@BallugeraCarlos. El 10 de marzo de 2012 el BOE publicaba el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. La medida fue objeto de diversos comentarios. Pongo ahora en este blog algunos de los que tuve oportunidad de hacer en la web notariosyregistradores.com.
ANTECEDENTES DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012, DE 9 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS. En las próximas semanas nos proponemos analizar el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos aprobado recientemente. Al empezar su estudio una pregunta se nos plantea insistentemente: ¿se trata de una medida de alivio de los deudores hipotecarios como indica su nombre o, por el contrario, es la legalización del programa máximo de los acreedores?
Una pregunta así, que entraña una valoración radicalmente ambivalente de una medida legal, es posible por la aguda oposición de intereses que existe entre acreedores y deudores, oposición de partes que se traduce en relatos contrarios de la situación de la deuda hipotecaria sobre la vivienda.
Tratando de aclararnos en este momento de crisis además de tener paciencia para que las aguas turbias vuelvan a transparentarse, no se nos ocurre otra cosa que tomar un poco de perspectiva y recordar brevemente el entorno jurídico y social desde el que el real decreto-ley ha venido al mundo.
1.- La burbuja inmobiliaria
No nos remontaremos más allá de la introducción del euro en España, momento en el que podemos apreciar la consolidación y desarrollo de una importante escalada de precios de los inmuebles en general y de las viviendas en particular.
Desde 1999, los bajos tipos de interés, las facilidades de acceso al crédito internacional y la decisión de las entidades de crédito de invertir en ladrillo el ahorro internacional del país, produjeron un aumento constante y sostenido de la demanda inmobiliaria que resultó en un aumento del precio de la vivienda nunca visto.
2.- El esfuerzo hipotecario de las familias y la reacción al pinchazo de 2007: la Ley 41/2007 o que siga la fiesta
La impotencia de los jóvenes españoles y emigrantes que querían fundar un hogar, ante la escalada de precios quedó adormecida, primero por los bajos tipos de interés y la facilidad del crédito y después, por la esperanza en una revalorización sin límite de su casa.
Pero la realidad es que el esfuerzo de las familias para comprar su vivienda fue creciendo sostenidamente desde el ingreso en el euro, creando las bases del actual sobreendeudamiento[1].
El horizonte de felicidad que prometía la escalada de precios desapareció en agosto de 2007 con la crisis de las hipotecas subprime que se recibió en España en la euforia de la embriaguez que embargaba a unas autoridades incapaces de reaccionar ante los indicios de la catástrofe.
Tuvieron una responsabilidad señalada en la crisis el Ministerio de Economía y el Banco de España, promotores ambos de una Ley, la 41/2007, que pretendía abrir el mercado español a la fiesta de las subprime tal como las habían entendido en EE. UU.
La ley 41/2007 iba dirigida a crear las condiciones que habían producido la crisis, pero con la crisis en marcha no había ya razones para alimentar sus presupuestos. La ley llegó tarde, la devastación ya se había producido.
En España, no nos hagamos ilusiones, el castillo de naipes se derrumbó no sólo por el influjo de la metrópoli. La crisis española tenía también causas españolas. Nuestras
autoridades ya habían incurrido en responsabilidades privativas, el sector financiero estaba ya bajo el efecto de los pecados particulares de nuestros más altos gestores financieros.
Por decirlo en breves palabras, la responsabilidad del Banco de España se cifra en haber permitido que la banca española invirtiera en inmuebles el ahorro internacional de los ciudadanos españoles, dejando enterrados en nuestro suelo más de trescientos mil millones de euros sin expectativas de realización de beneficio alguno.
Los vendedores de solares se cobraron su parte del negocio antes de que éste se hubiese terminado, también cobraron los bancos sus intereses, pero las preciosas urbanizaciones en que habrían de materializarse las ganancias de donde sacar tan importantes dividendos no se han construido de momento ni parece que se vayan a construir. Entonces oímos como Merkel nos increpa y nos pregunta por qué vivimos por encima de nuestras posibilidades, por qué gastamos los beneficios de un negocio que no ha existido o que ha fracasado.
Merkel tiene razón, una parte de los españoles, aquellos cuyos títulos de atribución de rentas fueron la propiedad del suelo y el interés han cobrado por anticipado las ganancias de un negocio que ha fracasado, de un negocio que tiene pérdidas. Una parte de las clases poseedoras españolas viven, es cierto, por encima de sus posibilidades, pero sus títulos, protegidos constitucionalmente, se lo permiten, piensan en secreto los afortunados.
3.- Los problemas de los deudores hipotecarios de vivienda: los desahucios
La crisis produjo efectos inmediatos: frenazo en el crédito, parón en la actividad inmobiliaria, aumento del desempleo y desplome de precios inmobiliarios, seguidos de impagos de la cuota hipotecaria y desahucios. Se baraja que se han producido unos 300.000 desahucios desde 2008.
