Las rebajas de la tasación en la hipoteca lesionan la confianza en el pacto

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La estabilidad de precios y el respeto a los pactos son una quimera si se insiste en rebajarle al deudor la tasación que pactó con el banco

@BallugeraCarlos. En una subasta de una vivienda por impago de la hipoteca, el Ministerio de Justicia, ajeno a la dación en pago como mal menor y fin de la ejecución, se centra en su resolución de 23 de mayo de 2018 en averiguar cuál debe ser el importe de la rebaja en perjuicio de la persona consumidora que el banco puede imponer a su voluntad al deudor, después del fracaso de la subasta, que es el fracaso del mercado.

Al actuar así, se margina la autonomía de la voluntad, el pacto libre característico del mercado de igual nombre, el carácter esencial para la hipoteca de la estipulación por la que se fija el valor de tasación para subasta de la finca hipotecada y se deja de lado el carácter adjetivo de las normas procesales.

No propongo la dación en pago pero creo que para liquidar la deuda en caso de ejecución con subasta desierta –un caso evidente de fracaso del mercado- no caben rebajas, sino que hay que quitar a la deuda el 100% del valor de tasación pactado en beneficio de las partes al hacer la hipoteca. Ese pacto, ante el fracaso de la subasta, es la expresión más próxima al mercado, que una economía social tiene que respetar incluso cuando beneficia a la persona consumidora. Veamos el resumen de la resolución.

 

Las rebajas defraudan una expectativa firme

 

 

 

 

Resumen de la resolución DGRN de 23 mayo 2018

Resolución de 23 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de una finca y la cancelación de cargas posteriores decretada en procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)

RESUMEN.- Desierta la subasta se plantea si la adjudicación de la vivienda debe hacerse por el 60 por ciento del valor de tasación o por la cantidad debida por el deudor, superior al 60% pero inferior al 70, como sostiene el registrador o por el 60%. La DGRN confirma la nota.

HECHOS.- La cuestión objeto de este expediente es determinar si es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que, tras quedar desierta la subasta, se adjudica la finca hipotecada al acreedor por el 60% de su valor de tasación, dado que el importe total de lo adeudado no alcanza el 70% de dicho valor, aunque sí que excede del 60%, quedando en consecuencia un remanente de deuda pendiente de abono al acreedor. La finca subastada es la vivienda habitual del deudor.

REGISTRADOR.- El registrador, invocando la doctrina sentada por este Centro Directivo, entiende que la adjudicación ha de ser por cantidad igual o superior al 70 % de su valor de tasación para subasta, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje (como ocurre en el presente caso en que tal cantidad asciende al 65,43 % del tipo de la subasta), entonces se lo adjudique por dicha cantidad, es decir, por la suma de lo que se deba por todos los conceptos, siempre que esa cantidad, como ocurre en el presente caso, sea superior al 60 % de su valor de tasación para subasta.

RECURRENTE.- El recurrente se inclina por la adjudicación por el 60% con lo que se ha cumplido el art. 671 LEC.

RESOLUCIÓN.- La DGRN confirma la nota.

DOCTRINA.- La cuestión es idéntica a la de las Resoluciones de 12 de mayo, 21 de septiembre y 21 de octubre de 2016 y 7 de julio de 2017, y debe aplicarse hora ese mismo criterio.

1.- COMPETENCIA DEL REGISTRADOR.- En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo que corresponde al registrador practicar la inscripción comprobando que en la resolución judicial que la provoca haya habido indefensión.

2.- IMPORTE DE LA ADJUDICACIÓN.- el valor de tasación es esencial en la licitación y determinante para la evaluación de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el artículo 132.4.º de la Ley Hipotecaria.

[…] procede ahora evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, como sostiene el recurrente, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 65,43% del valor de subasta de la finca.

[…]

En concreto, para el caso de ejecución de bienes inmuebles existiendo postores, el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento civil señala que «cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura».

Y para el caso de subasta sin ningún postor, el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, señala que «si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».

De la comparación entre los artículos 670.4, párrafo segundo, y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resultan algunas similitudes, pero también algunas diferencias de redacción, según haya postores o no, en cuanto al importe por el que el ejecutante puede adjudicarse la finca ejecutada.

Con base en los principios generales de interpretación de normas jurídicas […] la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.

La interpretación literal produce un resultado distorsionado. Ese resultado distorsionado, ajustado a la mera literalidad del precepto, pero no a su espíritu y finalidad, es el que se ha producido en el presente caso, ya que según resulta del decreto de adjudicación, la finca hipotecada, que es la vivienda habitual del deudor, fue tasada a efectos de subasta en 258.000 euros. La cantidad debida por todos los conceptos, una vez liquidada fue de 168.809,17 euros, lo cual supone el 65,43 % de precio de subasta. Y finalmente, la finca se adjudica al ejecutante conforme a la redacción literal de artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en tan sólo el 60% del precio que sirvió de tipo a la subasta.

De este modo, se produce un gran perjuicio para el deudor ya que seguiría existiendo deuda pendiente que el acreedor podría seguir reclamándole en el correspondiente procedimiento como alega el registrador en su nota de calificación.

[…]

Finalmente, ha de destacarse que la correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no supone, en modo alguno, imponer -pues la ley no lo ha querido así- una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

[…]

Con base en todo lo expuesto, y a los concretos efectos que la ley confiere a las Resoluciones de este Centro Directivo, se estima que la interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».

COMENTARIO.- En una subasta de una casa por impago de la hipoteca, el Ministerio de Justicia, ajeno a la dación en pago como mal menor y fin de la ejecución, se centra en su resolución de 23 de mayo de 2018 en averiguar cuál debe ser el importe de la rebaja en perjuicio de la persona consumidora que el banco puede imponer a su voluntad al deudor, después del fracaso de la subasta, que es el fracaso del mercado.

Al actuar así, se margina la autonomía de la voluntad, el pacto libre característico del mercado de igual nombre, el carácter esencial para la hipoteca de la estipulación por la que se fija el valor de tasación para subasta de la finca hipotecada y se deja de lado el carácter adjetivo de las normas procesales.

No propongo la dación en pago pero creo que para liquidar la deuda en caso de ejecución con subasta desierta –un caso evidente de fracaso del mercado- no caben rebajas, sino que hay que quitar a la deuda el 100% del valor de tasación pactado en beneficio de las partes al hacer la hipoteca. Ese pacto, ante el fracaso de la subasta, es la expresión más próxima al mercado, que una economía social tiene que respetar incluso cuando beneficia a la persona consumidora.

 

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