85.- Valor de tasación para subasta

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85.- VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA en FICHAS por @BallugeraCarlos

LA CLÁUSULA

1.- Caja Rural de Navarra (préstamo hipotecario de 18 septiembre 2009 con personas consumidoras)

Cláusula decimocuarta letra b), en cuanto dispone: “se señala como valor de la finca hipotecada, para caso de subasta, el de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (250.000 €)”. Obra en autos valoración de la finca hipotecada hecha por profesional designado al efecto de 632.300 €. [SAP Gipuzkoa 31 marzo 2017, nula por determinar un valor de tasación muy inferior al valor de mercado señalado por profesional designado al efecto, en perjuicio del deudor. Sentencia de instancia ordena inscripción de la sentencia de nulidad en RCGC].

2.- Banco Popular Español (préstamo hipotecario de 9 febrero 2007 con personas consumidoras)

Apartado 5: “efectos procesales y para que sirva como tipo en la subasta que corresponda, tasan las fincas que se hipotecan en el importe de la responsabilidad principal de cada una reflejada en la letra a) del apartado 1 de la Cláusula Segunda de esta escritura”, es decir, 360.000 € que es el importe del préstamo que se garantiza. No se acompaña a la escritura ninguna tasación. Y el certificado de tasación que presenta el recurrente en la instancia, que coincide con los datos registrales de la finca, dice que en el año 2013 el valor de mercado del inmueble es 655.580,72 €. [AAPA de 24 setiembre 2014, nula por abusiva, fija un valor para subasta inferior al real en perjuicio del deudor].

3.- Banco Popular Español (préstamo hipotecario de 29 setiembre 2009 con personas consumidoras)

Préstamo hipotecario en garantía de un principal de 850.000 euros, más dos años de interés al 6,864%, dos años de interés moratorio al 22,484% y 127.500 euros para costas y gastos, se hipoteca un chalet. Se pacta un valor de tasación a efectos de subasta coincidente con el principal prestado, esto es, 850.000 euros, y conforme al mismo se interpone el procedimiento que nos ocupa. Obra en autos un informe de tasación del aludido inmueble efectuado por la entidad Tasaciones Hipotecarias en fecha 14.09.2009 que se dice efectuado a instancias de D. Javier para solicitar un préstamo hipotecario del Banco Popular Español SA, con sello de entrada en la entidad bancaria de fecha 14.09.2.009. Fija un valor de 2.175.081,72 euros, y se dice efectuado siguiendo los criterios de la Orden ECO/805/2.003 de 27 de marzo sobre valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras. No se ha aportado a las actuaciones ninguna otra valoración. Ello supone que el valor de tasación fijado en la escritura equivale a un 39.07% del valor del inmueble conforme a la tasación aludida. [AAPIB de 21 marzo 2014, declara nula por abusiva la cláusula al ser desequilibrada en perjuicio de la persona consumidora por establecer un valor de tasación muy inferior al valor real en beneficio del banco].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: AAPIB de 21 marzo 2014, declara nula por abusiva la cláusula al ser desequilibrada en perjuicio de la persona consumidora por establecer un valor de tasación muy inferior al valor real en beneficio del banco.

Anteriores y posteriores: SAP Gipuzkoa 31 marzo 2017, nula por contraria a buena fe y desequilibrada en perjuicio de las personas consumidoras “por cuanto que el valor señalado para la finca a los efectos de subasta en el contrato de préstamo hipotecario de que se trata en este procedimiento resulta muy inferior al valor de tasación de la misma [valor de mercado] a la fecha en que se concertó el referido contrato, además, por supuesto de resultar inferior al 75% de su valor tasado, por lo que es evidente que el mismo ha sido introducido en la escritura por parte de la entidad bancaria otorgante con vulneración del principio de la buena fe, que había de regir la contratación llevada a cabo, y creando una clara y evidente situación de desequilibrio para la otra parte contratante”. Sentencia de instancia ordena inscripción de la sentencia de nulidad en Registro de

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Condiciones Generales de la Contratación; AAPB 22 diciembre 2015 declara nulidad de valor de tasación por ser muy inferior al real en perjuicio del deudor; AAPA de 24 setiembre 2014, nula por abusiva “Ese parámetro [buena fe y justo equilibrio de derechos y obligaciones] no lo satisface la cláusula analizada, en tanto que supone disponer como valor de tasación un precio notablemente inferior al real, puesto que no es razonable suponer que desde 2007 hasta 2013 prácticamente se haya duplicado el valor de mercado del caserío hipotecado, si atendemos a la tasación aportada por la parte ejecutada. De hecho, lo que propicia es que en un procedimiento de ejecución hipotecaria, el valor de adjudicación esté muy por debajo del real, en franco perjuicio de quien constituyó la garantía, facilitando que la deuda principal no se cubra con ese importe si se producen adjudicaciones por debajo del valor de tasación, o de abonarse el importe tasado, se produzca el quebranto de la pérdida de un inmueble de valor muy superior al préstamo que se garantizaba con la hipoteca”.

DGRN:

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BIBLIOGRAFÍA

– Ruiz-Rico Ruiz, J. M. y Acebes Cornejo, R., “Sobre la posible ilegalidad y abusividad de la cláusula sobre fijación del valor de tasación del inmueble hipotecado en los préstamos hipotecarios”, Diario La Ley, Nº 9026, Sección Tribuna, 21 de Julio de 2017, Editorial Wolters Kluwer, 22 pgs. en edición de internet.

 

Del autor de las fichas:

DOCUMENTOS

Links:

Cláusulas de hipoteca

Lista de cláusulas con link

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

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No entiendo como he acabado aquí, estudiando esto y lo otro sobre la hipoteca de la vivienda, si cuando empecé en la escuela el principal estímulo para estudiar era el terror. Puedes decir, si has encontrado esto en algún rincón perdido del libro de arena, que ese trauma no se me ha quitado, sin embargo te contesto que sólo quiero que disfrutes tanto como yo al leer estas mis pobres ocurrencias.

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