Sin embargo la gravedad del problema no queda reflejada en esa cifra. La morosidad de las familias viene a ser de un tres por ciento mientras que la morosidad total del sector crediticio es del ocho. Eso quiere decir que la crisis ha golpeado fundamentalmente al crédito promotor, cuya morosidad alcanza el dieciocho por ciento, pero la crisis todavía conserva potencial y presenta importantísimos riesgos para las familias.
Es sorprendente que pese a una tasa de paro que supera el veinte por ciento, la morosidad de las familias ronde en 2012 el tres por ciento. En nuestra opinión eso acredita la prudencia de los hogares españoles a la hora de endeudarse y programar su ahorro y significa que las familias hacen una defensa numantina de su solvencia y que, pese al alto desempleo, continúan pagando sus hipotecas.
Pero la tensión que los recortes del Gobierno y la falta de crecimiento económico producen sobre las familias es máxima y puede llevar a una explosión si el paro sigue aumentando. De materializarse esos riesgos se produciría un fuerte aumento de la morosidad de las familias y de los desahucios. En mi opinión ese es el riesgo mayor que hoy afronta la economía española.
Frente a eso y en honor a la prudencia de las economías domésticas creemos que no puede dejar de repetirse que las familias españolas necesitan, pero sobre todo, merecen la ayuda del Estado para mantenerse en el disfrute de su vivienda.
La responsabilidad de Economía, del Banco de España y del sector financiero en la creación de las dificultades de los ciudadanos para pagar sus deudas hipotecarias de financiación de la vivienda hacen más fuerte, si cabe, esa demanda: antes que los bancos son las familias en dificultades las que se merecen ayudas y rescates.
4.- El negocio del 50 por cien de la tasación
Volviendo a los daños que ya se han producido en la financiación hipotecaria de la vivienda, vimos como los primeros en caer fueron quienes compraron su vivienda en el pico del ciclo, en el verano de 2007, a los precios más altos de la historia. Muchos de los compradores eran emigrantes.
Al caer en el paro con un préstamo hipotecario recién estrenado empezaron a ver como perdían la casa para saldar el crédito. El adormecimiento en que se encontraba el sistema nervioso de la economía española, residenciado en el Banco de España, no dejaba ver todavía la caída de los precios y todavía el banco se creía saldado por el valor de tasación aprobado por sus tasadoras.
Sin embargo, cuando el descenso de los precios se fue acentuando, esos mismos bancos que con tan grande éxito habían creado un mercado de sociedades de tasación prosperas y sujetas a su control, vieron en el art. 671 LEC una nueva oportunidad de negocio. El banco ante la falta de postores –es decir de mercado- se adjudica la casa por el 50 por ciento del valor de tasación, con la esperanza de poder venderla más adelante por un precio mayor.
Los recién llegados a la felicidad de la propiedad residencial vieron que perdían la casa y además conservaban, como todo buen conservador en que se habían vuelto, una parte grande de la deuda hipotecaria que contrajeron para pagar el precio.
La retención obligada de inmuebles por los bancos se fue extendiendo en el tiempo por la falta de respuesta del mercado, lo que en teoría obligaba a las entidades a provisionar un riesgo nuevo a costa de su cuenta de resultados.
Pero como la voluntad de retención de inmuebles de los bancos era firme, pues aspiraban a venderlos con plusvalía, crearon sociedades inmobiliarias, abrieron los fondos de titulización a la propiedad de inmuebles[2].
Con todo ello se dejó ver la facilidad del sector financiero para hacer ley, ley formal publicada en el BOE, sus deseos e incluso algún que otro capricho. Nos referimos al art. 27 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, llamado pacto de Zurbano, precepto que hemos estudiado en la sesión 26 mayo 2010 del Seminario de Derecho Registral de Bilbao. En esa disposición se permite a los fondos de titulización hipotecaria adquirir inmuebles en la ejecución forzosa de las hipotecas poseídas por el fondo.
Todo ello apunta a la gravísima responsabilidad de autoridades financieras y bancos en resolver un problema que para las entidades de crédito pasa por reconocer la bajada brusca de los precios de las viviendas adjudicadas y las correspondientes pérdidas. La reacción de los mercados al anuncio de un rescate para la banca española ilustra sobre la numantina resistencia de nuestras entidades de crédito a las exigencias de transparencia de la troika[3].
Entretanto los deudores que habían comprado su casa a altos precios ven aterrorizados no sólo pinchazo de la burbuja, la falta de compradores en las subastas y la amenaza de la adjudicación al 50 por ciento, sino el aumento de la amenaza del paro y la falta de suficiencia de su garantía para saldar su deuda.
