78.- Información notarial en el préstamo hipotecario

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La información precontractual es cada vez más importante y notarios y registradores deben velar por su regularidad

78.- CUMPLIMIENTO DEBERES DE INFORMACIÓN NOTARIAL EN LA CONTRATACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS (3ª entrega) en FICHAS por @BallugeraCarlos

LA PRÁCTICA

Abanca (préstamo hipotecario de 10 setiembre 2015, deudores personas consumidoras)

En la escritura que es objeto de este expediente constan las siguientes circunstancias: […] b) En las páginas 78 a 80 que el notario ha cumplido sus obligaciones de información de conformidad con el art. 30 de la Orden EHA 2899/2011, por cuanto informa de las cláusulas declaradas abusivas por el Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 y realiza las advertencias que le impone la citada Orden, incorporando un documento de dos folios acreditativo de ello firmado por la parte prestataria […] [resolución DGRN 9 marzo 2016].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso:

Anteriores y posteriores: SSTS 7 noviembre, 9 marzo 2017; 24 marzo 2015 [“Tampoco se infravalora la actuación del notario autorizante de la escritura de préstamo hipotecario. Como se afirmó en la sentencia de esta Sala, de Pleno, núm. 464/2014, de 8 de septiembre […] Por último, la intervención del notario tiene lugar al final del proceso que lleva a la concertación del contrato, en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, a menudo simultáneo a la compra de la vivienda, por lo que no parece que sea el momento más adecuado para que el consumidor revoque una decisión previamente adoptada con base en una información inadecuada”];  y 8 setiembre 2014 [FD 2º.9: “Al respecto, también resulta significativo que la parte recurrida, fuera de probar los anteriores extremos en el curso de la reglamentación predispuesta, descargue el cumplimiento de su propio deber de transparencia en los protocolos notariales de los contratos celebrados. En este sentido debe señalarse, sin perjuicio de la importante función preventiva que los Notarios realizan sobre el control previo de las condiciones generales de la contratación que, conforme a la caracterización y alcance del control de transparencia expuesto, la comprensibilidad real debe inferirse del propio juego o desarrollo de la reglamentación predispuesta, de forma que la lectura de la escritura pública y, en su caso, el contraste de las condiciones financieras de la oferta vinculante con la del respectivo préstamo hipotecario, no suplen, por ello solos, sin protocolo o actuación específica al respecto, el cumplimiento de este especial deber de transparencia”].

TJUE: SSTJUE 9 julio 2020 [“38 En cualquier caso, la circunstancia de que XZ introdujera antes de su firma en el contrato de novación la mención, escrita de su puño y letra, en la que indicaba que comprendía el mecanismo de la cláusula «suelo» no permite por sí sola concluir que esa cláusula fue negociada individualmente y que el consumidor pudo efectivamente influir en el contenido de la misma”. Lo mismo cabe predicar de la intervención notarial para justificar que el profesional ha cumplido los requisitos de transparencia con el acta previa notarial de transparencia material de la LRCCI, ni prejuzga el cumplimiento por el profesional de los requisitos de transparencia ni acredita que estemos ante cláusulas negociadas ni que siendo cláusulas no negociadas individualmente no sean abusivas. El control registral es esencial y debe ser reforzado. En definitiva sustituir el control material de transparencia por un formalismo, aunque sea notarial, no permite por sí solo concluir que la cláusula fue negociada individualmente y que el consumidor pudo influir en su contenido: luego queda abierta, en su integridad, al control registral, que no sólo es necesario sino que es el único que en el ámbito preventivo puede impedir la protección a una cláusula abusiva y cumplir con el art. 6.1 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, evitando que la persona consumidora pueda quedar vinculada por una cláusula abusiva]; y 1 octubre 2015 [la intervención notarial para crear un documento ejecutivo puede hacerse sin examinar el carácter abusivo de las cláusulas contractuales del documento: “Los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a una legislación nacional, como la controvertida en el litigio principal, que permite a un notario que ha autorizado, con observancia de todos los requisitos formales, un documento auténtico en el que se formaliza un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor proceder a insertar la apostilla ejecutiva en el documento auténtico o negarse a cancelar la apostilla, sin que se haya examinado, ni en uno ni en otro momento, el eventual carácter abusivo de las cláusulas del contrato”].

DGRN: Resolución DGRN 9 marzo 2016.

DGRN: Resolución DGRN 9 marzo 2016.

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

BIBLIOGRAFÍA

Del autor de las fichas:

2016 “Calificación registral de los deberes de transparencia en la hipoteca” en www.notariosyregistradores.com, (8 mayo 2016) y “Calificación registral de la transparencia” enlacancha.eu.

2011 “Las Pólizas Bancarias”, Aranzadi Thomson Reuters, 2011, Cizur Menor, pgs. 212-223. [5.- CONTROL DEL CONTENIDO Y ASESORAMIENTO. 5.1.- La actuación del notario en la intervención de la póliza. 5.2.- Actuaciones del notario derivadas del art. 197.I RN. 5.3.- Advertencias, denegación de la función o integración de las faltas. 5.4.- Actuación del notario frente a obligaciones [del predisponente] de información previa a las personas consumidoras].

Otros autores:

Gomá Lanzón, I, “El alcance de la intervención notarial en la contratación bancaria (I)”, en Notario del Siglo XXI, núm. 80, 2018.

Rodríguez Achútegui, E. y Nieto Carol, U., “Control de cláusulas abusivas por los notarios y registradores”, en LegalToday, 3 junio 2015.

Tapia Hermida, J. A., “El Tribunal Supremo delimita, de nuevo, el alcance de la función notarial respecto de la transparencia de las cláusulas potencialmente abusivas en los préstamos hipotecarios: La Sentencia núm. 593/2017, de 7 de noviembre. Diagnóstico diferencial”, en El Blog de Alberto J. Tapia Hermida, 12 diciembre 2017.

Actualizada el 11 de julio de 2020

Links:

Cláusulas de hipoteca

Lista de cláusulas con link:

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        – por materias

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato

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