84.- Fianza personal añadida a la hipoteca

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Un fiador solidario de la hipoteca consideraría, con razón, que sólo en caso de falta de valor suficiente de la garantía real, habría de responder

84.- FIANZA PERSONAL Y SOLIDARIA AÑADIDA A LA HIPOTECA en FICHAS (4ª entrega) por @BallugeraCarlos

LA CLÁUSULA

1.- BBVA (préstamo hipotecario con persona consumidora de 21 diciembre 2005 en acción singular)

El apartado II de la escritura, referente a «OTRAS CLÁUSULAS», comprende la que se refiere al afianzamiento en los siguientes términos: » CLÁUSULA DE AFIANZAMIENTO (HIPOTECA BLUE JOVEN)

DON Juan Pedro , su esposa DOÑA Micaela , DON Armando y su esposa DOÑA Graciela, garantizan las obligaciones contraídas por la parte prestataria en esta escritura, en los mismos términos y condiciones en ella expresados, constituyéndose en fiadores obligados al pago solidariamente entre sí y con el deudor principal, con renuncia expresa a los beneficios de orden o excusión y división, con arreglo a los artículos 439 y siguientes del Código de Comercio y 1444, 1822, 1831 y concordantes del Código Civil, mientras no queden totalmente canceladas las obligaciones que se garantizan (…)» [JPI 11 Bilbao de 5 abril 2018, nula por falta de transparencia y por renuncia abusiva].

2.- Caja Rural de Navarra (préstamo hipotecario de 18 septiembre 2009 con personas consumidoras)

Cláusula vigésima del contrato de préstamo con garantía hipotecaria de 18 de septiembre de 2009 suscrito entre Dª Inocencia, D. Camilo, D. Jesús María, Dª Caridad, Dª Margarita, Dª Ana María, D. Héctor y D. Primitivo y CAJA RURAL DE NAVARRA SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, en cuanto dispone: «Los cónyuges D. Héctor y DOÑA Margarita, los cónyuges DON Jesús María y DOÑA Caridad y los cónyuges DON Primitivo y DOÑA Ana María, PARTE FIADORA garantizan solidariamente entre sí, y frente a la CAJA RURAL DE NAVARRA, el pago de todas las obligaciones asumidas en esta escritura por la PARTE PRESTATARIA, constituyéndose en fiadores solidarios de ésta, con renuncia de los beneficios de excusión, orden y división. El afianzamiento subsistirá hasta que queden completamente canceladas las obligaciones de la PARTE PRESTATARIA contenidas en la presente escritura, por lo que la PARTE FIADORA presta su consentimiento expreso a las moratorias y prórrogas que pudieran concederse a la PARTE PRESTATARIA». [SAP Gipuzkoa 31 marzo 2017, revoca sentencia de instancia y declara la validez de la cláusula].

3.- Bankia (préstamo hipotecario de 26 junio 2006 con personas consumidoras)

En dicho préstamo hipotecario concurrían los siguientes elementos: Deudores: Ángela y Marcial. Fiadores: Juan Pablo y Leonor. Capital del préstamo 170.000 euros. Vencimiento: 26 de junio de 2036. Tipo de interés aplicable: IRPH. En la cláusula novena de la escritura de préstamo hipotecario, se establecía como «Garantía Adicional. Con independencia de la hipoteca establecida en la cláusula correspondiente de la presente escritura y demás garantías personales o reales que se hayan podido pactar en el presente contrato, se garantiza especialmente el cumplimiento de las obligaciones dimanadas del mismo, solidariamente con el deudor principal y con las consiguientes renuncias a los beneficios legales de orden, excusión y división, por Juan Pablo y Leonor, los cuales se constituyen en fiadores solidarios de la presente operación».

Así mismo en la cláusula primera se establecía que «Sin perjuicio de la responsabilidad personal solidaria e ilimitada de la parte prestataria en garantía de la obligación principal de la amortización del préstamo que se formaliza en la presente escritura» [SJM 10 Barcelona de 7 diciembre 2016, declara nula la cláusula de fianza solidaria por falta de transparencia cualificada].

4.- KUTXABANK S.A. (préstamo hipotecario de 23 3n34o 2007 con personas consumidoras en acción singular)

Cláusula que dispuso como garantía para la devolución del préstamo, además de la hipotecaria, la personal otorgada por un avalista, su hermana. Dicha cláusula 14ª reza: » Don (sic) Vicenta, garantiza la obligación contraída por los prestatarios en la presente escritura con las condiciones expresadas, constituyéndose en fiador obligado solidariamente con la parte deudora principal, al pago, con renuncia expresa de los beneficios de división, orden y excusión con arreglo a los arts. 439 y siguientes del Código de Comercio, relativos a los afianzamientos mercantiles y 1114, 1822 y 1831 y concordantes del Código Civil, mientras no quede totalmente cancelada la obligación». [SAP Álava de 1 setiembre 2016, declara su nulidad en acción singular por sobregantía y renuncia abusiva]

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores y posteriores: Resolución DGRN de 13 junio 2019: [“Así, serían abusivos o contrarios a normas imperativas, [1] el pacto por el que el fiador se obligue a más que el deudor principal (artículo 1826 del Código Civil), [2] el que exonere al acreedor negligente de consentir el beneficio de excusión del fiador en el supuesto de los artículos 1832 y 1833 del Código Civil, [3] o el de renuncia a la extinción de la fianza cuando por algún hecho del acreedor no pueda quedar subrogado en los derechos o hipotecas del mismo (artículo 1852 del Código Civil). Pero como el contrato de aval o de fianza no es inscribible, tal nulidad carecería de efectos registrales.

