50.- Intereses remuneratorios

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50.- INTERESES REMUNERATORIOS (4ª entrega) en FICHAS por @BallugeraCarlos

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (Préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)

CLÁUSULA 3ª INTERESES ORDINARIOS, en su subapartado 1ª:

”3.1 Tipo de interés y fórmula de cálculo: El capital dispuesto y no amortizado del préstamo, desde el día de hoy, devengará diariamente un interés nominal anual del 5,00%, invariable hasta el 1 de abril de 2017. A partir de dicha fecha, el tipo aplicable podrá variar conforme más adelante se establece.

Para el cálculo de los intereses, se utilizará la fórmula del interés simple (…)” – transcribe fórmula -.

CLÁUSULA 3ª BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE, en sus subapartados 3.bis.1, 3.bis.2 y 3 bis.3:

3.bis.1 “Periodicidad de las revisiones: Cada período de 12 meses posterior a la fecha final del período de interés inicial que se ha indicado en la Cláusula 3ª, se denominará “período de interés””.

3.bis.2 “Diferenciales y redondeos: En cada período de interés hasta que finalice el plazo del contrato, se aplicará un tipo de interés nominal que será la suma resultante de añadir 0,100 puntos al “tipo de referencia” o 0,50 puntos al “tipo de referencia sustitutivo”, SIN REDONDEO”.

3.bis.3 “Tipo de referencia y tipo de referencia sustitutivo:

El tipo de referencia será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTE-CARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DEL CONJUNTO DE ENTIDADES”, defi-nido como la medía simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por los Bancos, las Cajas de Ahorros y las Sociedades de Crédito Hipotecario en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

El tipo de referencia sustitutivo será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DE BANCOS”, definido como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plago igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

Tanto el tipo de referencia como el de referencia sustitutivo, se encuentran descritos en los términos del Anexo VIII de la Circular 8/90 del Banco de Espa-ña.

El tipo de referencia sustitutivo se utilizará cuando, por cualquier circunstancia, el Banco de España no hubiera publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el tipo de referencia dentro de los tres meses naturales previos al inicio de cada nuevo periodo de interés. Al finalizar el período de interés afectado por esta circunstancia volverá a determinarse el tipo de interés aplicable, para el siguiente período, conforme al tipo de referencia pactado.” [SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016].

2.- Qogir Préstamos (préstamo hipotecario 6 agosto 2015 –deudor persona consumidora para fines profesionales-)

Cláusula tercera: Durante toda la vigencia de la operación, día a día, sobre el capital pendiente de amortizar, el préstamo devengará un interés fijo del diecisiete por ciento anual. La finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual. El interés de demora «será el resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal anual vigente en el momento, del devengo», esto es en la actualidad el 10,50% [Resolución DGRN 10 febrero 2016].

3.- Dos personas físicas con la intermediación de BEP Corporación Financiera (préstamo hipotecario de 16 enero 2015 –deudor persona consumidora-)

Se pacta un interés remuneratorio fijo del 14,99% y se retiene por el intermediario aproximadamente el 38% del capital para el pago de diversos gastos, comisiones e impuestos, cláusulas estas últimas que el registrador de la propiedad calificante considera abusivas. La vivienda hipotecada no es vivienda habitual. El interés de demora estipulado es el triple del interés legal, es decir, el 10,5% al momento de la firma de la escritura [resoluciones de 20 junio; 7 abril 2016 y 22 julio 2015].

4.- Volksbank (préstamo hipotecario de 7 marzo 2008)

24 Los prestatarios celebraron dos contratos de crédito con Volksbank. El primer contrato, celebrado el 4 marzo 2008 y destinado a cubrir gastos corrientes personales, tiene por objeto un crédito de 8 000 euros. Dicho crédito, que debe reembolsarse en un período de cinco años, fue acordado a un tipo de interés anual fijo del 9 % y a una TAE del 20,49 %.

