Un banco defiende la rebaja, a favor de la persona consumidora, del interés de demora en la hipoteca

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@BallugeraCarlos. Comentario de urgencia de la resolución DGSJyFP de 5 abril 2020. Esta resolución dice que el interés de demora del art. 114.III LH es máximo, se establece por la ley, no admite negociación en beneficio del banco, pero sí admite esa negociación en beneficio del adherente; de suerte que el tipo máximo fijado por la ley, –en caso de préstamos hipotecarios con consumidores– regirá en defecto de cláusula expresa más favorable en beneficio del consumidor.

Decimos adiós con el mes de julio a la incomprensible doctrina sobre la interpretación de la imperatividad de los intereses de demora y del vencimiento anticipado de la Directiva 2014/17/UE de 4 febrero 2014 y de la LRCCI q venía haciendo la DGRN[1].

  No se puede definir mejor, aunque no se nombre la semiimperatividad, el juego de una norma semiimperativa que como lo hace esta resolución. Precisamente la semiimperatividad de las normas de protección de adherentes y personas consumidoras es la que permite la estipulación que mejora en beneficio de los adherentes el máximo legal semiimperativo de intereses de demora en los préstamos hipotecarios y permite, en consecuencia, rebajar ese límite o eliminarlo.

El gran brillo de esta resolución no puede ser oscurecido por algunos problemas que la misma se deja por el camino. No sabemos si los dos cónyuges prestatarios e hipotecantes son empleados del banco; se ha omitido el día de la fecha de una resolución de abril de 2020 que sirve de base a la doctrina de la decisión que comentamos. Tendremos que esperar a la corrección de errores de esta resolución, para aclarar esta cuestión.

Por otro lado, se limita el recurso a la aplicabilidad del art. 114.III LH, pero se niega que, pese a su redacción idéntica, el recurso se refiera a la interpretación del art. 25.2 LRCCI que no es aplicable. Aquí el lío no es pequeño,

  El art. 114.III LH forma parte de la LRCCI y, por tanto, no sería aplicable al caso, en lo que abunda la resolución al aceptar la declaración del banco que se remite al respeto de su estipulación de los límites impuestos a los intereses de demora en la redacción del artículo anterior a la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

  En efecto, algunas referencias a este precepto hipotecario en la resolución parecen serlo a su redacción anterior a la LRCCI, pero no creemos que la exclusión de aplicabilidad de la Ley 5/2019, de 15 de marzo suponga para este caso poner en vigor el derogado art. 114.III LH en su redacción anterior a la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

  No obstante, nos apoyamos en la declaración contenida en la misma resolución de que la semiimperatividad es aplicable no sólo a préstamos de empleados mientras mantengan la condición de tales, sino también a esos mismos prestatarios cuando se den las circunstancias especiales que justifican el cambio de la cláusula de demora a parámetros no de empleados sino de mercado, menos favorables y eso sin analizar la aplicabilidad al caso del art. 25.2 LRCCI sino sólo la aplicación del art. 114 LH. Empezamos agosto con el mejor de los augurios. ¡Felices vacaciones para el que las tenga!

Resumen de la resolución DGSJyFP de 5 abril 2020

268. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES DE DEMORA

Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria [CB].

Resumen: En las hipotecas de financiación de la vivienda de préstamos del banco a un empleado, puede estipularse en beneficio de la persona adherente y consumidora un interés de demora inferior al legal, incluso para el caso de que el prestatario deje de ser empleado del banco.

Hechos: […] enun préstamo concedido por «Liberbank, S.A.» a dos personas casadas entre sí, y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual de los prestatarios adquirida el mismo día […] el préstamo se concede en las condiciones establecidas por el vigente convenio colectivo de las Cajas y Entidades Financieras de Ahorro, dada la condición de empleada de «Liberbank, S.A.» que tiene la prestataria [son dos]; y con destino a la adquisición de vivienda habitual […] se estipula que el interés de demora será igual al ordinario vigente en cada momento, si bien, en caso de concurrir cualquiera de las situaciones especiales previstas en la misma escritura que llevan aparejado un cambio del tipo ordinario de interés aplicable (excedencia voluntaria, fallecimiento del empleado, renuncia o despido del mismo, y transmisión inter vivos de la finca hipotecada por la parte prestataria a un tercero que se subrogue en las obligaciones hipotecarias y personales asumidas en la escritura) el interés de demora «pasará a ser [1] igual al interés ordinario vigente en cada momento incrementado en dos puntos porcentuales. [2] No obstante lo anterior, en el supuesto de que concurra la circunstancia de que el presente préstamo tenga por finalidad financiar la adquisición de vivienda habitual y la garantía hipotecaria se constituya sobre dicha vivienda, el interés de demora no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo [esto era el art. 114 antes de la LRCCI] y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago, de acuerdo con lo establecido en el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria».

Registradora: La registradora suspende la inscripción solicitada porque […] no cabe pactar un interés moratorio diferente […] a la adición de tres puntos al interés remuneratorio pactado.