[“[4] También podrían ser abusivas e inaplicables respecto del garante, las cláusulas del contrato principal de crédito relativas a la limitación a la baja de los tipos de interés, [5] a los límites de los intereses moratorios [6] o a los gastos repercutibles al deudor principal, cuando éste interviene dentro del ámbito de su actividad empresarial o profesional. Pero, como ya se ha indicado anteriormente, esta circunstancia no debe impedir la inscripción de esas cláusulas para que puedan ser aplicadas al prestatario.

[“[7] Igualmente será de aplicación al contrato de garantía o fianza, en el que concurra la condición de consumidor en el garante, toda la normativa relativa a la información precontractual, requisitos de incorporación y transparencia material acerca de la concreta obligación que constituye su objeto, de sus condiciones económicas y de la transcendencia jurídica y económica de las obligaciones que el garante o fiador asume en caso de incumplimiento del deudor principal. Por tanto, en los contratos de fianza o garantía de un préstamo o crédito, las cláusulas que definen o delimitan el riesgo garantizado (las del préstamo) y el propio compromiso del fiador, forman parte del objeto mismo del contrato de garantía y, en tal concepto, no son susceptibles de apreciación de su carácter abusivo, que no debe referirse ni a cláusulas que describan el objeto principal del contrato ni a la relación calidad/precio de la mercancía o de la prestación; pero sí deben ser objeto del resto de los controles propios de la legislación sobre consumidores [con esta interpretación extensiva del art. 4.2 se excluye el control del contenido en si integridad y se limita el control al de incorporación: es una derogación del art. 3 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas], en cuanto que el cumplimiento de los requisitos del proceso legal de contratación forma parte de la necesaria y adecuada comprensión por parte del garante-consumidor acerca de los riesgo que asume y de su cuantificación”]; JPI 11 Bilbao de 5 abril 2018 [nula por falta de transparencia y renuncia abusiva. Quedando constatada la falta de cumplimiento de los deberes de transparencia, sólo cabe concluir que, en el caso que nos ocupa, los consumidores llevaron a cabo un pacto con la entidad financiera que, indudablemente no hubieran aceptado de haber sido tratados de una manera leal y equitativa que les hubiera permitido conocer las consecuencias económicas y jurídicas del contrato que estaban celebrando y les imponía un desequilibrio importante en su perjuicio que, indudablemente, determina su abusividad]; STJUE de 14 septiembre 2016; y ATJUE de 19 noviembre 2015 [la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad].

DGRN:

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BIBLIOGRAFÍA

Otros autores:

– Achón Bruñén, M. J., “Cláusulas que pasan desapercibidas en las escrituras de hipoteca y pueden resultar abusivas”, en Actualidad Civil, núm. 1, (2019), 29 pgs. en edición en internet.

– Castillo Martínez, C. C., “El procedimiento ejecutivo hipotecario y los actores secundarios del drama: avalistas, fiadores e hipotecantes no deudores”, en Revista jurídica del notariado, nº 105, 2018, pgs. 135-181.

– “Los garantes en el procedimiento ejecutivo hipotecario: posición de los sujetos y cuestiones más destacadas”, en Actualidad civil, Nº 3, 2018.

– Escobar Roca, G., “Responsabilidad del fiador por impago de hipoteca y derecho de la unión europea: Sentencia del Tribunal Supremo 298/2018, de 27.02.2018 Ponente: Sr. Herrera Pina”, en Revista de responsabilidad civil, circulación y seguro, nº. 5, 2018, pgs. 42-45.

Llopis, J. C., “La cláusula de fianza en un préstamo hipotecario también es abusiva”, 20 octubre 2014, en http://www.notariallopis.es/blog/i/146/73/la-clausula-de-fianza-en-un-prestamo-hipotecario-tambien-es-abusiva

 

Del autor de las fichas:

1/2017 “Ni la responsabilidad patrimonial universal ni la fianza impiden la dación en pago o la limitación de la responsabilidad al precio del piso hipotecado. Comentario de la SJM núm. 10 de Barcelona de 7 de diciembre de 2016”, Diario La Ley, Nº 8913, Sección Doctrina, 2 de Febrero de 2017, Editorial Wolters Kluwer (LA LEY 726/2017), en http://laleydigital.laley.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAC1OwU7DMAz9GnJE6diOOayt2AVtaASuyG2s1iIkKHa79u8xdJYsW8_vPT9eU07rt_NlQiPQsTsY6GWC2ObeVX87zeihUzyXgKVeFZUsEK_IrrKGx3w7w0wDCOVUQ9m8KATXequ121dPB2tmLKwE90EDJkEz0jC-aMvGB2biFgRcc2k_j-_-cn3Y7a2tTudnwwilH19hQKexpFCCR-CfxcT0pcDb_3nzmQlvjlLApYESjil4XORuUE8imqCTtClMH3XqU2wgYgr37L__ffz-FAEAAA==WKE.

DOCUMENTOS

Actualizada el 17 de julio de 2019

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