Haraquiri notarial

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@BallugeraCarlos . Brevísimo comentario y resumen de la resolución DGSJyFP de 28 febrero 2020. Un notario insiste en renunciar la redacción de una hipoteca, limitando su intervención al corta y pega del modelo. Ante el silencio del banco en el formulario no quiere poner, de su puño y letra, el código identificador de modelo en la escritura, la registradora le pide que, como redactor del instrumento, lo ponga; la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirma el haraquiri. No sé si llegaremos a entender el caso. La existencia de 22 resoluciones sobre la materia conforma una serie que nos permite, no sólo tratar el caso aislado, sino el caso en su contexto de mercado, que no es otro que la contratación por adhesión con condiciones generales de la contratación.

  La primera cosa que me llama la atención en esta resolución, es la repetición literal, por corta y pega, del argumentario de resoluciones anteriores sobre lo mismo, para rechazar que exista la obligación del banco de poner en la hipoteca el código identificador de modelo. No se tienen en cuenta los argumentos originales del notario en su recurso.

  Es claro que se trata de condiciones generales de la contratación y de cláusulas no negociadas individualmente y que los argumentos para una valen para todas las impuestas por el mismo predisponente en su actividad comercial.

  De esta reiteración por la resolución de lo mismo dicho en resoluciones anteriores para el mismo caso, resulta que las resoluciones perjudiciales para las personas consumidoras no tienen efecto “ultra partes”. Por eso se siguen poniendo calificaciones negativas y resoluciones revocatorias.

La falta de consignación en la hipoteca del código identificador de modelo menoscaba, en perjuicio de la persona consumidora, la transparencia del contrato, haciendo sumamente dificultoso si no imposible, el cotejo por el cliente, un deudor persona consumidora, del proyecto de escritura con el modelo depositado.

  La persona consumidora sin el código identificador de modelo puesto en la escritura, difícilmente podrá localizar el modelo de condiciones generales sobre cuya base se ha hecho la hipoteca y cotejarlo con ella.

  La inclusión del código identificador de modelo es una comunicación que beneficia al cliente. La resolución de la DGSJyFP es en perjuicio de la transparencia de la hipoteca y en menoscabo de la posición del cliente en cuanto a la información a recibir. No puede tener efecto “ultra partes” aunque se trate de cláusulas no negociadas individualmente y ese efecto no se produce no sólo respecto de la resolución individual que pudiera extrapolarse a casos idénticos o similares, tampoco tiene lugar como doctrina. La doctrina de esta resolución, por perjudicar al cliente, tampoco puede aplicarse “ultra partes”.

  Recurrir por el notario la calificación registral en defensa de la libertad del banco de imponer o no el código identificador de modelo, es decir en defensa de un interés de una parte de la hipoteca, interés respecto del que el notario es un tercero, contrasta, además, con la obligación del fedatario de intervenir en favor de la persona consumidora, conforme al art. 147 RN.

  No consta en el procedimiento si el notario ha informado al deudor persona consumidora del recurso en beneficio del banco sin la intervención de éste y sobre la opinión que dicha acción le merece a la persona consumidora perjudicada.

  La segunda cosa llamativa es que, en esta serie de resoluciones sobre el código identificador de modelo, el recurrente es siempre el notario, no el banco que sería el interesado en asegurar su libertad de imponer o no en la escritura pública ese código. Con ello queda patente la defensa de una especie de soberanía del notario sobre la redacción del documento. De hecho, la legitimación del notario para recurrir la calificación de la registradora se debe a la presunción, la misma que protege sus declaraciones sobre la transparencia material, que él es el redactor del instrumento presentado a calificación.

  Pero enseguida se ve que esto es una ilusión, no la presunción legal, sino que es ilusorio que el notario al recurrir se reivindique como redactor de la hipoteca, porque el notario no puede tocar una coma del formulario, inscrito en el RCGC, que le pasa el banco, el notario no juega ningún papel en la redacción de la hipoteca.

  Su reivindicación por medio del recurso de su papel de redactor del documento entraña una contradicción flagrante con el contenido del recurso, que no es otro que asumir, respetar y acatar la imposición del banco de mantener silencio sobre ese código en el formulario, lo que es lo mismo que abdicar de todo papel en la redacción y control en la redacción del instrumento notarial en ese concreto punto. En el resto ya sabemos cómo se las gastan los poderosísimos acreedores bancarios.

  La contradicción no puede ser mayor ni más aguda: en aras de defender su papel creador del documento el notario reconoce que es preciso respetar el silencio del banco sobre el código identificador de modelo sin que el notario pueda añadir nada de su cosecha.

  La exclusiva en la redacción del contrato por adhesión con condiciones generales de la contratación se la ha arrogado el banco también frente al notario. Es el banco el que impone el contenido contractual, el notario acepta enérgicamente esa imposición y lo demuestra con su recurso original alejado del corta y pega.

  La tercera cuestión es que, pese a los veinte casos tratados por las veintidós resoluciones sobre el mismo tema, en el resto de casos, que comprenden casi el cien por cien de las hipotecas, los bancos imponen el código identificador de modelo en el texto del documento. Convertir en doctrina y categoría un error u omisión del propio del banco encargado de comunicar los datos que la hipoteca debe recoger en la escritura, es un esfuerzo inútil.

  En resumen, el notario usa una legitimación para recurrir las calificaciones registrales que tiene por ser redactor de la escritura, papel que no ejerce en el caso por imposición del banco. El recurso muestra el acatamiento del notario de ese poder de imposición de la empresa, cuyo detalle concreto, al no intervenir en el recurso, parece no importarle nada, precisamente al banco.

Al final la DGSJyFP confirma que el notario ha de respetar el silencio que el banco impone en la hipoteca al no consignar en ella el código identificador de modelo. El notario pide y consigue que no se toque una coma, ni siquiera el silencio del banco, en el formulario. No es obligatoria la consignación en la escritura del código identificador de modelo. Haraquiri confirmado.

Resumen de la resolución de la DGSJyFP de 28 febrero 2020

201. NOVACIÓN DE HIPOTECA. DEPÓSITO EN EL RCGC. Resolución de 28 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y aparcamiento, para su financiación no es obligatorio que se exprese el código indicador de depósito en RCGC en la escritura.

Hechos: […] novación de un préstamo concedido -mediante otra escritura autorizada por el mismo notario el 28 de diciembre de 2017 […] por «Kutxabank, S.A.» para financiar la adquisición por los dos prestatarios, personas físicas, de una vivienda que se hipotecó en garantía del préstamo.

En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.

Registradora: Según la calificación impugnada, la registradora suspende la inscripción solicitada porque «no se indican datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo».

Recurrente: El notario recurrente alega, entre otros argumentos, que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, según la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de junio de 2019, la falta del depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario.

Resolución: La DGSJyFP revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. La cuestión planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 5 y 12 de diciembre de 2019 y 3, 7, 8, 15, 17, 22 y 28 de enero de 2020, con criterio que se ha mantenido por esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resolución de 12 de febrero de 2020 y debe ahora reiterarse [nos remitimos al resumen de la resolución de 5 diciembre 2019].

[…]

En el presente caso el notario expresa que ha comprobado que la entidad prestamista tiene depositadas las condiciones generales del contrato de préstamo en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Por ello, no puede mantenerse la calificación recurrida.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

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