66.- ESTIPULACIONES DE LA HIPOTECA INVERSA (3ª entrega) en FICHAS de @BallugeraCarlos
LAS CLÁUSULAS
1.- BBVA y una aseguradora (hipoteca inversa de 11 enero 2013 con persona consumidora -individual)
En las cláusulas 1.1 y 1.2 se establece como finalidad de la hipoteca la obtención de una renta mensual vitalicia, señalándose que las que perciba a partir de los 93 años, serán a cargo de un seguro de renta vitalicia diferida, que se acuerda suscribir con la CIA BBVA SEGUROS, “cuya prima única se financia a partir de la primera disposición del presente crédito”. Y efectivamente la entidad dispone en el mismo acto de la suma de 222.769,87€, de las que 211.001,80€, corresponden a la prima de seguro y el resto al pago de gastos, comisiones, y tributos.
El resto del saldo de la cuenta se dispondrá los días 25 de cada mes por un importe de 4.647,12€, más la que corresponda a intereses. Hasta el 20 de Diciembre de 2020, fecha de agotamiento del saldo, pasando entonces a ser percibida con cargo al seguro de renta [SAP Madrid de 30 mayo 2017, declara abusivas las cláusulas de seguro de vida pero subsistente la hipoteca].
2.- BBVA y una aseguradora (hipoteca inversa de 5 noviembre 2009)
En el caso que nos ocupa, junto a la hipoteca inversa se concertó póliza de seguro, denominada “Renta Vitalicia Mensual Diferida”, por la que “BBVA Vida” se comprometía a satisfacer a la deudora durante su vida la cantidad mensual de 1.166,35 € -importe igual al estipulado en la hipoteca y a partir de la extinción de la misma, a cambio de una prima única de 61.000,79 €. [SJPI 25 Barcelona de 1 diciembre 2016, declara la ineficacia del seguro].
3.- SEMINARIO DE BILBAO
Se plantea la inscribilidad de una hipoteca inversa o hipoteca pensión que se articula mediante la apertura de un crédito en cuenta corriente por importe de 240.000 €. Las cifras que se consignan se han redondeado. La escritura señala lo siguiente:
“Estipulaciones. Cláusulas financieras. Cláusula primera.- Límite del crédito y disposición del mismo. El límite de este crédito es de hasta la suma de 240.000 € y la parte acreditada podrá disponer de dicha cuenta, hasta su total disponibilidad, en la forma que se detalla a continuación:
“- Una cantidad inicial por importe de hasta 40.000 € para atender los gastos de constitución y formalización de esta operación: notariales, fiscales, regístrales, de gestoría, etc., la comisión de apertura asociada a esta operación, los de la prima del seguro de renta vitalicia si la parte acreditada la hubiese concertado como complemento de esta operación, y el resto para otras finalidades.
“- Cuarenta disposiciones semestrales, que, incluidos los intereses que se devenguen en el período de disposición, no podrán superar el límite del crédito. Una parte de cada una de esas disposiciones semestrales se destinará al pago a la Caja de los intereses generados por las cantidades dispuestas, y el resto se entregará a los acreditados.
“En este acto, las partes fijan en 1.900 €, más los intereses devengados en cada período, el importe de las disposiciones semestrales. La primera de esas disposiciones se realizará el próximo día 25 de abril de 2007.
“Cláusula segunda.- Plazo, amortización y vencimiento. El plazo de éste crédito abarca desde la fecha de formalización de este contrato hasta trascurridos tres meses del fallecimiento de todos los acreditados, momento en el que vencerá la obligación de pago de los capitales dispuestos y de los intereses devengados una vez consumido el límite del crédito.
[…]
“Las cantidades que corresponda percibir a la Caja por los conceptos indicados de intereses y comisiones, serán cargadas en la contrato de crédito a fin de cada fecha de liquidación establecida y se remitirá a los acreditados un extracto de la cuenta.”
Se fija un interés remuneratorio del cinco por ciento fijo durante todo el período de disposición del crédito y un interés moratorio del quince por ciento. Igualmente se establecen comisiones de apertura, por reclamación de posiciones acreditadas y no satisfechas, un conjunto de causas de vencimiento anticipado entre las que se incluyen las que se producen por impago de las primas del seguro de daños, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en el contrato, etc.
Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, incluso los de tasación del inmueble hipotecado, los de otorgamiento de la presente escritura, incluso de la primera copia para la entidad acreedora, los de seguro de la finca. Viniendo a pagar intereses de demora desde el momento en que la acreedora los hubiere suplido. También se ponen a cargo de los acreditados los gastos procesales.
Pero llama la atención el vencimiento anticipado de la operación “cuando la finca hipotecada deje de ser ocupada personalmente por la parte acreditada, o cuando la ocupen total o parcialmente otra u otras personas, naturales o jurídicas, bien a título de arriendo, de subarriendo, de traspaso, de cesión, de usufructo o de cualquier otro incluso el de precario.”
También se pacta la facultad de la Caja, de carácter irrevocable, para poder compensar las cantidades adeudadas en cada momento con cualquier otro saldo que los obligados puedan tener a su favor, cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representado, la fecha de su vencimiento –que a estos efectos podría ser anticipado- y el título de su derecho, aun cuando la titularidad de los depósitos sea colectiva.
La hipoteca responde de: 240.000 € del límite inicial, de 82.000 € por intereses remuneratorios dentro del límite de cinco años al interés nominal pactado, de 67.000 € por intereses moratorios, dentro del mismo límite y al interés convenido y de 19.000 € para costas y gastos.
Se establece un límite máximo para el interés variable del 17 % y un plazo máximo del crédito de 50 años desde la firma de la escritura. Se tasa la finca en 300.000 € y se pacta el procedimiento extrajudicial de enajenación para caso de impago. [Seminario de Bilbao, 20 diciembre 2006].
INSCRIPCIÓN EN RCGC
NIF:
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante:
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA:
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso:
– Anteriores y posteriores: SJPI 25 Barcelona de 1 diciembre 2016, declara la ineficacia del seguro por incumplimiento de deberes de información que implican frontal conculcación de la buena fe contractual del art. 1258 CC.
– DGRN:
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado:
– Decisión de la Audiencia:
– Decisión del TS:
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
BIBLIOGRAFÍA
Del autor de las fichas:
– Un caso de hipoteca inversa cara y con cláusulas cuestionables. HIPOTECA INVERSA, en el Seminario de Derecho Registral de 20 diciembre 2006, en Boletín del Colegio de Registradores de España, Madrid, núm. 131 (2ª época), (2007), pgs. 71-73.
Actualizada el 25 de diciembre de 2018
Links:
Lista de cláusulas con link:
Guía para saber si una cláusula es abusiva
Guía para saber si una cláusula es transparente
Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato
