pago de la cantidad de 1 123,12 euros más los intereses de demora al tipo del 9,5 %. [STJUE 20 setiembre 2018, la falta de TAE y tipo de interés –juntas o cada una por separado- son decisivas para apreciar la falta de transparencia].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

 

NIF:

 

PRECEPTOS INVOCADOS

 

Por el demandante: Libertad de precios, cláusula negociada.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Resoluciones DGRN de 7 abril y 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

Anteriores y posteriores: STJUE 20 setiembre 2018 [la falta de TAE y tipo de interés –juntas o cada una por separado- son decisivas para apreciar la falta de transparencia]; SJPIEI núm. 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [Hipoteca tranquilidad: nulidad parcial, incluida la cláusula de interés ordinario variable con integración de ese tipo de interés con euribor más un diferencial mayoritario de 2007]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, nula sin integración: el préstamo no devenga interés ordinario]; SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [interés demora 19% nulo por falta de proporción con criterios legales de demora] y JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); STS 23 diciembre 2015 (SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013); 22 abril 2015 (SAP Tenerife 29 junio 2012, SJPI 6 San Cristóbal de la Laguna de 19 enero 2012: el criterio del art. 576 LEC evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio); y Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016. STJUE 26 febrero 2015 [las cláusulas controvertidas –modificación unilateral por prestataria del interés variable y comisión de riesgo- no forman parte del objeto principal del contrato ni de la adecuación entre retribución y servicio. El carácter abusivo lo tienen que apreciar el juez nacional]. STS 18 junio 2012 [la declara válida por ser negociada -incide en la esencia del negocio y los deudores recurrieron también a otras entidades-, no justificarse la condición de persona consumidora de la prestataria y no ser superior al normal del dinero un tipo de interés TAE del 24,2725% frente al 4,29% TAE del Boletín económico Banco de España de oct-06, pg. 63: el primero es el 565,8% del segundo. La suscripción por los prestatarios, previamente a la formalización en escritura pública del préstamo convenido, de “los documentos explicativos de la entidad financiera en donde se informaba de las condiciones concretas de la operación a realizar: oferta vinculante del préstamo hipotecario a interés fijo, liquidación de intereses y orden de pago de deudas de los prestatarios según sus propias indicaciones”, permite concluir “que los prestatarios conocían perfectamente el alcance o transcendencia económica del contrato de préstamo que celebraron y por, consiguiente, la obligación esencial y natural a este tipo de contrato de pagar intereses desde el momento de la entrega del capital previsto en el mismo”].

DGRN: Resoluciones DGRN de 17 julio 2018 [declara inscribible la hipoteca pese a la TAE del 50%]; 1 febrero 2018 [anula una cláusula de comisión de entrada o apertura que arrastra por falta de transparencia al interés remuneratorio del 12% estipulado por un chiringuito financiero]; 20 junio, 7 abril; 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Doctrina DGRN: los intereses remuneratorios no pueden superar al interés moratorio.

 

BIBLIOGRAFÍA:

– Álvarez Royo-Villanova, S., “Por qué hay que limitar los intereses de demora en los préstamos hipotecarios, y cómo hacerlo”, en ¿Hay Derecho?, (2013); vid. en http://hayderecho.com/2013/04/24/por-que-hay-que-limitar-los-intereses-de-demora-en-los-prestamos-hipotecarios-y-como/.

– Sánchez García, J., “Crédito revolving, intereses usurarios y sentencia del TS de 25/11/2015”, Blog de Derecho de los Consumidores, 28 de febrero de 2018.

– Vaticano, “Oeconomicae et pecuniariae quaestiones.- Consideraciones para un discernimiento ético sobre algunos aspectos del actual sistema económico y financiero”, Roma, 15 mayo 2018, 18 pgs.

 

Del autor de las fichas:

– 3/2018 “La usura no se debería meter en el Registro de la propiedad”, Confilegal, 6 setiembre 2018.

– 2/2018 “Contra la usura”, con un resumen de la resolución 19 julio 2018, enlacancha.eu (27 agosto 2018).

– 1/2018 “Un caso de aplicación de oficio del control de transparencia a la comisión de apertura. Breve comentario y resumen de la resolución DGRN de 1 febrero 2018”, en www.notariosyregistradores.com, (7 de mayo de 2018).

– “Los intereses en el crédito al consumo tienen límite máximo”, en Revista de Derecho Civil, vol. III, núm. 3, (2016), Ensayos, pgs. 93-107, http://nreg.es/ojs/index.php/RDC, (publicado el 3 octubre 2016)

– “La DGRN pone un límite máximo al interés remuneratorio en el préstamo hipotecario”, en www.notariosyregistradores.com (23 marzo 2016).

– “La DGRN confirma la denegación de un interés remuneratorio fijo del 14,99% al ser superior al de demora”, en www.notariosyregistradores.com (21 octubre 2015).

 

DOCUMENTOS

Informe anual 2016 y debates en las Cortes Generales, Defensor del Pueblo, Madrid, 2017, pg. 515.

Informe anual 2015 y debates en las Cortes Generales, Defensor del Pueblo, Madrid, 2016, pg. 491.

Actualizada el 24 de setiembre de 2018

 

Links:

Cláusulas de hipoteca

Lista de cláusulas con link:

                     – por orden de aparición

       – por materias

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

 

 

Los intereses remuneratorios en el crédito al consumo tienen que ser bajos y están sujetos a límites

 

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No entiendo como he acabado aquí, estudiando esto y lo otro sobre la hipoteca de la vivienda, si cuando empecé en la escuela el principal estímulo para estudiar era el terror. Puedes decir, si has encontrado esto en algún rincón perdido del libro de arena, que ese trauma no se me ha quitado, sin embargo te contesto que sólo quiero que disfrutes tanto como yo al leer estas mis pobres ocurrencias.

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