La autonomía de la voluntad y el pacto de tasación de la vivienda hipotecada

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Ni la solemnidad de la escritura ni la seriedad de un pacto ponen al deudor a cubierto de quedarse sin su vivienda por un valor reducido

@BallugeraCarlos. CAMBIO EN EL VALOR DE TASACIÓN, en el Seminario de Derecho Registral de 3 marzo 2009. Se consulta al registrador como plasmar en el asiento un cambio de valor de tasación y si el mismo puede hacerse en documento privado para evitar costes fiscales.

 

La tasación para subasta de la finca y el domicilio que fijará el deudor son dos circunstancias que deben constar en el asiento de hipoteca para que la misma se pueda ejercitar por el procedimiento directo de la LEC, conforme al art. 682 de la misma.

A diferencia del domicilio, que lo fijará el deudor, la tasación se realizará mediante pacto entre los interesados, como puede verse en la resolución de 20 de octubre de 1999.

Mientras que el indicado artículo admite que el cambio de domicilio lo realice en algunos casos de modo unilateral el deudor mediante acta, el cambio de tasación requiere pacto que no sólo no admite el acta sino que deberá constar en escritura pública.

En cuanto a su tributación por Actos Jurídicos Documentados puede afirmarse que el documento tributará por la copia pero no por el 0,50% ya que no contiene cantidad o cosa valuable, pues el valor de tasación no implica modificación de la responsabilidad hipotecaria, tiene una eficacia meramente procesal y no implica, pese a su trascendencia, mutación jurídico-real.

Al hilo del tema se planteó la cuestión de la eficacia del pacto de tasación. Llama la atención que tratándose de un pacto el acreedor pueda adjudicarse la finca al margen del mismo al amparo de lo que disponen los arts. 670 y 671 LEC.

El ejecutante puede adjudicarse la finca a falta de postores por el cincuenta por ciento del valor de tasación, aunque se le deba más, por lo que el deudor se quedará sin la finca a favor de un ejecutante que ha reconocido en pacto válido y no revocado que vale el doble y además seguirá debiendo, conforme al art. 1911 CC, la diferencia entre el total de la deuda y el cincuenta por ciento de la tasación sobre la que se realizó la adjudicación.

Así la ejecución puede convertirse para el acreedor en fuente de un lucro extraordinario con burla del carácter obligatorio del contrato en general y del pacto de tasación en particular, si ejecutando en momentos de crisis la garantía en la forma indicada consigue disponer de la finca en momentos de bonanza.

Sólo un incendio de la casa sin asegurar es tan letal como el incumplimiento de este pacto

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