Obligación de asegurar la finca hipotecada contra daños a favor del banco

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La indemnización del seguro es para la reconstrucción, pero el banco impone su destino a amortizar la deuda anticipadamente

@BallugeraCarlos. CLÁUSULA OBLIGANDO AL HIPOTECANTE-DEUDOR A ASEGURAR LA FINCA HIPOTECADA en el Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 8 febrero 2005. Se trae a discusión una cláusula, no por frecuente, menos compleja, en la que la entidad de crédito a cuyo favor se constituye una hipoteca impone al hipotecante una condición general por la que éste se obliga a asegurar contra daños la finca hipotecada, cede la indemnización por un eventual siniestro al acreedor y dispone el vencimiento anticipado de la obligación por el impago de las primas de seguro suplidas por la entidad de crédito. En el hipotecante deudor concurre la condición de consumidor.

Veamos un ejemplo de la cláusula que se somete a discusión: “QUINTA: GASTOS: —- Serán de cuenta exclusiva de la parte deudora […] y las primas devengadas por la póliza del seguro contra incendios cuyos conceptos podrá satisfacer el BANCO por cuenta de la parte prestataria si ésta no lo hiciere, garantizándose tales sumas con la cantidad consignada en la estipulación NOVENA para prestaciones accesorias.

“SEXTA BIS.- RESOLUCIÓN ANTICIPADA: —- No obstante el plazo convenido para la duración del presente contrato, el BANCO podrá declarar vencida la obligación y proceder contra la finca hipotecada y simultáneamente contra la parte prestataria si se incumplieran por la misma cualquiera de las obligaciones contraídas en este documento, y especialmente en los siguientes casos: ———-

  1. b) Impago […] seguros que sean preferentes a la hipoteca constituida. ———
  2. e) Cuando el prestatario incumpliere cualquier otra de las obligaciones contraídas con el BANCO en virtud del presente contrato en relación con el seguro de la finca hipotecada. ——

“NOVENA.- (CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA).- ——— Sin perjuicio de la responsabilidad personal, ilimitada (y solidaria) de la parte prestataria, ésta constituye hipoteca unilateral, en la forma dispuesta en el art. 217 del Reglamento Hipotecario, sobre la finca que a continuación se describe, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en esta escritura, respondiendo de la devolución del capital del préstamo, en los casos, forma y plazos convenidos, y además: ——

c) […] y del pago de los gastos por […] y primas de seguro correspondientes a la finca hipotecada que fuesen anticipados por el BANCO, limitándose hipotecariamente esta responsabilidad a una cantidad máxima igual al dos por ciento de dicho capital. (En consecuencia, el importe total máximo de responsabilidad por cada uno de estos dos conceptos es de 12.000 euros respectivamente). ——

[…]

“UNDECIMA.- (Conservación de la garantía). ——– Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada a: […]

4)  A concertar un CONTRATO DE SEGURO contra incendio y daños sobre el inmueble hipotecado en las siguientes condiciones:

4-1) El beneficiario del seguro será el BANCO acreedor, hasta la cantidad igual al principal que quede por amortizar en la fecha del siniestro, y de las cantidades adeudadas en dicha fecha.—–

4-2) La suma asegurada coincidirá con el valor del seguro que figura en el certificado de tasación. ——

4-3) El tomador del seguro notificará al asegurador la existencia del crédito que grava el bien asegurado, y la cesión de las indemnizaciones a que pudiera tener derecho como consecuencia de la cobertura del seguro. ——

4-4) En el contrato de seguro se hará constar que en caso de falta de pago de la prima por el tomador, el asegurador lo notificará al acreedor antes de que haya expirado el plazo de gracia del pago de la prima, estipulándose la concesión al BANCO, por el asegurador un plazo de gracia igual al del asegurado, y que comenzará a correr a partir del momento en que tenga lugar la notificación prevista en este párrafo. —–

4-5) En el contrato de seguro se pactará que en caso de siniestro el asegurador dará traslado al BANCO de la notificación de siniestro que efectúe el tomador. ——

4-6) La parte PRESTATARIA autoriza al BANCO a notificar a la Cía. DE Seguros correspondiente la existencia del presente contrato y constitución de la hipoteca sobre la finca descrita en el expositivo I de esta escritura y asimismo le autorizan para que cargue en cualquier cuenta de la parte prestataria en el BANCO el importe de la prima del seguro correspondiente al primer año, y sucesivos si no fueran atendidas por la parte prestataria. El BANCO podrá contratar el seguro de incendio y de daños, por cuenta del adquirente, si éste no lo hiciere. —– [—]

