@BallugeraCarlos. CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO, en el Seminario de Derecho Registral de 13 mayo 2008. Se plantea la inscribilidad de la cláusula de vencimiento anticipado, de una parte por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del contrato de préstamo hipotecario y, de otra, por el impago de una de las amortizaciones por capital, intereses ordinarios o de demora.
Las dos cuestiones que se suscitan ahora fueron tratadas en la sesión de 3 de diciembre de 2002. Con relación a la primera de ellas, ya se ha indicado que no basta cualquier incumplimiento para provocar el vencimiento de la obligación.
Con arreglo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto de las obligaciones recíprocas es preciso que el incumplimiento sea de cierta entidad y, además, deliberadamente rebelde.
En el caso del préstamo, donde las obligaciones sólo caen del lado del deudor, debe tenerse presente al menos que el incumplimiento debe revestir cierta entidad y hallarse en conexión con la garantía.
Por otra parte, esa cláusula suele aparecer oculta o al menos disimulada entre la prolija regulación contractual de la hipoteca, que suele tomar en estos casos la forma de un contrato por adhesión, por lo que la doctrina mayoritaria la considera falta de transparencia y, por tanto, inhábil para incorporarse al contrato.
El vencimiento anticipado de toda la obligación es una consecuencia extrema que priva al deudor de su derecho a utilizar el plazo y que, por tanto, debe sujetarse al imperio del art. 1129 CC, que sólo contempla esa posibilidad cuando se disminuye la garantía y no se repone, poniendo en riesgo la subsistencia y rango de la hipoteca, pero no cuando, hallándose íntegra la misma se incumplen obligaciones accesorias de escasa entidad[1].
Adicionalmente, debe tenerse presente que conforme a las reglas prudenciales del Banco de España, que mientras el préstamo o crédito hipotecario siga siendo pagado a su vencimiento parcial no se podrá provisionar el riesgo por el acreedor, precisamente por inexistencia de un peligro cuantificable[2].
En consecuencia, el vencimiento anticipado por el incumplimiento de cualquier obligación del contrato no es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles, y ello, también, conforme al nuevo art. 12 LH.
Los fundamentos que se acaban de poner de manifiesto con la concomitante ineficacia de la cláusula y no la casualidad, son precisamente los que explican el hecho, tan ampliamente admitido, de que rara vez, por no decir nunca, se produce el vencimiento de la deuda y su ejecución por una causa distinta del impago.
En cuanto a que el impago de una cuota pueda dar lugar al vencimiento anticipado de todo el préstamo, no podemos considerar que la cuestión venga resuelta por una norma adjetiva como es el art. 693.2 y 3 LEC.
Dicho precepto únicamente indica que en algún caso es concebible que el impago de una cuota dé lugar al vencimiento de toda la deuda, pero, para decidir eso con carácter general es preciso atender a otras consideraciones.
La propia norma se aparta del automatismo de esa posibilidad al permitir al acreedor que pueda conceder al deudor la posibilidad de parar la ejecución mediante el pago de las cantidades vencidas.
Sin embargo, es muy criticable que esa posibilidad del deudor de librarse de la ejecución aparezca como un derecho del acreedor, ya que como veremos, debe considerarse abusiva la tolerancia del acreedor a la mora del deudor contra el tenor de la cláusula que impone el vencimiento anticipado por el impago de una sóla cuota.
La posibilidad de terminar la ejecución pagando lo vencido es un derecho del prestatario cuando se trata de deuda garantizada con hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor.
Ese derecho que en la redacción de la LEC de 2000 sólo se le concedía por una vez, ahora se le reconoce cada cinco años y no sólo al deudor que garantiza la deuda con su vivienda habitual, sino que conforme a una interpretación pro adherente y respetuosa con la sistemática del art. 693.3 LEC, ese derecho se atribuye a todo deudor de un contrato de hipoteca por adhesión.
Se aprecia, por tanto, una tendencia a la ampliación de los derechos que se reconocen a los deudores adherentes en detrimento de la sedicente facultad del acreedor de optar por el vencimiento total de la obligación por el impago de una cuota.
