Un vencimiento anticipado precario

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Cualquier cosa que haga el deudor puede llevarle, según la escritura, al vencimiento anticipado

@BallugeraCarlos. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CUALQUIER CAUSA Y EJECUCIÓN, en el Seminario de Derecho Registral de 17 junio 2008. Al hilo de las cláusulas de vencimiento anticipado, con tanta frecuencia examinadas en el Seminario, se trae a colación la reciente resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2008, que en idéntica línea con la de 21 de diciembre de 2007 y otras, enjuicia el defecto consistente en la denegación de la inscripción de una cláusula que prevé el reembolso anticipado de la totalidad del préstamo para el caso de incumplimiento de alguna obligación.

El comentario de algunos aspectos de la misma relacionados con el vencimiento anticipado, merece cierta detención. El acuerdo denegatorio del registrador se expresaba así “Esta previsión [la de vencimiento anticipado de la obligación por incumplimiento de cualquier obligación], contenida en el la Cláusula Financiera 2.ª es inadmisible, por su generalidad y por envolver pactos obligacionales que no pueden trascender a terceros, conforme a los artículos 9 y 51.6 del Reglamento Hipotecario. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 del Código Civil. Además, tales cláusulas tampoco pueden inscribirse por contrariar el art. 1129.3.º del mismo Código. No se puede establecer el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma y por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa sería y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el artículo 1124 del Código Civil y en su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios; y 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.”

El fundamento del fallo revocatorio de la nota por la DGRN indica que “Además entiende que la previsión contenida en la Cláusula Financiera 2.ª sobre posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligación contenida en la escritura es inadmisible, por su generalidad y por envolver pactos obligacionales que no pueden trascender a terceros, conforme a los artículos 9.2 y 51.6 del Reglamento Hipotecario.”

Al respecto se señala en la resolución que “Nos encontramos pues con una obligación contraída de presente, cuya duración o vencimiento para su devolución depende de unos hechos futuros, unos ciertos en su acaecimiento, aunque inciertos en el cuando (la muerte del último prestatario) y otros inciertos también en su existencia como son la venta de la casa, el incumplimiento del contenido de la escritura o la falta de residencia por el último prestatario, circunstancias estas dos últimas que, para la plena efectividad de la hipoteca, requerirán en el momento de su eventual ejecución, la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada, pero que en modo alguno impide la inscripción de la obligación garantizada tal y como está configurada, por cuanto el principio de determinación registral debe predicarse sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de aquel principio, los aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía.”

 

Esta resolución, que sigue a otras semejantes, en cuanto al tema cuya discusión ha quedado acotada, resulta ya característica al no enfrentar ni cuestionar en detalle los argumentos de la nota. Se limita a transcribirlos para luego ignorarlos en sus fundamentos jurídicos.

¿Cómo puede revocarse algo sin refutación? ¿Deberá admitirse entonces que la interpretación legal que realiza el registrador no ha sido cuestionada en ningún caso y bajo ningún aspecto por la decisión revocatoria?

El olvido o al menos la falta de contradicción de los argumentos de la nota por la resolución deja la autoridad de ésta fundada no en la claridad de sus propios fundamentos jurídicos sino en un voluntarismo que se acompasa mal con los valores constitucionales.

Pero la resolución, al no exhibir un argumento que funde el derecho del acreedor, lo deja en una posición de debilidad, librado a la incertidumbre de lo que habrá de suceder en el caso de una eventual ejecución.

¿Qué sucederá entonces? Incumplida una cualquiera de las obligaciones contenidas en el negocio, según el supuesto en discusión, la resolución nos indica que será necesaria, además, para que se produzca el vencimiento anticipado de toda la deuda “la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada”.

No siendo posible dicha prueba en el marco del procedimiento directo de ejecución, el acreedor hipotecario habrá quedado expulsado del mismo conforme al art. 551.1 LEC. Deberá entonces dirigirse al deudor para que vuelva a consentir en dicho vencimiento u obtener, en caso contrario, resolución judicial en procedimiento declarativo[1].

[1] Ya lo apuntaba así Navarro, P., “La hipoteca (Estudio registral de sus cláusulas)”, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1990, p. 215.

 

Terminar el préstamo por causas leves en perjuicio del deudor es como dejar el contrato en manos del banco

 

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