25 El segundo contrato, celebrado el 7 marzo 2008, tiene por objeto un crédito de 103 709,18 francos suizos (CHF), está destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble y está garantizado con una hipoteca sobre el referido bien. Dicho crédito es rembolsable en un período de veinticinco años, su tipo de interés anual se fijó en el 3,99 % y su TAE es del 19,55 %.

26 A tenor de la cláusula 3, letra d), de las condiciones particulares de ambos contratos, relativa al carácter variable del tipo de interés, «el Banco se reserva el derecho de revisar el tipo de interés corriente en caso de que se produzcan variaciones significativas en el mercado financiero, comunicando a los prestatarios el nuevo tipo de interés. El tipo de interés así modificado se aplicará desde la fecha en que sea comunicado». [STJUE 26 febrero 2015].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Libertad de precios, cláusula negociada.

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: Resoluciones DGRN de 7 abril y 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

Anteriores y posteriores: SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [Hipoteca tranquilidad: nulidad parcial, incluida la cláusula de interés ordinario variable con integración de ese tipo de interés con euribor más un diferencial mayoritario de 2007]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, nula sin integración: el préstamo no devenga interés ordinario]; SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [interés demora 19% nulo por falta de proporción con criterios legales de demora] y

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JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); STS 23 diciembre 2015 (SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013); 22 abril 2015 (SAP Tenerife 29 junio 2012, SJPI 6 San Cristóbal de la Laguna de 19 enero 2012: el criterio del art. 576 LEC evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio); y Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016. STJUE 26 febrero 2015 [las cláusulas controvertidas –modificación unilateral por prestataria del interés variable y comisión de riesgo- no forman parte del objeto principal del contrato ni de la adecuación entre retribución y servicio. El carácter abusivo lo tienen que apreciar el juez nacional].

DGRN: Resoluciones DGRN 20 junio, 7 abril; 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Doctrina DGRN: los intereses remuneratorios no pueden superar al interés moratorio.

BIBLIOGRAFÍA:

Álvarez Royo-Villanova, S., “Por qué hay que limitar los intereses de demora en los préstamos hipotecarios, y cómo hacerlo”, en ¿Hay Derecho?, (2013); vid. en http://hayderecho.com/2013/04/24/por-que-hay-que-limitar-los-intereses-de-demora-en-los-prestamos-hipotecarios-y-como/.

Del autor de las fichas:

– “Los intereses en el crédito al consumo tienen límite máximo”, en Revista de Derecho Civil, vol. III, núm. 3, (2016), Ensayos, pgs. 93-107, http://nreg.es/ojs/index.php/RDC, (publicado el 3 octubre 2016)

– “La DGRN pone un límite máximo al interés remuneratorio en el préstamo hipotecario”, en www.notariosyregistradores.com (23 marzo 2016).

– “La DGRN confirma la denegación de un interés remuneratorio fijo del 14,99% al ser superior al de demora”, en www.notariosyregistradores.com (21 octubre 2015).

DOCUMENTOS

Informe anual 2016 y debates en las Cortes Generales, Defensor del Pueblo, Madrid, 2017, pg. 515.

Informe anual 2015 y debates en las Cortes Generales, Defensor del Pueblo, Madrid, 2016, pg. 491.

Links:

Cláusulas de hipoteca

Lista de cláusulas con link

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

12.- CLÁUSULA SUELO BANCO POPULAR (4ª entrega) en FICHAS por @BallugeraCarlos

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Andalucía, ahora Banco Popular [préstamo hipotecario de 5 diciembre 2007]

