Un caso de hipoteca inversa o de pensión: cara y con cláusulas cuestionables

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Para un buen fin se dispone un instrumento que puede dar lugar a abusos y carestía, como un seguro de sobrevivencia de prima única que genera interés desde el primer día, sin que se haya consumido un euro del valor de la finca

@BallugeraCarlos. HIPOTECA INVERSA, en el Seminario de Derecho Registral de 20 diciembre 2006. Se plantea la inscribilidad de una hipoteca inversa o hipoteca pensión que se articula mediante la apertura de un crédito en cuenta corriente por importe de 240.000 €. Las cifras que se consignan se han redondeado. La escritura señala lo siguiente:

“Estipulaciones. Cláusulas financieras. Cláusula primera.- Límite del crédito y disposición del mismo. El límite de este crédito es de hasta la suma de 240.000 € y la parte acreditada podrá disponer de dicha cuenta, hasta su total disponibilidad, en la forma que se detalla a continuación:

“- Una cantidad inicial por importe de hasta 40.000 € para atender los gastos de constitución y formalización de esta operación: notariales, fiscales, registrales, de gestoría, etc., la comisión de apertura asociada a esta operación, los de la prima del seguro de renta vitalicia si la parte acreditada la hubiese concertado como complemento de esta operación, y el resto para otras finalidades.

“- Cuarenta disposiciones semestrales, que, incluidos los intereses que se devenguen en el período de disposición, no podrán superar el límite del crédito. Una parte de cada una de esas disposiciones semestrales se destinará al pago a la Caja de los intereses generados por las cantidades dispuestas, y el resto se entregará a los acreditados.

“En este acto, las partes fijan en 1.900 €, más los intereses devengados en cada período, el importe de las disposiciones semestrales. La primera de esas disposiciones se realizará el próximo día 25 de abril de 2007.

“Cláusula segunda.- Plazo, amortización y vencimiento. El plazo de éste crédito abarca desde la fecha de formalización de este contrato hasta trascurridos tres meses del fallecimiento de todos los acreditados, momento en el que vencerá la obligación de pago de los capitales dispuestos y de los intereses devengados una vez consumido el límite del crédito.

[…]

“Las cantidades que corresponda percibir a la Caja por los conceptos indicados de intereses y comisiones, serán cargadas en la contrato de crédito a fin de cada fecha de liquidación establecida y se remitirá a los acreditados un extracto de la cuenta.”

Se fija un interés remuneratorio del cinco por ciento fijo durante todo el período de disposición del crédito y un interés moratorio del quince por ciento. Igualmente se establecen comisiones de apertura, por reclamación de posiciones acreditadas y no satisfechas, un conjunto de causas de vencimiento anticipado entre las que se incluyen las que se producen por impago de las primas del seguro de daños, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en el contrato, etc.

Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, incluso los de tasación del inmueble hipotecado, los de otorgamiento de la presente escritura, incluso de la primera copia para la entidad acreedora, los de seguro de la finca. Viniendo a pagar intereses de demora desde el momento en que la acreedora los hubiere suplido. También se ponen a cargo de los acreditados los gastos procesales.

Pero llama la atención el vencimiento anticipado de la operación “cuando la finca hipotecada deje de ser ocupada personalmente por la parte acreditada, o cuando la ocupen total o parcialmente otra u otras personas, naturales o jurídicas, bien a título de arriendo, de subarriendo, de traspaso, de cesión, de usufructo o de cualquier otro incluso el de precario.”

También se pacta la facultad de la Caja, de carácter irrevocable, para poder compensar las cantidades adeudadas en cada momento con cualquier otro saldo que los obligados puedan tener a su favor, cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representado, la fecha de su vencimiento –que a estos efectos podría ser anticipado- y el título de su derecho, aun cuando la titularidad de los depósitos sea colectiva.

