Cláusula suelo nula

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Vemos como en 2010 se acertó al anular unas cláusulas suelo por falta de reciprocidad del límite de variación al alza en relación con el suelo o límite a la baja

@BallugeraCarlos. CLÁUSULAS SUELO, en el Seminario de Derecho Registral de 19 octubre 2010. Se llaman cláusulas suelo aquellas estipulaciones que en los créditos y préstamos hipotecarios a interés variable imponen límites a la bajada de los tipos, de suerte que el prestatario ha de pagar un interés suelo o mínimo aunque baje el euribor, que es el índice de referencia más usado. Paradójicamente ese interés mínimo suele ser un tipo alto y en la actualidad más alto del que resultaría del libre juego de la cláusula de interés variable.

Tras la reciente sentencia del Juzgado Mercantil núm. 2 de Sevilla de 30 setiembre 2010, se plantea el impacto sobre la calificación registral de tales cláusulas en los créditos y préstamos hipotecarios y en concreto si cabe su inscripción en el Registro de la propiedad.

 

En la citada sentencia se contemplan cláusulas que “son mecanismos de cobertura del riesgo de la variabilidad de los tipos de referencia de los préstamos hipotecarios” y que acotan la oscilación del tipo de interés variable mediante límites al alza y a la baja.

El informe del Banco de España publicado en el BOCG núm. 457 de 7 de mayo de 2010, citado por la sentencia, señala que las cláusulas techo “En todo caso, y sean cuales sean las causas y explicaciones que subyacen en la determinación de los umbrales o acotaciones, lo cierto es que, en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos”.

Estas cláusulas además de ser susceptibles de juicio de abusividad, tanto por los jueces como por la Administración, aunque regulen el objeto principal del contrato conforme a la STJUE 3 junio 2010, sólo son válidas si cumplen con la adecuada garantía de la información previa, si están redactadas de manera clara y comprensible y si cumplen además, en interés de ambas partes y en especial del consumidor, los criterios de equivalencia o semejanza en los términos del art. 7 OM 5 mayo 1994[1].

La sentencia reputa notorio a simple vista, que las limitaciones al alza y a la baja “no son semejantes”, en los términos de la OM 5 mayo 1994, sino que la relación es desproporcionada y señaladamente por el lado de la subida o techo, en relación al suelo, que determina una falta de reciprocidad o de semejanza de límites.

Termina la sentencia declarando la nulidad “impetrada de las cláusulas suelo en las hipotecas de las entidades demandadas concertadas con consumidores, y en el presente caso en particular, dado el desfase apreciado de las mismas en relación a las cláusulas techo contenidas en las propias escrituras”.

Parece claro que una vez inscrita la sentencia, tras ganar firmeza, en el Registro de Condiciones Generales el registrador denegará su inscripción sin más alegato que la referida constancia de la declaración de nulidad en el citado Registro, conforme al art. 84 TRLGDCU[2].

Entretanto, dado que el carácter abusivo de la cláusula incide en una nulidad de pleno derecho que arranca y se funda en la ley, también podrá el registrador denegar tales cláusulas por los argumentos indicados en la sentencia y también por aquellos defectos de transparencia que pueda apreciar en la calificación concreta de la estipulación.

[1] RCL 1994\1322. Art. 7.3 OM 5 mayo 1994: En cumplimiento del Reglamento Notarial y, en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción del instrumento público, deberá el Notario:

1.º Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.

2.º En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:

[…]

c) Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el Notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.

[2] Art. 84 TRLGDCU: Los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

 

 

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