El contrato de préstamo hipotecario fijó, como interés remuneratorio, un interés variable consistente en el euribor a un año más 0,90 puntos porcentuales. Cuando se firmó el contrato, el euribor a un año se situaba en el 4,647%. Las estipulaciones relativas a los intereses que devengaría el préstamo se iniciaban en la última línea de la página 17 de la escritura pública en la que estaba documentado el contrato de préstamo hipotecario (que constaba de 61 páginas) y finalizaban en la página 28 de la escritura. En la página 25 se contenía la siguiente estipulación: «3.3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable.- No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del CINCO ENTEROS Y CINCUENTA CENTÉSIMAS POR CIENTO.–» (énfasis en negrita como en el original). En las páginas 54 y 55 de la escritura se decía: «A los efectos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, en relación con la circular 5/1994 de 22 de julio del Banco de España, que modifica la 8/1990 de la misma entidad, yo, el Notario hago constar: »1.- Que a la presente operación son de aplicación las disposiciones de dicha norma. »2.- Que la entidad acreedora me ha exhibido la oferta vinculante a que se refiere el artículo 5 de la Orden con el contenido esencial del anexo II, coincidiendo a mi juicio con las cláusulas financieras de esta escritura. »3.- Conforme al artículo 7 de la citada Orden sobre transparencia, hago constar: »a) Que el índice o tipo de interés de referencia pactado es uno de los oficiales a que se refiere la disposición adicional segunda de la Orden de transparencia en relación con la norma sexta bis de la Circular del Banco de España 5/1994 de 22 de julio, que define los tipos oficiales. »b) El tipo de interés inicial de esta operación es INFERIOR al que resultaría de aplicar teóricamente, en la actualidad, el tipo variable pactado. »4.- Que el resto de las cláusulas no financieras no implican comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras. »5.- Que el prestatario renuncia al derecho de examinar esta escritura en los tres días que dispone la orden, dejando constancia de que se autoriza en la propia Notaría, conforme prevé el artículo 7-2° de la Orden sobre transparencia» (énfasis en negrita como en el original). [STS 8 junio 2017 la declara nula por imperio STS 23 diciembre 2015, porque “no concurre ninguna circunstancia excepcional que excluya la vinculación de la resolución a adoptar en un litigio sobre una acción individual como el que ha dado lugar a este recurso a lo resuelto por sentencia firme en el litigio en el que se ejercitó la acción colectiva”].

2.- Banco Popular [préstamo hipotecario de 13 abril 2007]

Cláusula financiera Tercera relativa a los Intereses, Punto 3.2 que dice: “Variación del Tipo de Interés Inicial.- A partir del 13 de abril de 2008, el tipo de interés anual aplicable a las liquidaciones que se produzcan se determinará mediante la adición de un margen o diferencial de 0,75 puntos porcentuales al tipo de interés de referencia, siendo el tipo de interés mínimo aplicable para las disposiciones en euros del 3,25 % anual”. [SAP Barcelona, sección 19, de 19 enero 2016].

3.- Banco Popular (acción colectiva con efecto “ultra partes”)

Sacado del Juzgado: “DECIMOTERCERO.- CLAUSULA DE LIMITACION DE INTERES VARIABLE

99- El tenor literal de la cláusula sería el siguiente”

«La cláusula impugnada (límites a la variación del tipo de interés variable – condición primera. 3.3) es del siguiente tenor: “No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes [reconocimiento de hecho ficticio], que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del CUATRO CINCUENTA POR CIENTO” [STS 23 diciembre 2015 afecta, con efecto “ultra partes”, a STS 8 junio 2017].

4.- Banco Popular

Clausula 34. Cláusula afectada:

Tercera bis, apartado 4: LÍMITES DE VARIABILIDAD DEL TIPO DE INTERÉS. Las partes acuerdan que, a efectos obligacionales, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea éste el ordinario o el sustitutivo, no podrá ser inferior al CUATRO ENTEROS POR CIENTO (4%) nominal anual ni superior al DOCE ENTEROS CINCUENTA CENTÉSIMAS POR CIENTO (12,501) nominal anual. [SJM 2 Pontevedra 5 febrero 2015 –según inscripción RCGC-].

5.- Banco CEISS (préstamo hipotecario 26 enero 2007)

En la mencionada escritura de préstamo hipotecario, entre otras estipulaciones y con relación al tipo de interés variable pactado, se recogía la siguiente: “En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al 12,50% ni inferior al 3,50%” (extremo en el que coinciden ambas partes, ya que el documento no ha sido aportado). [SAP Pontevedra 5 febrero 2015].

