Hipoteca con oferta y aceptación separadas

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Si el hipotecario es un juego, esta hipoteca es un juego de espejos en el que no se sabe quién hace qué por quién

@BallugeraCarlos. HIPOTECA CON OFERTA Y ACEPTACIÓN SEPARADA en el Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 14 marzo 2000. Se constituye hipoteca en garantía de un préstamo por el prestatario que posteriormente, mediante diligencia, es aceptada por el representante de la Caja prestamista. Se plantea la cuestión sobre la naturaleza de la operación realizada y si este modo de actuar choca contra la legislación de protección de consumidores y usuarios.

 

Sobre la primera cuestión, no se sabe muy bien qué se formaliza, ya que no aparece como una hipoteca unilateral ni tampoco un contrato ordinario de préstamo, puesto que el contrato exige la presencia de dos partes y aquí no hay más que una. Parece que se trata de un contrato de adhesión en el que la oferta y la aceptación están separados en el tiempo; ahora bien, no deja de ser anómalo que quien realiza la oferta (prestatario) sea el que no ha elaborado el contrato y que quien se adhiere (Caja) sea el predisponente. Sin embargo, parece que la única vía de admisión de la figura es por la vía de la hipoteca unilateral, ya que de otro modo habría que suponer que el deudor está actuando en nombre del acreedor, para entender que existe una actuación que la Caja pueda ratificar. Ello es así ya que si se conceptúa la figura como una estipulación a favor de tercero, no bastaría con que constase la aceptación del tercero sino que, además, sería preciso que esta aceptación llegase a conocimiento del oferente tal como dispone el artículo 1.257 del Código civil.

Se cuestiona también si es admisible esta figura dado que el deudor no puede, en el momento del otorgamiento, discutir o pedir aclaraciones a la Caja sobre los términos del contrato y si se contraviene la normativa en materia de protección de consumidores y usuarios. Parece evidente que las aclaraciones y que la negociación propiamente dicha ha tenido lugar antes del otorgamiento de la escritura, y en cuanto a las cautelas a favor de los consumidores tampoco parece que se haya violado norma alguna, toda vez, que si se trata de un contrato de adhesión la regulación protectora será de aplicación cualesquiera sea la forma en que se haya celebrado, como se desprende del concepto de condiciones generales de la contratación que aparece en el artículo 1.º de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, que considera como tales a “las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.”

 

– Referencia bibliográfica: “Casos Prácticos. Seminario Registral del País Vasco”, Servicio de Estudios Registrales, Madrid, 2001, pgs. 165-166.

 

Le doy al banco todo lo que me pide, pero el banco es libre de aceptarlo o no aceptarlo

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