Dación en pago no, respeto al 100% del valor de tasación sí

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@BallugeraCarlos. El desahuciado que ha dejado de pagar sus cuotas hipotecarias por fuerza mayor, como es el agotamiento del paro u otras calamidades económicas, nunca debió ser desalojado de su casa. Pero a lo que se ve ni la fuerza mayor sirve en España para frenar desahucios injustos.

  El desahucio se puso en marcha, ese es el hecho lamentable con que nos encontramos en nuestro país. En esa circunstancia, el respeto al valor de tasación para subasta pactado en la escritura de su hipoteca, sin descuentos de ningún tipo, aunque el deudor se quede sin la vivienda, le permite retener y conservar en su poder aquellas cantidades del valor de la misma que superen el importe de la deuda. Eso no ocurre con la dación en pago. Entre dos males -dación en pago o liquidación de la deuda por el cien por cien del valor de tasación-, mi elección es por el menor, por el respeto al valor de tasación para subasta pactado y sin descuentos.

  La dación en pago es una consigna de éxito que pretende saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la casa al acreedor. Es una respuesta simple a un hondo problema social: del mismo modo que los abusadores traspasan, ceden o endosan costes propios al cliente por medio de cláusulas abusivas, en la última crisis inmobiliaria están pretendiendo endosar la responsabilidad de la burbuja inmobiliaria, creada por los capitanes de empresa españoles y algunas de sus autoridades, a las personas consumidoras que se han sobreendeudado por culpa de aquéllos. Pero las personas consumidoras no tenemos ninguna responsabilidad en la preparación de la crisis.

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  Ante la injusticia de ese traspaso de responsabilidades, un sector del público y de los movimientos sociales reacciona, legítimamente, reclamando la dación en pago. Es una fórmula que se adapta bien a los problemas de los primeros afectados por la crisis, las personas que en 2006 o 2007 se endeudaron por encima de sus posibilidades, sin evaluación de solvencia, para financiar los altísimos precios de la vivienda provocados por la burbuja inmobiliaria.

  De estas personas, quienes fracasan en la devolución del préstamo muy cerca del momento en que les dieron la hipoteca, ante el desplome de los precios de las casas, estuvieron interesados en entregar su vivienda y saldar su deuda con ella. Ese es el caldo de cultivo del éxito en la opinión pública de la dación en pago.

  Pero ese no es el caso del que ha pagado una buena parte de su deuda y de su casa. La dación en pago no es la solución para otros muchos casos, por ejemplo para quienes, vamos a decir han pagado el 70% de su deuda y por culpa de la crisis han caído en el paro y dejan de poder pagar las cuotas de la hipoteca. Para estas personas, la entrega de la casa supone consolidar fuertes pérdidas al dar todo el valor financiado –la vivienda- para saldar una parte pequeña de la deuda, con el agravante de que pierden la vivienda y se quedan en la calle.

  Además, la dación en pago reconocida en la escritura de constitución de hipoteca puede rozar la ilegalidad, por poder ir contra el pacto comisorio prohibido por el art. 1859 CC. Las soluciones de la Ley de enjuiciamiento civil con descuentos del 30, 50 por ciento e incluso más son, hoy, incomprensibles e intolerables.

  En el artículo que cuelgo a continuación, aferrado al Derecho vigente, se proponen fórmulas que sin ser una panacea, se adaptan mejor a los intereses económicos de la persona consumidora en cada caso concreto.

  Se trata de conservar la fuerza del pacto de tasación para subasta de la finca hipotecada en la liquidación de la deuda, de modo que el banco acreedor, cuando se adjudique la vivienda por falta de postores, deba descontar de la deuda el importe total del valor de la vivienda qué el mismo ha reconocido en el pacto de tasación para subasta, sin descuentos, haciendo honor al principio de autonomía de la voluntad en beneficio de la persona consumidora, y dando lugar a una liquidación de la deuda acorde a lo pactado en la escritura de constitución de hipoteca. Si la deuda es pequeña o menor que el valor de tasación, el deudor tiene derecho a que se le entregue el sobrante, lo que no ocurre con la dación en pago. Vamos a verlo.

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Aquí mi trabajo cuando se publicó en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario: El respeto al valor de tasación para subasta en lugar de dación en pago

Nota bibliográfica: “Ni la responsabilidad patrimonial universal ni la fianza impiden la dación en pago o la limitación de la responsabilidad al precio del piso hipotecado (Comentario de la SJM núm. 10 de Barcelona de 7 de diciembre de 2016)”, en RCDI, núm. 761, 2017, pgs. 60 a 70. 

 

 

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