6) A acreditar, a solicitud del BANCO y por medio de los oportunos recibos, hallarse al corriente en el pago de toda clase de tributos, y gastos de comunidad que corresponda satisfacer por la finca hipotecada y de cualquier deuda por créditos que puedan resultar preferentes a esta hipoteca, quedando facultado el BANCO para satisfacer esos débitos a los acreedores correspondientes y para cargarlos en cuenta o reclamarlos a la parte prestataria como se establece en la cláusula QUINTA. —–”

Se rechaza dicha compleja cláusula por los siguientes fundamentos de derecho:

(I) OBLIGACIÓN DE ASEGURAR. El banco puede asegurar su propio interés en la conservación de la garantía, lo que es un coste que debe satisfacer, pero no puede repercutir éste al prestatario sin justificación obligándole a constituir un seguro en beneficio del acreedor al margen de la competencia. El banco se resarce de tales costes con el interés y no puede repercutirlos de nuevo al cliente al margen de la competencia y el mercado, la cual, por otra parte, exige la negociación, ausente por concepto en las meras condiciones generales.

Esa práctica, basada en la explotación programada de la utilidad para el acreedor hipotecario del seguro de la finca contratado por su propietario, es muy perjudicial al sector asegurador ya que, dada la independencia del interés del acreedor hipotecario del interés del propietario de la finca hipotecada, el no aseguramiento del interés del primero, impuesto al mismo, sin embargo, por la normativa del mercado hipotecario, priva al sector mencionado de un volumen de negocio igual a las cantidades de crédito hipotecario concedidas por las entidades de crédito, ya que es previsible que los propietarios sigan asegurando su propio interés en las fincas hipotecadas, si quieren salvaguardar la continuidad de su disfrute del inmueble hipotecado en caso de siniestro, mediante la correspondiente reconstrucción, cuando ello sea posible. Por ello esa obligación es contraria a los arts. 8 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario y 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 marzo que desarrolla determinados aspectos de Ley 25-3-1981, reguladora del mercado hipotecario.

La condición de consumidora de la prestataria enfrenta, además, a la obligación de asegurar impuesta con la disposición adicional 1ª, apartados 18º y 24º LGDCU, a la que es contraria por implicar sobre-garantía e imponer prestaciones adicionales no solicitadas y no susceptibles de renuncia por separado.

(II) CESIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN POR SEGURO. Esa cesión no puede concebirse sin que la obligación esté vencida, pero aun hallándose vencida, sin que el deudor se halle en mora o, al menos, haya incumplido. En consecuencia, es contraria a los artículos 1859 CC en relación con los arts. 621 y 634 LEC, 1176, 1877 CC, 205 CCO, 40.2 de la Ley de Contrato de Seguro y 109 y 110.2º de la Ley Hipotecaria. La restricción de las facultades de consignación del adherente-consumidor es contraria al nº 11 “in fine” de la disposición adicional 1ª LGDCU.

(III) GARANTÍA DE LAS PRIMAS ANTICIPADAS. La garantía específica de las primas suplidas por el acreedor hipotecario con una cantidad para gastos adicionales implica sobregarantía contra la disposición adicional 1ª, 18ª LGDCU por razón de la mayor preferencia de las mismas conforme al art. 1923.2º en relación con el art. 1210 CC.

Para centrar la discusión se recuerda la doctrina de la DGRN en resolución DGRN de 22 de marzo de 2001 (RJ 2001\2188), donde se señala que: “CUARTO.- En segundo lugar, debe admitirse también la inscripción de la estipulación por la que se conviene que la falta de pago de la prima de seguro opere como causa de vencimiento anticipado de la obligación de devolver el préstamo. Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996), cabe inscribir como causas de vencimiento anticipado el impago de aquellas obligaciones que sigan a la cosa y que, como las primas de seguro, en cuanto crédito privilegiado (cfr. artículo 1923.2.º del Código Civil) suponen un riesgo de detrimento potencial del bien hipotecado (cfr. artículo 1129.3.º del mismo Código). Asimismo, respecto de la estipulación que impone la obligación de asegurar la finca hipotecada por determinada suma, con la facultad del acreedor de atender al pago de las primas del seguro, cabe recordar la doctrina (cfr., por todas, la Resolución de 22 de julio de 1996) según la cual los contratantes pueden extender la garantía hipotecaria a aquellos gastos extrajudiciales que, como las primas del seguro del bien hipotecado, están en íntima conexión con la conservación y efectividad de la garantía cuando, como en este caso ha ocurrido, se respeten las exigencias que en aras del principio de especialidad impusieran las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, en el sentido de que han de precisarse los concretos gastos extrajudiciales que se garantizan […]”.

