@BallugeraCarlos. El 10 de marzo de 2012 el BOE publicaba el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. La medida fue objeto de diversos comentarios. Pongo ahora en este blog algunos de los que tuve oportunidad de hacer en la web notariosyregistradores.com.
MOTIVACIÓN DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012, DE 9 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS. 1.- Resumen de la motivación del real decreto-ley 6/2012. La norma que comentamos contiene una exposición, catorce artículos divididos en cinco capítulos, una disposición adicional, cuatro finales y un anexo con el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
En su motivación dice que la crisis económica impide a los deudores seguir con el pago de las cuotas de la hipoteca que garantiza la financiación de su vivienda y que esa es una situación dramática que conduce al deterioro social de amplios colectivos.
Esas circunstancias preceden al intento de reducir la cuota de esos deudores para hacer viable la financiación con un conjunto de medidas de reestructuración de sus deudas y se dice expresamente que esas actuaciones se justifican por la crisis económica y por la insuficiencia de las medidas adoptadas hasta la fecha.
La dramática situación creada por la crisis con su correlato de desempleo o ausencia de actividad económica prolongada impide a los deudores hipotecarios pagar las cuotas de su vivienda, lo que les ha llevado a la pérdida de la misma y a soportar muy serios problemas para su digno sustento.
Las medidas pretenden aportar soluciones en consonancia con los arts. 9.2, 47 y 53.3 CE. A tal fin se establecen mecanismos de reestructuración de la deuda y de flexibilización de la ejecución, sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria, sobre cuya seguridad y solvencia se asienta el sistema hipotecario.
La mayoría de las medidas se aplican a deudores situados en el umbral de exclusión, que se refiere a personas en dificultades económicas causadas por la crisis que no puedan pagar las cuotas ni atender a su subsistencia.
Se toma en cuenta la situación de los miembros de la unidad familiar y se adoptan cautelas para evitar el acogimiento fraudulento o abusivo a las medidas propuestas.
El modelo gira en torno a un Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria por los acreedores cuyo seguimiento está sujeto a una comisión de control.
El CBP incluye tres fases:
1ª.- Reestructuración [o moratoria] mediante una carencia de amortización de capital, reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización.
2ª.- Si fracasa la anterior, los acreedores podrán ofrecer una quita.
3ª.- Si ninguna de las anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores de manera viable, estos podrán liberarse mediante la dación en pago de la vivienda.
En ese caso las familias podrán permanecer en alquiler en la vivienda por dos años.
Se modera o tasa el interés de demora para reducir la carga financiera por incumplimiento de los deudores.
Se incorporan al régimen de ayudas al alquiler a los deudores objeto de una resolución judicial de lanzamiento en la ejecución hipotecaria, así como los que suscriban un alquiler derivado de la aplicación del CBP.
Se reforma el procedimiento extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación.
Se prevé un posterior desarrollo reglamentario y las subastas on line.
Las escrituras públicas de novación por aplicación del CBP estarán exentas de AJD.
Las medidas pretenden proteger a un colectivo en situación de extraordinaria vulnerabilidad por la crisis. El desempleo ha producido un deterioro sobre el que la intervención pública no puede demorarse, por lo que su extraordinaria y urgente necesidad aconseja recurrir al R. D.-L., conforme al art. 86 CE.
La iniciativa normativa arranca del Ministerio de Economía y Competitividad.
2.- El supuesto de hecho de la norma: las circunstancias que justifican las medidas
La situación de las familias endeudas para la financiación hipotecaria de la vivienda que justifica las medidas queda caracteriza literalmente por el real decreto-ley en pasajes como los siguientes:
“España atraviesa una profunda crisis económica desde hace cuatro años, durante los cuales se han adoptado medidas encaminadas a la protección del deudor hipotecario que, no obstante, se han mostrado en ocasiones insuficientes para paliar los efectos más duros que sobre los deudores sin recursos continúan recayendo. Resulta dramática la realidad en la que se encuentran inmersas muchas familias que, como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, prolongada en el tiempo, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos o créditos hipotecarios concertados para la adquisición de su vivienda”.
También “se ha determinado que los beneficiarios sean personas que se encuentren en
situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia”.
“La adopción de las medidas contempladas en este real decreto-ley resulta imprescindible al objeto de proteger a un colectivo social en situación de extraordinaria vulnerabilidad en el contexto económico generado por la crisis. Los efectos del desempleo sobre las familias españolas y su situación social han producido un deterioro, sobre el que la intervención pública no puede demorarse más”.
O sea, la crisis económica con su correlato de desempleo y falta de actividad económica ha llevado a las familias, en una relación de causa a efecto, a la incapacidad para pagar la cuota hipotecaria de su vivienda. La situación social de estas personas se ha deteriorado y las ha situado en una situación de extraordinaria vulnerabilidad que requiere de la intervención del Gobierno.
