Nota de despacho de una hipoteca

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Aunque la hipoteca se inscriba la nota tiene que contener el rechazo por la registradora de las cláusulas abusivas

@BallugeraCarlos. NOTA DE DESPACHO DE UNA HIPOTECA, en Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 16 marzo 2004. Se presenta a discusión un modelo de nota de despacho de hipoteca, que tiene las siguientes características:

(1) Se practica la inscripción parcial del documento a solicitud de los interesados.

(2) Se detalla como único hecho de la nota, la presentación en el registro de la escritura de hipoteca que se inscribe.

(3) Los fundamentos de derecho indican los pactos que no se inscriben: (I) Pactos relativos a comisiones, gastos no garantizados y penalizaciones por no estar garantizados por la hipoteca, la TAE y otros elementos de coste, los pagos e imputaciones, las afectaciones de otros saldos, las compensaciones, los distintos apoderamientos al banco, los derechos a la percepción de indemnizaciones, la prestación de fianza, la constitución de prenda y los avales. (II) Limitación de la libertad de disposición de los bienes que integran el patrimonio del deudor. (III) Incumplimiento general de obligaciones, situaciones concursales y endeudamiento. (IV) Capitalización de intereses, y (V) extensión objetiva de la hipoteca.

(4) Las razones de la denegación parcial son: (I) el carácter obligacional de los pactos conforme a los arts. 98 LH, 9 y 353 RH; (II) la limitación injustificada de las facultades dispositivas del deudor sobre su patrimonio conforme al art. 27 LH, (III) la resolución de la DGRN de 24 de febrero de 1992, (IV) La capitalización de los intereses es contraria al principio de especialidad y a los arts. 12 y 114 LH y 220 RH. (V) La extensión hipotecaria se admite con la salvedad del art. 112 LH.

(5) El presentante se da por notificado con la entrega de la escritura despachada.

Se plantea si la nota puede entenderse suficiente a los efectos de cumplimiento de las obligaciones que se imponen a los registradores en la calificación y despacho de los documentos tras las reformas de la LH introducidas por los arts. 96 y ss. de la Ley 24/2001, de 27 diciembre[1] y 135 y ss. de la Ley 62/2003, de 30 diciembre[2].

 

Sin entrar a examinar los fundamentos jurídicos concretos de la nota, se considera que los problemas que plantea son los siguientes: (1) Los requisitos de la inscripción parcial, (2) el grado de determinación de los hechos, si en los mismos han de enumerarse las estipulaciones que se deniegan y con qué precisión; (3) el modo de realizar las notificaciones. (4) En general, el tratamiento que merece el despacho de los documentos que surgen en el seno de la contratación masiva.

Se considera que la nota muestra la voluntad del registrador de cumplir con la legislación señalada. Sin embargo, las dudas que se plantean no se producen como consecuencia del cumplimiento o incumplimiento de las prescripciones legales por el registrador, sino que lo que el cumplimiento de la ley pone de manifiesto es que el legislador no ha resuelto los problemas que se acaban de apuntar.

Todos estos problemas tienen una nota común, su extremada dificultad pese a su inocente apariencia. Esa dificultad deriva precisamente de su más notable particularidad, el hecho de tratarse de problemas que surgen con ocasión de la inscripción de actos contenidos en contratos que contienen condiciones generales de la contratación.

Esa característica, respecto del registrador, plantea una diferencia con respecto a otros documentos, que el legislador pasa por alto completamente, a saber, para calificar un préstamo hipotecario no es indiferente el hecho de que se trate de la primera hipoteca que ese registrador inscribe con arreglo a ese particular formulario, que lo que se inscribe sea la segunda, la tercera u otra sucesiva semejante a la primera.

Respecto de la calificación del préstamo hipotecario cuyo modelo se somete por primera vez al análisis del registrador en los rigurosos plazos que impone la ley, debe tenerse presente que el documento que se presenta a la inscripción, seguramente, será producto de la ingeniería jurídica de algún importante gabinete jurídico al servicio de la entidad de crédito, que habrá meditado en el seno de un equipo multidisciplinar, los diversos problemas que enfrenta el peculiar negocio de la prestamista.

A la vista de ello, el esfuerzo que se le requiere al registrador para analizar el documento desborda con mucho el cuidado que exige el despacho de un documento individual de esas características.

Parece lógico entender que el trabajo de un equipo de juristas especializados sólo puede ser objeto de análisis por medio de mecanismos igualmente especializados y por un trabajo en equipo.

Por el contrario, calificado el formulario de la hipoteca en una primera ocasión, el despacho de las que incorporen las mismas o semejantes condiciones generales se simplifica notablemente, ya que la nota de despacho de la inscripción parcial de la hipoteca seguirá la pauta marcada en la primera nota.

Sin embargo, la ley no distingue entre uno y otro caso. Se supone, que las dificultades de la calificación que el primer acto plantea se irán resolviendo, mal que bien, en los sucesivos. Este problema fundamental queda en el inventario de los que el legislador deberá abordar tarde o temprano.

Otras cuestiones que plantea la contratación masiva respecto del préstamo hipotecario, a juicio de los asistentes, es que la incorporación de los prolijos formularios conteniendo las condiciones generales al protocolo notarial determina un crecimiento desmedido del mismo al que se trató de hacer frente, al parecer con escaso resultado, mediante la adición al art. 5 LCGC de su actual apartado segundo[3].

Por ello, se entrevé la posibilidad de separar el análisis del contenido del formulario de su incorporación al documento concreto. Ahora bien, el análisis por un funcionario especial, como el registrador de condiciones generales de la contratación, del formulario de una hipoteca y la vinculación de los registradores a su calificación exige una importante reforma que no puede realizarse sin un amplio debate previo del que las discusiones en el Seminario de Euskadi no son sino un episodio que se desencadena al calor de los problemas prácticos que, como en este caso, plantea la insuficiencia de la legislación.

La nota de despacho de una hipoteca en contrato por adhesión tiene que adaptarse a la nulidad parcial posible en esos contratos

– Referencia bibliográfica: “Casos Prácticos II. Seminario Registral del País Vasco. 2001-2006”, Servicio de Estudios Registrales, Madrid, 2008, pgs. 167-169.

[1] RCL 2001, 3248.

[2] RCL 2003, 3093.

[3] Los adherentes podrán exigir que el Notario autorizante no transcriba las condiciones generales de la contratación en las escrituras que otorgue y que se deje constancia de ellas en la matriz, incorporándolas como anexo. En este caso el Notario comprobará que los adherentes tienen conocimiento íntegro de su contenido y que las aceptan.

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