Costes de la tasación para subasta a cargo del deudor

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El valor para subasta se pone en la hipoteca a beneficio del banco, pero lo paga el cliente

@BallugeraCarlos. TASACIÓN PARA SUBASTA, en el Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 27 noviembre 2001. Se plantea si la cláusula de atribución de los costes de tasación para subasta al prestatario es lícita. Como se sabe, dicha tasación para subasta es necesaria para que la ejecución hipotecaria pueda discurrir por el procedimiento de ejecución directa o bien, en caso de incumplimiento, que la finca hipotecada pueda ser objeto de venta extrajudicial.

 

El recurso a la ejecución directa de los bienes inmuebles hipotecados o el pacto por el que se prevé la venta extrajudicial para caso de incumplimiento son procedimientos establecidos en beneficio del prestamista, que obtiene de ese modo una garantía de ejecución rápida de su crédito en caso de incumplimiento, sin tener que esperar a la tasación que hubiera de realizarse en el procedimiento ejecutivo. El recurso a esos procedimientos rápidos requiere pacto de tasación previa que habrá de consignarse en el Registro de la propiedad.

Igualmente, la movilización de los préstamos hipotecarios conforme a la Ley del Mercado hipotecario de 25 de marzo de 1981 exige la tasación de los inmuebles hipotecados con arreglo a su artículo 7. En definitiva, la tasación redunda, especialmente, en beneficio del prestamista, por lo que parece lógico que sea él quien corra con tales gastos. Por otra parte, no se puede desconocer, que el gasto de la tasación realizada es efectivo y se halla relacionado con la operación crediticia garantizada.

Además, es cierto que el prestamista ha de resarcirse de sus costes y que, además aspira a la obtención de un beneficio. Ambos elementos aseguran la continuidad de su negocio y constituyen la legítima retribución por sus servicios. Ahora bien, el modo regular en que la entidad de crédito cobra esos recursos es, precisamente, a través, del tipo de interés. Al actuar por esa vía se permite el juego de la competencia, y la efectividad de la misma, pero si se desplaza a otros capítulos oscuros la recaudación de los recursos de la actividad, se sustraen ciertos elementos del coste, como los gastos de tasación, de la competencia y se obtiene un beneficio adicional. Con ello lo que se hace, en realidad, es imponer un precio mayor al prestatario, de modo poco transparente, aprovechando la posición de preponderancia de la entidad de crédito, lo que pudiera dar lugar, en caso de que el prestatario fuese un consumidor, a que la cláusula cayera dentro de las prohibiciones de los apartados 7 y 23 de la disposición adicional 1ª de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Pero es que, al obligar al cliente a costear determinados capítulos de la actividad de la entidad de crédito, se priva a ésta de todo estímulo por reducir los mismos, y se pone, en consecuencia, un freno al aumento de la productividad de los profesionales. La entidad de crédito, en lugar de organizar su propio servicio de tasación a fin de controlar y reducir sus costes, obtiene esos servicios del mercado sin importarle si el coste es alto o bajo, toda vez que no ha de soportarlo. Al proceder así se renuncia a que quién puede reducir los costes, la entidad de crédito, lo haga; ya que el consumidor no tiene ningún control sobre las condiciones del mercado. Se produce, de ese modo un aumento de los llamados costes de transacción.

 

– Referencia bibliográfica: “Casos Prácticos II. Seminario Registral del País Vasco. 2001-2006”, Servicio de Estudios Registrales, Madrid, 2008, pgs. 54-55.

 

 

Puedes ver aquí la ficha: 61.- Imposición al deudor de los costes de la tasación

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