Cálculo de las cuotas de la hipoteca por el sistema francés de amortización

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Las sutilezas de la hipoteca de amortización gradual se ven en esta cláusula. Un cambio en una letra de la fórmula la puede hacer válida o nula

@BallugeraCarlos. SISTEMA FRANCÉS DE AMORTIZACIÓN, en el Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 29 noviembre 2005. Se plantea si el sistema francés de amortización es adecuado para regular la devolución a plazos de un préstamo hipotecario.

 

Lo característico del sistema francés de amortización es que el préstamo se devuelve mediante cuotas que permanecen constantes durante el período en el que el tipo de interés es constante.

Las cuotas se integran por una parte de capital y otra de intereses. Los intereses corresponden al capital adeudado durante el período de amortización.

Al principio de la vida del préstamo la cuota se dedica en su mayor parte al pago de intereses, por lo que inicialmente se reduce poco la cifra de capital adeudado.

La fórmula financiera para el sistema francés es: CUOTA PERIÓDICA CONSTANTE = [Ci] / [1-(1+i)-n]. Donde “C” es el capital del préstamo pendiente al inicio del período de interés, “i” es el tipo de interés nominal anual expresado en tantos por unidad y “n” el número de cuotas anuales de duración del préstamo.

Ahora bien esa fórmula sólo es válida para el caso de que la amortización de las cuotas se liquide con una periodicidad anual, ya que si se aplicase esa fórmula pero la liquidación fuese semestral o mensual, el cálculo se realizaría sobre la base de cargar cantidades por intereses de partes de capital ya amortizado.

Esa práctica, según resulta de las sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 1994 y 10 de octubre de 2001, además de no ser recomendable ni correcta desde un punto de vista bancario, es jurídicamente inadmisible, pues el cobro de intereses por capital ya amortizado, constituye una ilegalidad y un enriquecimiento no justificado.

Para evitarlo es preciso ajustar la fórmula del siguiente modo: CUOTA PERIÓDICA CONSTANTE = [Ci/m] / [1-(1+i/m)-mn]. Donde “m” es el número de cuotas que se pagan durante el año. Así el valor de “m” sería dos en caso de liquidaciones semestrales, cuatro en el de liquidaciones trimestrales y doce en el caso de liquidaciones mensuales.

Sólo introduciendo ese ajuste el importe de las cuotas tiene en cuenta el capital efectivamente adeudado en cada período de liquidación.

 

– Referencia bibliográfica: “Casos Prácticos II. Seminario Registral del País Vasco. 2001-2006”, Servicio de Estudios Registrales, Madrid, 2008, pgs. 297-298.

– También se puede ver en la ficha: 65.- COBRO DE INTERESES POR CAPITAL YA AMORTIZADO: SISTEMA FRANCÉS

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