@BallugeraCarlos. LA DGRN CONFIRMA LA DENEGACIÓN DE UN INTERÉS REMUNERATORIO FIJO DEL 14,99% EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. Breve comentario de la resolución DGRN 22 julio 2015. En su reciente resolución de 22 julio 2015, la Dirección General de los Registros y del Notariado confirma la denegación por el registrador de la cláusula de intereses remuneratorios fijos del 14,99%, en un contrato de préstamo hipotecario entre personas físicas sobre la vivienda de los prestatarios[1].
Junto a este defecto la DGRN trata la denegación de varios gastos y comisiones que llegan hasta el 38% del principal del préstamo; a su vez, este defecto puede desgranarse o dividirse en otros que, ya sea por separado o en conjunto, suscitan otras tantas cuestiones.
Ahora nos ocuparemos principalmente, por su importancia, de la denegación de los intereses remuneratorios fijos del 14,99%, dejando apuntada solamente la complejidad de la calificación, que hace de esta resolución, como de otras, una matrioska en cuyas caras podemos ver muchos detalles de la moderna contratación con condiciones generales.
Entre esos detalles como cuestión previa, dice la resolución que “el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador titular del Registro en que debe inscribirse el negocio celebrado es o no ajustada a Derecho”, pero luego funda su confirmación de la nota en argumentos que el registrador no ha esgrimido.
Vemos aquí una de las peculiaridades no sólo de la contratación con condiciones generales, sino del aparato que el Estado social dispone para hacer efectiva la autonomía de la voluntad en el seno del contrato por adhesión, cual es la intervención de oficio de los poderes públicos para asegurar un equilibrio real y no formal en los derechos y obligaciones de las partes que se derivan de este tipo de contratos.
No se trata de una novedad, ya que el propio TS en su sentencia de 9 mayo 2013 sobre carácter abusivo por falta de transparencia de unas cláusulas suelo, indicaba la necesidad del tribunal de ir más allá del límite de la congruencia del art. 218.1 LEC ya que “este límite no entra en juego en los supuestos de nulidad absoluta, ya que en tales casos el Ordenamiento reacciona e impone a los poderes del Estado rechazar de oficio su eficacia, de acuerdo con el clásico principio quod nullum est nullum effectum producit (lo que es nulo no produce ningún efecto[2])”. Esas consideraciones pueden ser aplicadas a otras autoridades como la DGRN.
Pasando al tema central del debate, la sujeción a Derecho de la denegación del registrador de la cláusula de intereses remuneratorios, la resolución hace primero una serie de consideraciones generales sobre la aplicabilidad de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, al caso del expediente, un préstamo hipotecario entre personas físicas, donde los prestamistas afirman expresamente que no se dedican profesionalmente a la concesión de préstamos.
A continuación la DGRN hace otras consideraciones generales sobre la competencia del registrador para calificar el carácter abusivo o no de las cláusulas de los préstamos hipotecarios. Dicha competencia se reafirma con distintos argumentos.
Junto a esas consideraciones generales se añade que el tipo de interés forma parte de la definición del objeto principal del contrato y que queda excluido de la calificación y control tanto del registrador como del juez; que el control de los intereses remuneratorios está circunscrito a la Ley de represión de la usura de 1908; y que «el hecho de que una cláusula sea definitoria del objeto principal no elimina totalmente la posibilidad de controlar si su contenido es abusivo», por medio de un doble control de incorporación y transparencia; control que la cláusula en cuestión, a juicio de la DGRN, ha superado, al cumplir los requisitos de la Orden EHA 2889/2011, en concreto oferta vinculante y FIPER, así como, comprensibilidad real de cláusula.
Sin embargo, y salvando esa doctrina general, la decisión de la DGRN no es la de revocar la nota denegatoria del registrador, sino la de confirmarla por razones especiales.
En efecto dice el Centro Directivo que “En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de la última consideración de los fundamentos de Derecho quinto y sexto y estimar el recurso y revocar la nota del registrador en cuanto al resto”.
Estas razones especiales que la DGRN esgrime en este caso se centran en que los intereses remuneratorios fijos del 14,99% no pueden ser, por definición, superiores al interés de demora estipulado, a saber, el triple del interés legal, es decir, el 10,5% al momento de la firma de la escritura.
Esa decisión se funda en que además de los límites de la Ley de usura, límites de difícil concreción, “pueden existir también supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto […] ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato”.
“Es evidente que todo interés de mora […] por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función
meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los interés de mora debe calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero”.
La argumentación se completa con la exposición de varios módulos de valoración de la legalidad o determinación de los intereses moratorios y, sistemáticamente, está colocada al final del fundamento jurídico, lo que resalta su importancia para fundar una decisión especial que se aparta de las consideraciones generales inmediatamente anteriores.
Fundada la denegación en que los intereses remuneratorios son superiores a los moratorios, por lo que “exceden de la función que les es propia” y de la proporción que debe existir entre ellos, eso tiene como importantísima consecuencia el que en los préstamos de vivienda el interés remuneratorio no podrá exceder en ningún caso o deberá ser algo más bajo del triple del interés legal del dinero y, en el resto de contratos, la cláusula de intereses remuneratorios se verá constreñida por la proporción que debe de guardar con el interés moratorio, debiendo este último ser siempre mayor que el remuneratorio.
Habrá que recordar también que la cláusula nula por abusiva no puede ser objeto de integración, por lo que el contrato de préstamo hipotecario, pese a su carácter oneroso propio del mercado actual, seguirá siendo válido en los mismos términos pero sin devengar interés alguno de carácter remuneratorio.
[1] Vid. la resolución en http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2015-10280.
[2] Vid. apartado 123 STS 9 mayo 2013 en http://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/ARTICULOS/2013-clausulas-suelo-sts-9-mayo-2013.htm.
ENLACES:
Guía para saber si una cláusula es abusiva, criterio obligatorio “A”
Ficha 50.- INTERESES REMUNERATORIOS
La DGRN pone un límite máximo al interés remuneratorio en el préstamo hipotecario y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 27, (2016).