5.- Las resoluciones judiciales favorables a los deudores hipotecarios
La condición de deudor encierra un claro reproche social, un baldón que casa mal con la mentalidad latina. En correspondencia con esa lacra en su prestigio que significa la morosidad, el deudor no suele acudir al juzgado donde se le ejecutan sus deudas: si vas a acabar con mi honor no cuentes conmigo parece pensar el moroso que no puede esquivar el pago de sus cuotas. El caso es que los deudores no suelen acudir ni a subastas ni en general, a los procedimientos de ejecución, sea personal o hipotecaria. Al no personarse su indefensión es completa.
Pero sea porque en España hay todavía leyes, sea porque en las Facultades de Derecho aún se guían por la justicia el caso es que hay jueces que son conscientes de su obligación de aplicar de oficio las leyes vigentes para que el proceso no se aparte de lo justo.
Así han aparecido resoluciones judiciales, empezando por el auto AP Navarra 17 diciembre 2010, que entienden que la deuda tiene que liquidarse restando de su importe el valor de tasación pactado en escritura pública de hipoteca y no restando el 50 por ciento de ese valor.
6.- El clamor de la calle, el Parlamento y la ILP sobre la dación en pago
Fallos como el indicado han ayudado a que la calle cobre conciencia sobre el problema de la financiación hipotecaria de la vivienda y el intento de los bancos de hacer pagar los excesos del sector a los deudores.
Las plataformas de afectados por la hipoteca, la iniciativa legislativa popular sobre la dación en pago, el 15-M son episodios de esa toma de conciencia. El Parlamento ha recogido pródigamente los ecos de ese rumor y los ha plasmado en múltiples iniciativas sobre seguros de amortización, cláusulas de vencimiento anticipado, dación en pago, tasa de los intereses moratorios, etc.
El anterior gobierno también recogió alguna de esas demandas elevando el límite del art. 671 LEC al sesenta por ciento o elevando el umbral de ingresos inembargables de los deudores, con el que éstos deberán hacer frente al remanente de su deuda una vez descontado de ella el 60 por cien de la tasación.
7.- ¿Alivio de los deudores o victoria sin paliativos de los acreedores?
El clamor de la gente sobre la injusta situación de la vivienda, los fallos a favor de los deudores de los tribunales, las iniciativas parlamentarias fueron combatidos sin rubor por la banca y sus defensores mediáticos.
El respeto de la autonomía de la voluntad en el pacto de tasación fue motejado como atentado a la seguridad jurídica, la aplicación de las normas vigentes se presentó como un cuestionamiento retroactivo del sistema.
La parálisis existente del mercado hipotecario, resultado de la irresponsabilidad de los bancos, fue atribuida por los voceros de los acreedores a las reformas futuras que permitirían aliviar la situación de los deudores más débiles.
Toda una orquestación en la prensa económica y en los sectores especializados se puso en marcha contra la reforma del art. 671 LEC, contra la dación en pago y en general contra la modernización de una LH que ignora la realidad sangrante de los que están perdiendo su casa.
Las entidades de crédito, un sector económico claramente contrario al sistema legal de arbitraje de consumo y por tanto, un sector antisistema han terminado bautizando a quienes les denuncian, en una ciega defensa de sus intereses, como antisistema.
En fin, el triunfo popular en las elecciones del 20-N ha dejado paso al real decreto-ley 6/2012, respuesta del partido gobernante a los problemas de los deudores hipotecarios. La polémica está servida, la contraposición entre acreedores y deudores es una contraposición aguda donde las haya, la radical divergencia en la caracterización de los hechos por unos y otros refleja esa poderosa oposición de intereses materiales.
Respecto del real decreto-ley recién aprobado esa contraposición es tal que la pregunta central que nos hacemos es si esa norma aliviará la situación de los deudores hipotecarios sin recursos o, por el contrario, es la legalización del programa máximo de la banca.
Vamos a tratar de responder a esa gran pregunta y a las muchas otras que plantea el real decreto-ley en la serie de trabajos que sobre el mismo presentaremos en la Sección Consumo y Derecho de esta web en las próximas semanas.
Carlos Ballugera Gómez, 20 junio 2012.
[1] El precio de la vivienda representaba en 2002 cuatro veces la renta básica disponible del comprador y siete veces y media en 2007 [El País, negocios pg. 7, 25 marzo 2012].
[2] Eso ha creado en poder de los bancos una inmensa bolsa de inmuebles que pretenden retener a despecho de los llamamientos a provisionar de las autoridades materializados en el real decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo.
[3] El recurso a una quita para reducir el apalancamiento excesivo de los deudores creado por los bancos españoles se defiende sin eco en España por el informe de abril de 2012 del FMI.
El link nos lleva a la continuación: Las medidas contra la crisis en 2012: motivación
