Hipoteca unilateral, aceptada después por el banco

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@BallugeraCarlos. HIPOTECA UNILATERAL, en el Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 1 abril 2003. . El deudor expone que un banco le ha concedido, previa solicitud, un préstamo a largo plazo con sujeción a la ley de mercado hipotecario. El prestatario reconoce haber recibido del banco una determinada cantidad mediante abono a su favor en una cuenta que el cliente mantiene en el banco.

El prestatario se reconoce deudor del banco, se obliga a devolver el préstamo y a pagar intereses sobre las cantidades pendientes de devolución con garantía de la hipoteca unilateral que se constituye en el acto. Las condiciones financieras del préstamo se corresponden con las contenidas en la oferta vinculante firmada por un representante del Banco y aceptada por la prestataria. En la escritura sólo comparece el hipotecante deudor.

Junto a la escritura de hipoteca unilateral se acompaña otra posterior en la que un apoderado del Banco acepta la hipoteca y el resto del contenido de la escritura en que se formaliza.

 

Se trata de una figura insólita por ahora. Su razón de ser parece hallarse, más que una modalidad gravosa de los derechos o garantías del prestatario, en que sirve para facilitar el funcionamiento del banco y simplificar la actuación de sus apoderados.

Al abordar el análisis de la figura hemos de partir de la indudable posibilidad de la hipoteca unilateral conforme al art. 141 LH. Su peculiaridad estriba en que accede al registro una hipoteca cuya eficacia depende de la aceptación del acreedor. Esta peculiaridad complica la interpretación del acto presentado y plantea algunas dificultades.

Primero, el valor del reconocimiento de deuda unilateral con causa en el préstamo del prestatario. Segundo, la falta de comparecencia del acreedor plantea también la fuerza ejecutiva del título conforme al art. 517.4º LEC, ya que parece que el préstamo se encuentra determinado por medio de las cláusulas del documento en cuanto a su cuantía, plazo de devolución, tipo de interés, etc., sin embargo, no parece que el préstamo se formalice en ese mismo título, que lo es únicamente de hipoteca unilateral. Tercero, se plantea también el problema de las condiciones generales y si la falta de firma de ambos contratantes de la hipoteca unilateral determina la no incorporación de las mismas al contrato conforme a los arts. 5 y 7 Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante).

La presentación simultánea de la hipoteca y su aceptación resta, sin embargo, agudeza a las cuestiones planteadas, ya que la aceptación de la hipoteca por el prestamista, y de las demás condiciones del documento hace bilateral el reconocimiento y resuelven por la afirmativa la cuestión de la fuerza ejecutiva del título.

En cuanto a si la aceptación por la entidad de crédito del documento en cuanto a las demás condiciones, sirve para llenar el requisito de la firma del contrato, que en orden a la incorporación de las condiciones generales, exige la LCGC, la respuesta parece también afirmativa, ya que en el art. 5 LCGC no se exige la unidad de acto.

Además, la exigencia ineludible de firma tanto del profesional, pero sobre todo del adherente obligado, en los contratos por adhesión por escrito se considera un requisito demasiado riguroso y su exigencia ha sido tachada, en la doctrina, de introducir una indeseada rigidez en esta modalidad contractual[1].

Sólo a la vista del art. 23.2 LCGC, que impone a los Notarios la obligación de velar por el cumplimiento, en los documentos que autoricen, de los requisitos de incorporación a que se refieren los artículos 5 y 7 de la Ley, cabría pensar que la firma del predisponente para la incorporación es exigible al momento mismo del otorgamiento, sin embargo, el Notario autorizante, nada dice al respecto. Ello encuentra justificación seguramente en la consideración de que sería absurdo admitir la inscripción de una hipoteca sin el consentimiento del acreedor y, sin embargo, no admitir el otorgamiento unilateral por el adherente de la escritura que resulta presupuesto ineludible de esa inscripción.

Estas consideraciones, sin embargo, plantean nuevos problemas ya que cabe preguntarse si podrá el adherente negarse a que la incorporación se produzca con posterioridad al otorgamiento de la hipoteca unilateral. Ciñéndonos a las peculiaridades del caso concreto, parece que la respuesta debe ser negativa, el adherente no puede oponerse a la incorporación, ya que el sentido de su indudable voluntad consiste precisamente en dar al Banco la posibilidad de aceptar la hipoteca y, consecuentemente, el documento en el que se contiene en el plazo de dos meses a que se refiere el art. 141.2 LH.

Sea todo lo dicho puesto con carácter provisional, ya que la complejidad de los temas planteados por este tipo singularísimo de contrato por adhesión no puede agotarse ahora, por lo que resulta aconsejable volver sobre la cuestión en futuras sesiones.

 

 

– Referencia bibliográfica: “Casos Prácticos II. Seminario Registral del País Vasco. 2001-2006”, Servicio de Estudios Registrales, Madrid, 2008, pgs. 120-122.

 

 

[1] Durany Pich, S., “Artículo 5. Requisitos de incorporación”, en “Comentarios a la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación”, Aurelio Menéndez Menéndez y Luis Díez-Picazo y Ponce de León (Directores), Civitas, Madrid, 2002, p. 284.

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