3.- Los fines de la intervención del Gobierno
Conforme a la misma motivación del real decreto-ley, se dice que se establecen mecanismos para permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de los que padecen extraordinarias dificultades para atender su pago.
Se supone o se parte de la responsabilidad de los acreedores en la situación de crisis cuando se afirma que con la aplicación del CBP “se facilita y promueve la implicación del sector financiero español en el esfuerzo requerido para aliviar la difícil situación económica y social de muchas familias”.
Las medidas tratan de “reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles
para su viabilidad financiera”. La moderación o tasa del interés de demora pretende “disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos”.
Con la reestructuración se pretende “alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la” deuda hipotecaria. Por último, “se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar”.
Por tanto, el objetivo primordial del real decreto-ley 6/2012 es reajustar o reestructurar las deudas de los que han visto disminuidos sus recursos para poder continuar en el cumplimiento de sus obligaciones y asegurar el disfrute de su vivienda.
4.- Crítica: los deudores descritos en el real decreto-ley están en situación de fuerza mayor
La descripción del razonamiento que se contiene en la motivación del real decreto-ley nos obliga a reflexionar. En síntesis ese razonamiento consiste en arbitrar un conjunto de mecanismos y medidas que permitan ajustar las deudas contraídas para la adquisición de la vivienda a la situación de menores ingresos de las familias consecuencia de la crisis económica.
Al reparar en la situación financiera del grupo al que se quiere proteger, denominado de “deudores hipotecarios sin recursos” nos encontramos que tales deudores se han quedado sin capacidad de pago no por su irresponsable conducta económica, no por su capricho o por su voluntad deliberada de no cumplir, sino por el desempleo o disminución de la actividad que trae la crisis.
Esta relación de causalidad entre la incapacidad para pagar las cuotas de la hipoteca y el
desempleo se recoge expresamente en el último punto del párrafo primero de la motivación del real decreto-ley.
Los deudores no pueden pagar su hipoteca como consecuencia de que se han quedado en paro o sin ingresos porque se ha reducido la actividad económica. No pueden pagar porque la crisis económica se lo impide, no pueden pagar por causas que son ajenas a su voluntad.
Que ello es así queda corroborado por el art. 7 R. D.-l., que dice que incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión. Más claro no se puede ser, el real decreto-ley se aplica a aquellos deudores que estén o hayan caído en el umbral de exclusión involuntariamente.
Pero los deudores que no pueden pagar por causa de la crisis están en una situación de fuerza mayor, son de buena fe y conforme al art. 1105 CC, fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieren podido preverse o que previstos, fueran inevitables[1].
El caso fortuito o la fuerza es aquel hecho, suceso o impedimento ajeno a la esfera de control del deudor que resulta imprevisible o que previsto es inevitable y que guarda con el incumplimiento una relación de causalidad, relación que como hemos visto recoge para el caso estudiado la misma motivación del real decreto-ley.
Ya hemos visto esa relación de causalidad a propósito de las ayudas al sobreendeudamiento del Gobierno Vasco, donde hemos concluido que el deudor en paro que por esa causa no puede pagar sus cuotas ve suspendido el devengo de las mismas por amortizaciones e intereses, tanto retributivos como moratorios, que el banco no podrá ponerle en mora y que no podrá iniciar la ejecución, por lo que no podrá desahuciarle[2].
Por tanto, la situación jurídica vigente del deudor le brinda una importantísima batería de medidas defensivas que sin embargo, le obligan a una posición activa en su relación de deuda. Aquí nos encontramos con una importante quiebra en la defensa de los intereses económicos de las personas consumidoras.
El deudor no va al juzgado a soportar la ejecución y no se defiende, no se opone, no notifica a la entidad que su situación de incapacidad para el pago es involuntaria, porque ha sido despedido, no alega causas de oposición frente al acreedor y se ve así desahuciado de su vivienda.
Por tanto, hay que hacer un llamamiento a las personas consumidoras y a sus asociaciones para que se personen en los procedimientos y se defiendan. Los consumidores deben alegar los derechos que les reconoce la Ley.
No queremos cargar la culpa de su situación en exclusiva a los deudores, algunos la tendrán pero otros muchos no y esos otros, la inmensa mayoría, para alegar y ejercer sus derechos, necesitan la ayuda de sus Asociaciones y también la asistencia de la Administración, de los jueces y del Ministerio Fiscal.
Las Administraciones, tanto autonómicas como municipales, ya están adoptando medidas en sus respectivos ámbitos. Por su parte los jueces actúan y deben de actuar apreciando de oficio las situaciones que benefician a las personas consumidoras, el Ministerio Fiscal carece en apariencia de una legitimación concreta, pero el interés que se ventila en estas ejecuciones, el interés a poner en marcha una defensa de derechos preexistentes de personas deprimidas por la crisis y la deuda, es un interés colectivo y difuso que justifica su actuación incluso en ejecuciones singulares conforme al art. 11.4 LEC[3].