 

Se afirma, en primer lugar, que el registrador no puede entrar a valorar tales cláusulas por carecer de facultades de calificación de las mismas, que por otro lado, tienen carácter obligacional. Esta postura se enmarca junto a un amplio sector doctrinal que niega a los registradores la posibilidad de enjuiciar las cláusulas abusivas y se acompaña por la jurisprudencia de la DGRN previa a la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación que se manifiesta más contraria que favorable a ese enjuiciamiento.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la distinción entre el contenido contractual con carácter obligacional y con contenido real se refiere a una doctrina que posibilita, pese a la indivisibilidad del contrato por negociación, la posibilidad de la inscripción parcial.

En ese sentido, los registradores, históricamente, y a través de esa doctrina, han sido precursores en realizar una revisión del contenido de los documentos inscribibles a la luz del ordenamiento jurídico en su integridad a fin de evitar que los libros del Registro de la propiedad recojan cláusulas de dudosa legalidad y ello, pese a que las partes intervinientes en el contrato no presten su consentimiento a la inscripción parcial, toda vez que lo único que se requiere, en el contrato por negociación, es que preste su consentimiento a la misma el presentante o el interesado, pero no todos los que hubieren intervenido en el mismo.

Por tanto, se halla asentada, sin discusión, la facultad del registrador para revisar el contenido de los documentos que se le someten a inscripción a la luz del ordenamiento jurídico en su integridad. Entonces, lo único que cabría objetar es que los preceptos que se señalan en la nota o acuerdo de calificación no forman parte del ordenamiento jurídico, no se hallan vigentes o carecen de fuerza imperativa.

De lo que no cabe duda es que la facultad, pero también el deber de los registradores de revisar el contenido de los documentos que pretenden la inscripción, revisión a la luz de la Ley, no se olvide, se halla reconocida en el art. 18 de la Ley Hipotecaria de modo expreso y directo.

Si ello es así para el contrato por negociación, reguladas en Derecho español las condiciones generales a partir de la Ley de Contrato de Seguro de 1980, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 1984 y culminada ésta con la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación de 1998, se viene a admitir la divisibilidad del contrato al menos en el caso de la nulidad parcial del mismo cuando las condiciones generales que integran su contenido sean abusivas, de suerte que por la misma las cláusulas abusivas son expulsadas del mismo, el cual, sin embargo subsiste en cuanto al resto.

Por lo tanto, a la luz de esa normativa parece que, respecto del contrato por adhesión, existen argumentos adicionales respecto de los ya existentes para el contrato por negociación, que no sólo autorizan, sino que obligan al registrador a calificar el contenido del contrato a la luz de la Ley a fin de distinguir entre sus cláusulas aquellas que son conformes a la Ley frente a las que no lo son y que no pueden pretender, en consecuencia, la salvaguardia judicial, lo que en todo caso sería impedido por el art. 33 LH.

Por ello, una cuestión previa a la discusión de la cláusula es el esclarecimiento en los términos indicados del problema que se ha señalado. Abundando en ello, se señalan como argumentos adicionales, la necesidad de que los registradores mantengamos una posición activa de protección y promoción de la igualdad en la contratación no por un prurito paternalista dejado al prudente arbitrio de éste o aquél, sino por virtud del mandato que a los poderes públicos dirige el art. 9.2 CE y en relación a la contratación con consumidores el art. 51 de la misma, a cuya luz ha de interpretarse el conjunto del ordenamiento privado.

Dado el planteamiento de esa cuestión previa y su resolución en el sentido indicado, nos limitamos ahora a dejar planteado el problema de la cláusula que contiene la obligación de asegurar. A saber, si cabe, sin negociación ni justificación expresa, en condiciones generales imponer al hipotecante deudor la obligación de asegurar la finca hipotecada, si cabe el vencimiento anticipado de la obligación por el impago de las primas de ese seguro, su aseguramiento accesorio en la hipoteca y si en el pacto citado cabe la cesión de las indemnizaciones al acreedor hipotecario para la amortización de la obligación al margen de que el deudor se halle o no en mora.

 

– Referencia bibliográfica: “Casos Prácticos II. Seminario Registral del País Vasco. 2001-2006”, Servicio de Estudios Registrales, Madrid, 2008, pgs. 226-231.

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