Calificación por los registradores de actos en masa

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@BallugeraCarlos. CALIFICACIÓN DE ACTOS EN MASA, en Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 4 marzo 2003. Se plantea la preocupación existente por la disparidad de criterios que se produce en las calificaciones de los registradores respecto de los actos en masa, en particular los préstamos hipotecarios.

En efecto, la independencia de la calificación de los registradores puede dar lugar a una diversidad de criterios que se estima perjudicial para la seguridad jurídica, pero sobre todo para los predisponentes, los cuales se verían sujetos a un tratamiento distinto para un acto que a sus ojos aparece como único. En el problema también estarían interesadas las Asociaciones para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Aunque a primera vista pudiera parecer que las causas del problema se hallan en la arbitrariedad de los registradores, ello no puede admitirse. Los formularios de préstamos hipotecarios recogen los intereses de las Entidades Financieras según fórmulas novedosas, carentes de regulación y, por lo tanto, de difícil interpretación. Es la novedad y oscuridad del contenido contractual unilateralmente impuesto la que, inicialmente, propicia la diversidad de calificaciones.

Pero el problema no puede resolverse con simples apelaciones a la buena voluntad. La buena voluntad a lo sumo puede servir para acentuar la diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones profesionales por los registradores, lo que, sin duda, nos obligará a tener en cuenta en un lugar destacado, el mandato constitucional, según el cual el registrador, como cualquier otro servidor público, debe realizar su función de calificación según los principios pro adherente y “pro consumatore” consagrados en los arts. 9.2 y 51 CE. Pero ello, por sí mismo, no puede eliminar la diversidad de calificaciones.

El problema no puede resolverse sobre la base del voluntarismo o la apelación a la buena voluntad sino que son necesarias reformas legislativas que introduzcan orientaciones para resolver los problemas y, junto a ellas, es necesaria la creación de órganos que puedan hacer frente a esos nuevos problemas.

En principio, parece que debe descartarse el sistema de autorización administrativa de los formularios por ser poco respetuoso con la libertad de formulación y contratación que acompaña a la libertad de empresa, como libertad de hacer ofertas en el mercado.

Ahora bien, ya existen con vigencia plena, medios auxiliares dirigidos a aumentar la transparencia, como es, destacadísimamente, el Registro de Condiciones Generales de la Contratación (RCGC en adelante), por medio del cual, los predisponentes pueden dar a conocer sus formularios, lo que, a su vez, facilitaría su estudio por los Servicios de Estudios del Colegio de Registradores, los cuales podrían poner de manifiesto los problemas que plantean determinadas estipulaciones y dar orientaciones al respecto.

Sin embargo, los predisponentes no se muestran muy propicios a publicar sus condiciones generales, sino al contrario, celosos defensores del sigilo sobre el contenido contractual, sólo lo presentan al cliente instantes antes de la firma.

Y es que la primera dificultad que se aborda en esta cuestión es que los predisponentes ven en la negociación un foco de costes que deben eliminar a toda costa. Y resulta sobradamente conocido que el mejor modo de eliminar la negociación sobre aspectos que el cliente no puede ni sospechar, es someterle el complejísimo formulario al momento inmediatamente anterior a la firma. El piso está comprado, el vendedor quiere cobrar, entonces el prestamista se encuentra en la posición ideal para decirle en la notaría al cliente: “lo tomas o lo dejas”.

Ello, sin embargo, no es óbice, para que desde el punto de vista de los registradores sea necesario hacerse eco del problema. A ese respecto, ya se realizan algunos esfuerzos por los Servicios de Estudios Autonómicos a fin de señalar criterios orientativos respecto de algunas cuestiones, como es el caso de los supuestos sobre calificación de préstamos hipotecarios planteados en recientes sesiones de este Seminario. Pero la armonización de esa disparidad de criterios exige de una estructura estable nacional y regional que sea capaz de prestar el nuevo servicio que la sociedad demanda.

Así, no sólo cabe un seguimiento “a priori” o preventivo de las calificaciones, o la realización de una calificación orientativa por la Comisión de Criterios de Calificación, recientemente creada, sino también un seguimiento “a posteriori” de las calificaciones que se realizan con el fin de armonizarlas.

El modo como tales propuestas pueden articularse no se puede basar sólo en la buena voluntad, sino también debe contar con medios al respecto, que pueden ser promovidos o proporcionados por las instancias colegiales, tal como pudiera ser la creación y mantenimiento, por los Centros de Estudios Autonómicos, de una base de datos de calificaciones negativas que sirvan de punto de partida al debate armonizador. Esas bases de datos, a las que deberían tener acceso los registradores interesados, permitirían detectar las divergencias y señalar un punto de partida para eventuales soluciones.

Se señala que la contratación masiva facilita, por su carácter repetitivo, el trabajo de los registradores. Sin embargo, junto con esa simplificación surgen nuevas tareas, que exige de los mismos en sus calificaciones un esfuerzo intensísimo de orden profesional para hacer frente a novedades y experimentos jurídicos de todo tipo, lo cual obliga a potenciar su aspecto profesional.

La potenciación de ese aspecto es la que aconseja crear el adecuado entramado institucional que dé estabilidad y eficacia a sus funciones. En todo caso, parece oportuno señalar que esa regulación debe partir de la potenciación de mecanismos ya existentes, como el mencionado RCGC, que con reformas adecuadas, como las dirigidas a potenciar las funciones asesoras de los registradores, permitan a los predisponentes obtener formularios cuya excelencia pueda venir afianzada por un dictamen o consejo realizado por un profesional, que por su carácter oficial, debe decidir conforme a los esenciales principios recogidos en los citados arts. 9.2 y 51 CE, que obligan a respetar en las condiciones generales los intereses de la parte contractual más débil.

Junto a la potenciación de las funciones asesoras de los registradores de condiciones generales, los órganos habilitados por el Colegio de registradores deberían de tener algún efecto, más allá del simple consejo, de suerte que si el mismo pudiera tener alcance vinculante para los registradores de determinado ámbito territorial, cupieran contra el dictamen recursos, que sin suponer obstáculo para el desenvolvimiento de la contratación, mediante su resolución uniformadora sirvieran para aumentar la seguridad jurídica.

Ello obligaría a que los actos de estas Comisiones provinciales o regionales fueran objeto de publicidad y que se admitiera legitimación para recurrirlas no sólo a predisponentes y registradores, sino también a las entidades a que se refiere el art. 16 Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, es decir, a las entidades legitimadas activamente para la defensa de interés difusos y colectivos.

 

– Referencia bibliográfica: “Casos Prácticos II. Seminario Registral del País Vasco. 2001-2006”, Servicio de Estudios Registrales, Madrid, 2008, pgs. 111-113.

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