Por tanto, conviene salir al paso del prejuicio que considera que antes de las medidas del real decreto-ley no había nada, que la protección de la que gozaban los deudores hipotecarios sin recursos era nula[4].
No es cierto, el deudor activo o el deudor que activa sus defensas, ya sea de modo particular o bien por medio de la ayuda que merece tanto desde sus Asociaciones de Consumidores como desde la Administración, el deudor activo que impaga por causa de la crisis, como deudor de buena fe tiene una importante posición negociadora que le habilita no sólo para defenderse sino también, para reclamar la reestructuración de la deuda. Precisamente la reestructuración es lo que persigue el real decreto-ley 6/2012.
5.- Los fines del real decreto-ley
Al ayudar a los deudores en crisis no se trata de exonerarles de su deuda sino de auxiliarles para que cumplan sus obligaciones, incluso en las muy difíciles circunstancias creadas por la crisis económica, por medio de una reestructuración y el establecimiento de un plan viable de pagos, siempre en la idea de que el reajuste de la deuda es también una carga para los acreedores y que tiene que conseguirse por medio de reducir la carga económica de las cuotas a un nivel igual o inferior al sesenta por cien de los ingresos del deudor.
Para eso se anima a los acreedores a que disminuyan los intereses moratorios y remuneratorios, amplíen el plazo de duración del préstamo, concedan quitas o reducciones de deuda y admitan la dación en pago de la vivienda cuando no sea posible o viable el cumplimiento de la obligación de restitución del deudor.
6.- Lo que falta en el real decreto-ley
La energía con la que unos fines tan atendibles se procuran en el real decreto-ley es bastante limitada. Sólo se menciona de pasada la quita y la distribución del riesgo de mercado en caso de la dación en pago, pero en nada se hace referencia a la responsabilidad de las entidades de crédito en el encarecimiento de los pisos.
No se olvide que esa responsabilidad es patente, ya que el riesgo promotor del sistema financiero alcanza los 400.000 millones de euros, lo que quiere decir que se ha aumentado la demanda de vivienda de modo artificial en esa cifra y con el aumento sostenido durante una década de esa demanda se ha producido un formidable aumento de precios.
Al financiar los deudores el precio de la vivienda en una gran parte, el aumento del precio de la vivienda ha repercutido en el aumento de la deuda y el aumento de la deuda es signo inequívoco de sobreendeudamiento de las familias.
El resultado ahora es la crisis del sistema financiero, la desconfianza de los acreedores de España que ven como las entidades de crédito han invertido los ahorros internacionales de
los españoles en unos solares sin salida, aptos para construir viviendas para los próximos veinticinco años pero que nadie puede levantar. La responsabilidad de los acreedores es muy grande, han aumentado los precios de la vivienda que ahora el deudor en paro no puede pagar.
El real decreto-ley tampoco hace referencia a las situaciones de patrimonio negativo, es decir, aquellos casos en los que la deuda hipotecaria es superior al valor de la vivienda, situación que se produce como consecuencia de la caída de precios que implica el pinchazo de la burbuja inmobiliaria tan artificiosamente creada.
El real decreto-ley no habla del ajuste del valor contable de la deuda al valor de la vivienda dada en garantía ni se habla del ajuste de los pagos a la renta del deudor. Sin embargo, el FMI considera que las quitas y las reducciones de deudas para acompasarlas al valor de la garantía y a los ingresos de los deudores en crisis son necesarias para salir de la actual depresión económica.
Sin embargo, el Gobierno establece unas medidas que para los deudores que quieran acogerse a ellas, les obliga a cumplir requisitos muy estrictos, por lo que tienen una eficacia obligatoria mínima, dependiendo lo demás, es decir su efectiva aplicación, de la voluntad y benevolencia de los acreedores, que hasta ahora sólo han mostrado su capacidad para llevar al país a la intervención.
Por eso sin medidas coercitivas adicionales no creemos que pueda hacerse que los acreedores aporten sus recursos para facilitar la reducción del endeudamiento excesivo de los compradores de vivienda en España.
[1] Art. 1105 CC: Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
[2] Vid. en especial el apartado 5.1 de ese estudio, bajo la rúbrica “La crisis como fuerza mayor: una buena posición de partida”.
[3] Art. 11.4 LEC: Asimismo, el Ministerio Fiscal y las entidades habilitadas a las que se refiere el artículo 6.1.8º estarán legitimadas para el ejercicio de la acción de cesación para la defensa de los intereses colectivos y de los intereses difusos de los consumidores y usuarios.
[4] Vid al respecto Martínez-Pujalte López, V., “Sesión del Pleno del Congreso de los Diputados de 29 marzo 2012”, en Diario de Sesiones del Congreso de los Diputados, núm. 23, (2012), pg. 38.
El link nos lleva a la continuación: Las medidas contra la crisis en 2012: objeto y ámbito de aplicación