La hipoteca responde de: 240.000 € del límite inicial, de 82.000 € por intereses remuneratorios dentro del límite de cinco años al interés nominal pactado, de 67.000 € por intereses moratorios, dentro del mismo límite y al interés convenido y de 19.000 € para costas y gastos.

Se establece un límite máximo para el interés variable del 17 % y un plazo máximo del crédito de 50 años desde la firma de la escritura. Se tasa la finca en 300.000 € y se pacta el procedimiento extrajudicial de enajenación para caso de impago.

 

Por su parte, el Anteproyecto de Ley de modernización del mercado hipotecario, de regulación del régimen de las hipotecas inversas y del seguro de dependencia, elaborado por el Ministerio de Economía y Hacienda, define en su disposición adicional primera la hipoteca inversa o hipoteca pensión.

A tales efectos se consideran como tales el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya una vivienda habitual, solicitado por una persona física, siempre que el solicitante sea una persona de edad igual o superior a los 65 años o afectada de dependencia, y que la finalidad del crédito o préstamo sea obtener para el solicitante, directa o indirectamente, una renta, sin perjuicio de la disposición de parte del crédito o préstamo de una sola vez.

En dicho anteproyecto se considera que tales hipotecas sólo pueden concederse por entidades de crédito. Los herederos del deudor hipotecario, al fallecimiento del mismo podrán cancelar la operación, respondiendo únicamente con los bienes hipotecados.

Igualmente se señala que no cabrá comisión por cancelación anticipada, la deuda sólo será exigible, al margen del vencimiento que conste en el contrato, cuando fallezca el prestatario.

Los prestatarios deberán conservar la propiedad de la finca hipotecada salvo pacto en contrario. Finalmente se establecen exenciones fiscales en Actos Jurídicos Documentados y reducción de aranceles notariales y registrales.

Empezando por esto último, vemos que la regulación de esta figura cobra un acusado carácter social que entronca con su finalidad, también social a saber, el aumento de la renta de las personas mayores y en situación de dependencia.

En efecto, en los grupos indicados se da la circunstancia de que junto a pensiones bajas muchas de estas personas disponen de una vivienda en propiedad. Es ese activo el que se pretende movilizar con la figura mediante su ofrecimiento como garantía del crédito que ha de venir a elevar la renta del colectivo.

La disponibilidad de estar fórmulas financieras por el mercado tendría el efecto de promover el ahorro de los consumidores mediante la adquisición de una vivienda durante su vida activa, que en la pasiva serviría de garantía para un crédito dirigido a la elevación de su renta de jubilación.

De ese modo, la instrumentación de tales técnicas resulta conforme con el propósito de las instituciones europeas de promover nuevas fórmulas de ahorro que, frente al envejecimiento de la población, completen, refuercen y consoliden el sistema público de pensiones.

Sin embargo, ese sugerido fin social contrasta con el caso en estudio. En efecto, si contamos con una duración probable del crédito de 25 años, debe observarse que para obtener un capital de 95.000 €, es necesario pedir un crédito de 240.000 € sobre un bien tasado en 300.000 €.

Además, se establece un cargo inicial de 40.000 €, que devengarán intereses desde el primer día, para hacer frente a las gastos de formalización y previsiblemente a la prima del seguro de sobrevivencia del acreditado. Ello hace a la operación extremadamente costosa para el deudor, ya que debe destinar a la satisfacción de intereses el resto del capital, nada menos que 105.000 €, y una cantidad adicional de 82.000 €, más propinas por comisiones y gastos. Francamente, una operación poco aconsejable que, sin embargo, se hallaría amparada en la autonomía de la voluntad.

Por otra parte, se observan algunas incoherencias, así parece que la finca responderá por los intereses con parte del crédito destinado a capital, ya que en la cuenta se asientan indistintamente cantidades por capital e intereses y luego con una abultada cantidad por intereses remuneratorios. Se consideró que esa duplicidad no es admisible.