6.- Banco Grupo Cajatres (préstamo hipotecario 30 abril 2013)

Se pacta un tipo de interés variable, con tipo inicial del 3,85 por ciento nominal anual durante los primeros doce meses, revisable anualmente mediante la adición de cuatro puntos al tipo de referencia (Euribor). Además, en la cláusula financiera tercera, apartado 3.D, se expresa lo siguiente: «Tipos máximo y mínimo.– No obstante, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés aplicable a cada periodo en ningún caso podrá ser inferior al mínimo pactado del 3,25 por ciento nominal anual ni superior al máximo del 9,25 por ciento nominal anual» [SJPI 100 Madrid 5 diciembre 2013 (abusiva por falta de reciprocidad); resolución DGRN 13 setiembre 2013, cláusula suelo inscribible].

INSCRIPCIÓN EN RCGC (5 febrero 2016)[1]

BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A.-BANCO CEISS, S.A. A86289642: NO.

Banco Popular Español, NIF: A28000727: Sí.

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante: Falta de reciprocidad art. 87 TRLGDCU.

Por el demandado: Art. 87 TRLGDCU, preterición de las fuentes del derecho con infracción del art. 1.1 y 1.7 C.C; infracción de los arts. 80 y 82 TRLGCU y la doctrina jurisprudencial establecida en la STS 9-5-2013, se denuncia falta de equilibrio y se acepta nulidad por falta de transparencia; se aplica STS 9 mayo 2013 automáticamente sin análisis individualizado.

En 1ª instancia: Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios; STS de 2 de marzo de 2011, STJCE de 3 de junio de 2010, art. 4.2 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas; art. 19 Ley 36/2003.

En la Audiencia: Implícitamente STS 9 mayo 2013.

Por el Tribunal Supremo: Arts. 4.2 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, 5.5 y 7 LCGC, 80.1 y 82.1 TRLGDCU.

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.

Anteriores y posteriores: STS 8 junio 2017 que declara nula la cláusula suelo por imperio STS 23 diciembre 2015 porque “no concurre ninguna circunstancia excepcional que excluya la vinculación de la resolución a adoptar en un litigio sobre una acción individual como el que ha dado lugar a este recurso a lo resuelto por sentencia firme en el litigio en el que se ejercitó la acción colectiva”; STC 146/2016, de 19 setiembre [declara vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia) en el archivo de actuaciones en demanda singular por litispendencia de una acción colectiva, resultante de una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del TJUE]; STJUE 14 abril 2016 [El consumidor tiene el derecho subjetivo a desvincularse de la acción colectiva]; SJM Madrid núm. 11 de 7 abril 2016; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005), SJC-A Álava 19 setiembre 2012, 9 mayo 2013, SJPI 100 Madrid 5 diciembre 2013, SJM 2 Pontevedra de 8 octubre 2014 –confirmada por SAP Pontevedra 5 febrero 2015; SJM 2 Pontevedra 5 febrero 2015 (BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A.-BANCO CEISS, S.A. A86289642-; y Banco Popular respectivamente).

DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos), 13 setiembre 2013.

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado: La declara JUSTIFICADA.

Decisión de la Audiencia: No supera el control de transparencia.

Decisión del TS: Rechaza casación del demandado y confirma la nulidad por falta de transparencia.

BIBLIOGRAFÍA

– Igual que la cláusula suelo de BBVA.

Links:

Cláusulas de hipoteca

Lista de cláusulas con link

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

[1] https://www.registradores.org:450/rbm/jsp/busqueda/busquedaCondicionesGenerales.jsp?loginRegistroVirtual=true.

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No entiendo como he acabado aquí, estudiando esto y lo otro sobre la hipoteca de la vivienda, si cuando empecé en la escuela el principal estímulo para estudiar era el terror. Puedes decir, si has encontrado esto en algún rincón perdido del libro de arena, que ese trauma no se me ha quitado, sin embargo te contesto que sólo quiero que disfrutes tanto como yo al leer estas mis pobres ocurrencias.

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