Fondos de titulización, reforma

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Aunque no lo sepas mi fondo tiene tu hipoteca

@BallugeraCarlos. FONDOS DE TITULIZACIÓN, en el Seminario de Derecho Registral de Bilbao de 26 mayo 2010. El 14 de abril de 2010 ha entrado en vigor una norma que destaca por su interés registral. Se trata del art. 27 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril (BOE de 13 de abril de 2010), de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo.

Dicho artículo añade un nuevo párrafo al apartado 2 de la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la Legislación española en materia de Entidades de Crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria y se introducen otras modificaciones relativas al Sistema Financiero.

Esta es la nueva redacción del precepto: «Los Fondos de Titulización Hipotecaria y Fondos de Titulización de Activos podrán ser titulares de cualesquiera otras cantidades, inmuebles, bienes, valores o derechos que sean percibidos en pago de principal, intereses o gastos de las participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipoteca, activos financieros u otros derechos de crédito que se hubieren agrupado en su activo, por resolución de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de tales derechos de crédito; en particular y sin ánimo limitativo, (1) por producto del remate de procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias o no hipotecarias, (2) por la enajenación o explotación de los inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados en pago o, como consecuencia de las citadas ejecuciones, en administración y posesión interina de los inmuebles, bienes o valores en proceso de ejecución. La inscripción de los bienes inmuebles pertenecientes a los Fondos de Titulización en el Registro de la Propiedad y de cualesquiera otros bienes en los registros que correspondan, se podrá efectuar a nombre de los mismos». Los numerales son nuestros.

 

En la sesión de 26 de noviembre de 2009, habíamos dicho que mientras no se produjera una modificación legal no era posible la inscripción de bienes rematados en un procedimiento de ejecución a favor de los Fondos de Titulización. Ahora nos preguntamos si la reforma introducida es la norma que lo permite.

No es fácil responder porque la redacción es bastante farragosa. De una primera lectura parece que son muchos los casos en los que se permite la titularidad de inmuebles a favor de los fondos. Si leemos detenidamente el precepto observaremos que se les permite no sólo ser titulares de ciertos créditos, sino también de otros bienes, incluidos los inmuebles.

Nada se dice sobre el carácter cerrado de los fondos de titulización hipotecaria, por lo que entendemos que ese carácter subsiste, conforme al art. 5.1.II de la Ley 19/1992, de 7 julio 1992 por la que se regula el régimen de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y los Fondos de Titulización Hipotecaria[1].

Según el art. 3 del Real Decreto 926/1998, de 14 de mayo se considerarán cerrados aquellos fondos en los que, a partir del momento de su constitución, no se modifique ni su activo ni su pasivo.

De modo que la adquisición posterior a su constitución de esos otros bienes que se permiten en el Decreto-Ley tiene carácter excepcional y se limita a los supuestos autorizados por el mismo art. 27, que deberán ser interpretados de acuerdo con ese carácter general cerrado del fondo y, por tanto, de modo restrictivo.

¿Cuáles son los supuestos autorizados por el art. 27? Lo más importante es observar que no se trata de la adquisición por los fondos de bienes por cualquier título, sino sólo de los que se adquieran por resolución de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de los correspondientes derechos de crédito.

En contra de eso la redacción farragosa del precepto y las enumeraciones no exhaustivas de títulos de adquisición abonan la idea de que los fondos de titulización pueden adquirir bienes por cualquier título, incluso mediante adquisiciones en enajenaciones voluntarias en particular las daciones en pago.

También la referencia al procedimiento extrajudicial nos deja a las puertas de creer que las enajenaciones voluntarias puedan ser títulos aptos para la adquisición de inmuebles por los fondos de titulización hipotecaria.

Pero por más que leamos y releamos el precepto y queramos estirar el alcance de los procedimientos extrajudiciales creemos que la redacción no comprende las adquisiciones en enajenaciones voluntarias.

En efecto la adquisición, toda adquisición aquí autorizada, ha de ser por resolución, se entiende que de la autoridad o funcionario a cuyo cargo se encuentra el procedimiento llamado aquí, extrajudicial y que para el caso de que la autoridad sea un notario no es otro que el de la venta o procedimiento extrajudicial del art. 129 LH en relación con el 1858 CC y de los arts. 86 y ss. de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento. En resumen el título de adquisición será siempre y únicamente una resolución dentro de alguno de esos procedimientos de ejecución.

Desde el punto de vista del Registro de la propiedad y de la calificación registral, la resolución judicial, administrativa o notarial en la que conste la adquisición deberá expresar que la ejecución lo es de créditos agrupados previamente en el fondo, por producto de remate o por “la enajenación o explotación de los inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados en pago o, como consecuencia de las citadas ejecuciones, en administración y posesión interina de los inmuebles, bienes o valores en proceso de ejecución”.

Queda con ello aclarada la cuestión en el sentido de quedar excluidas las adquisiciones fuera de procedimiento de ejecución judicial o extrajudicial con posterioridad a la constitución del fondo de titulización hipotecaria. Tampoco caben esas adquisiciones a favor de Fondos de Titulización de Activos porque el único título de adquisición de inmuebles que se admite en la norma es la resolución dimanante de un proceso de ejecución de los créditos incorporados previamente al fondo.

 

Mira la ficha: 68.- Adjudicación a fondo de titulización

Régimen anterior: Adjudicación a fondo de titulización, régimen anterior

Régimen anterior: Fondos de titulización, en el régimen anterior no podían tener inmuebles

 

[1] Art. 5.1.II Ley 19/1992: Los Fondos [de Titulización Hipotecaria] constituirán patrimonios separados y cerrados, carentes de personalidad jurídica, que, sin perjuicio de lo dispuesto en el número 7, estarán integrados, en cuanto a su activo, por las participaciones hipotecarias que agrupen y, en cuanto a su pasivo, por valores emitidos en cuantía y condiciones financieras tales que el valor patrimonial neto del Fondo sea nulo.

 

Tenemos un camino para sacar lo tóxico del balance bancario

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