Además, la operación resulta bastante oscura, ya que no se indica en la misma nada sobre si se ha concertado o no el seguro para el caso de sobrevivencia y las condiciones del mismo. Lo único que se establece es una abultada suma para hacer frente, eventualmente, a las primas del mismo.

Por otro lado, se contemplan una serie de casos de vencimiento anticipado que se hallan en contradicción con la cláusula que dispone el vencimiento de la deuda al fallecimiento del último de los acreditados.

Parece que aquí el plazo lo es en beneficio exclusivo del deudor y es una determinación esencial del crédito que no puede ser objeto de vencimiento anticipado por circunstancias accesorias de escasa relevancia.

Contribuiría al aumento de la transparencia el establecimiento de la cantidad a satisfacer en cada caso por intereses, con una tabla indicativa para el deudor. Ello resulta todavía más claro en el presente caso en que el crédito devenga un interés fijo durante toda la vida del mismo.

Tampoco se prevé nada en orden a la retasación del inmueble y al consecuente aumento del límite del crédito. Obsérvese que se trata de una operación de larga duración, en que dada las características alcistas del mercado, el acreditado puede estar interesado, en una coyuntura, insistimos, alcista, en tras unos años, retasar el inmueble a efectos de obtener un mayor límite de crédito y una consecuente mejora de su renta.

También se considera que la prohibición de arrendar va contra la libertad del dominio. Por otra parte, no se considera acertado limitar la disposición o el uso por el acreditado del bien, ya que contradice la sedicente función social de la figura.

Finalmente, en cuanto a la aplicabilidad del procedimiento extrajudicial a la figura hay que tener en cuenta la resolución de la DGRN de 3 de setiembre de 2005, que dispone, contra el tenor literal del art. 235.1 RH que “Respecto del pacto por el que se puede ejecutar la hipoteca mediante la venta extrajudicial de la finca conforme al artículo 1858 del Código Civil, el Registrador suspende su inscripción porque considera que, al tratarse de una hipoteca de máximo, se contradice el artículo 235.1 del Reglamento Hipotecario. Pero tampoco este defecto puede ser confirmado, toda vez que en este tipo de hipoteca esta Dirección General ha admitido la inscripción de dicho pacto, para el supuesto de que en el momento de la ejecución se pueda determinar la cantidad por la que se lleva a cabo la ejecución (cfr., por todas la Resolución de 9 de octubre de 1997).”

Finalmente se establece la obligación de los acreditados de contratar un seguro de daños de la finca hipotecada así como ceder las indemnizaciones en caso de siniestro pese a que la obligación no haya vencido, lo que imposibilitará la reconstrucción.

Si tenemos en cuenta el criterio de la DGRN en este punto, esa cláusula y cualquier otra abusivas, aunque sean claramente abusivas, como es el caso de la compensación incondicional en perjuicio del consumidor o la imputación a su cargo de todo tipo de gastos procesales, deben inscribirse en el Registro de la propiedad.

Como contrapartida cabe señalar que, pese a todo, la inscripción de cláusulas nulas, conforme al art. 33 LH no las sana. Ahora bien, el ingreso en el Registro de cláusulas abusivas hace del contenido de los libros confuso y confiere al acreedor un título ejecutivo apoyado en disposiciones que no vinculan al consumidor.

Cabría, sin embargo, en estos casos y conforme al art. 23 LCGC, recordar al adherente consumidor que no puede ser compelido bajo ninguna apariencia de legalidad, sea el título notarial o registral, a cumplir cláusulas abusivas y señalarle que se halla facultado para dirigirse a las entidades a las que se refiere el art. 16 LCGC a fin de que interpongan una acción colectiva en defensa de sus intereses, así como a invocar su ayuda para que se sancione la imposición de cláusulas abusivas a los consumidores conforme a la legislación correspondiente.

 

La ficha: 66.- Cláusulas de la hipoteca pensión o inversa

Con la actual regulación, escasamente protectora, hay que tener mucho cuidado con la hipoteca inversa o de pensión

 

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