Por otro lado, esa residual que no omnímoda facultad del acreedor no puede ejercitarse de modo arbitrario sino que, por el contrario, debe tener en cuenta la terminante prohibición del art. 1256 CC, que impide que la validez y cumplimiento del contrato queden al arbitrio de una parte.
En ese sentido, las normas prudenciales del Banco de España pueden servir de referencia a la hora de aportar argumentos en pro del vencimiento de la total deuda. En primer lugar, debe tenerse presente que el incumplimiento de un crédito o préstamo hipotecario sobre viviendas terminadas no da lugar, según las reglas del Banco de España, a su clasificación como dudoso sino pasados tres meses desde el incumplimiento[3].
La provisión por el mismo, siempre que su riesgo vivo sea igual o inferior al 80% del valor de tasación de la vivienda, es, únicamente del 2% de su importe, salvo que se haya iniciado la ejecución –se entiende que por las cuotas impagadas no por la totalidad del préstamo-, en cuyo caso es del 3,8%, no pasando al 25% sino hasta que hayan transcurrido tres años desde el primer impago[4].
De ello se desprende que el daño por incumplimiento, tal como lo valora la entidad de crédito, conforme a las reglas del Banco de España, dista mucho de estimarse en la totalidad de la deuda, por lo que para provocar el vencimiento total y actuar la garantía en su integridad, creemos que la entidad de crédito deberá aportar y justificar en el propio título constitutivo de la garantía, alguna razón adicional, sin la cual, no nos parece posible dotar a la previsión de su privilegiada fuerza ejecutiva mediante su inscripción en el Registro.
Por otra parte, el vencimiento anticipado de toda la deuda por el impago de una cuota es una consecuencia extrema, ya que el préstamo se halla garantizado con hipoteca, por una parte, y el incumplimiento de un plazo mensual no suele empujar a la entidad de crédito a la ejecución por la totalidad, sino que, en la práctica, la entidad espera, entre tres meses y un año, antes de ir a la ejecución por la totalidad.
La Ley 44/2006, de 29 de diciembre de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, reformó el concepto de cláusula abusiva para incluir dentro del mismo las prácticas abusivas o prácticas no consentidas expresamente, recogidas actualmente en el art. 82.1 del Texto refundido de la LGDCU y otras leyes complementarias[5].
A la luz de ese nuevo concepto, es abusiva y debe considerarse como tal la práctica consistente en, por una parte, pactar en la escritura de hipoteca el vencimiento total de la deuda por el impago de una sola cuota y, al mismo tiempo y por otra parte, permitir al cliente, contra el tenor de la cláusula, ponerse al día del préstamo o crédito tras haber tolerado arbitrariamente el impago de una o varias cuotas, sin acudir a la ejecución ni de parte ni de toda la deuda.
En efecto, dicha práctica es abusiva ya que incluye en el contrato una cláusula que no se tiene intención de ejecutar sino que se utiliza de modo discriminatorio para intimidar al cliente, pese a la existencia de la garantía hipotecaria.
Ello significa no que la entidad de crédito no pueda ni deba tolerar la mora de su deudor más allá del incumplimiento de una cuota sino que debe eliminar del contrato de hipoteca la cláusula de vencimiento anticipado de toda la deuda por impago de una sola cuota.
La cláusula, ya hemos visto, que es intimidatoria en el peor de los casos, pero su inclusión sin intención de utilizarla es, también, humillante. Ese carácter priva a dicha cláusula de cualquier título para obtener la protección del Estado, ya sea en su vertiente judicial o administrativa, y debe llevar a excluir la estipulación de la inscripción en los Registros de la Propiedad y de Bienes Muebles, conforme al nuevo art. 12.II LH.
[1] Vid. en ese sentido la resolución de la DGRN de 2 de octubre de 2006.
[2] Vid. apartado 22 del Anejo IX, de la Circular del Banco de España 4/2004, de 22 de diciembre.
[3] Vid. apartado 7.c del Anejo IX, de la Circular del Banco de España 4/2004.
[4] Vid. apartado 17.b i y ii del Anejo IX, de la Circular del Banco de España 4/2004.
[5] Sobre el concepto de práctica abusiva vid. mi trabajo “Prácticas abusivas, información e integración contractual y regla <<contra proferentem>>”, en Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, nº 14, 2007, pp. 17 a 37.