Recurrente: El recurrente [Liberbank] alega que la calificación impugnada […] es contraria: [1] al contenido del convenio colectivo cuyas condiciones económicas se encuentran preestablecidas; [2] al espíritu de la Directiva 2014/17/UE [3] y en especial de la Ley 5/2019 […] [4] a los principios generales del derecho que admiten cualquier interpretación de la norma más favorable a los intereses del consumidor; [5] […] siendo igualmente aceptable el criterio mantenido por la entidad prestamista por ser más beneficioso para […] la parte prestataria; [6] a la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación con las cláusulas de intereses de demora, de que debe concluirse que el fijado en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria estarían se trata de un interés máximo que regula la indemnización a la que tiene derecho el prestamista con el fin de dotar de proporcionalidad el mismo; [7] y al derecho de renuncia al que se refiere el artículo 6.2 del Código Civil [no se puede decir que los bancos tengan malos abogados].

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. El artículo 2.4, en su letra a), de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, dispone que la misma no será de aplicación, entre otros, «a los contratos de préstamo (…) concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general». Este precepto constituye un trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17 […]

[…] tanto la registradora como el recurrente están de acuerdo en que el préstamo hipotecario […] entra en ese ámbito excluido de la aplicación de la Ley 5/2029.

No obstante, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 20 de diciembre de 2019 y de abril de 2020 [no podemos verla sin el día de la fecha]; y la Instrucción también de 20 de diciembre de 2019) ha puesto de relieve que la interpretación de la referida norma de exclusión plantea una serie de dudas […]

En la calificación impugnada la registradora afirma que […] no es aplicable el artículo 25 de la misma sobre intereses de demora, pero sí la norma del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria [ambos artículos tienen idéntica redacción]. Por ello el presente recurso debe ceñirse a la interpretación de este último precepto legal [que es el mismo que el que no se interpreta por ser estrictos], dado que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, es la calificación tal y como ha sido formulada en el presente caso la que debe ser objeto de análisis, sin que puedan abordarse otras cuestiones distintas de la expresada en la misma [esta reserva tiene valor cero, que es lo que queda de restar a algo ese mismo algo. No se puede aplicar una cosa y la contraria a formulaciones idénticas].

3. Hechas las anteriores precisiones, y limitado por tanto el presente recurso a resolver sobre las consecuencias de la aplicación del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, no puede confirmarse la calificación recurrida.

Como ha afirmado recientemente esta Dirección General (cfr. Resolución de de abril de 2020 [no es posible localizarla con esos datos]) el tipo de interés legal de demora en los préstamos hipotecarios a que se refiere el citado artículo 114 de la Ley Hipotecaria debe ser entendido atendiendo a la interpretación literal y teleológica de la Directiva 2014/17/UE, [1] como un tipo legal máximo respecto de la entidad prestamista, pero no respecto del prestatario que tenga la consideración de consumidor (el 28.3 de dicha Directiva establece con relación al interés de demora en la ejecución hipotecaria que: «Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos»).

Carecería de sentido la finalidad de protección de la Directiva 93/13/CEE frente a cláusulas abusivas si no existiera la posibilidad para el consumidor de reducir el tipo máximo del interés de demora fijado por la ley o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno. No parece que la Directiva 2014/17/UE haya querido modificar el nivel de protección del consumidor establecido en la Directiva 93/13/CEE, por lo que el artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria (modificado por disposición final primera, apartado «Dos» de la Ley 5/2019 en un supuesto como el presente excluido de la aplicación de dicha Ley 5/2019, y teniendo en cuenta que se trata de un norma relativa a la responsabilidad que por intereses de demora puede garantizar la hipoteca, debe interpretarse entendiendo que, al establecer un tipo legal de demora, se excluye la fijación del interés moratorio de la posibilidad de negociación de los particulares en perjuicio del consumidor [pero se admite la negociación en beneficio de la persona consumidora: ¡genial! No puedo dejar de congratularme por ello].

Si se siguiera la interpretación literal del artículo 114 de la Ley Hipotecaria […] tal consumidor resultaría perjudicado por la referida reforma legislativa.

[…]

Debe advertirse, además, que precisamente por tratarse de préstamo a empleado y en atención a esta cualidad se concede en condiciones mejores de las que se ofrecen al público en general, proporcionando al trabajador una retribución adicional, y entre esas condiciones más favorables se puede incluir, sin duda, un interés de demora inferior al fijado legalmente.

En consecuencia debe concluirse que, en un caso como el presente, el carácter imperativo del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, y concretamente la prohibición de pacto en contrario en materia de intereses de demora están referidos [1] a la forma de cálculo del interés de demora, [2] a la prohibición de capitalización [3] y al tipo máximo fijado por la ley, tipo que –en caso de préstamos hipotecarios con consumidores– regirá en defecto de cláusula expresa más favorable en beneficio del consumidor [cabe negociación en favor de la persona consumidora que rebaje el máximo legal].

Estas conclusiones son aplicables no sólo al supuesto en que el préstamo siga conservando todas las condiciones pactadas para el caso de que la prestataria siga teniendo la cualidad de empleada de la entidad prestamista (supuesto para el que, en realidad, no se está fijando un interés de demora distinto en su cuantía al interés remuneratorio) sino también al caso en que concurran cualquiera de las situaciones especiales previstas en la misma escritura que llevan aparejada la aplicación de un interés de demora que será «igual al interés ordinario vigente en cada momento incrementado en dos puntos porcentuales», sin que –como ha quedado expuesto– deba analizarse si para este último caso entraría en juego el citado artículo 25.2 de la Ley 5/2019 […]

[…] esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.


[1] Dicha doctrina estaba contenida en las resoluciones de la DGRN de 5 diciembre 2019 (expresión del código identificador del modelo inscrito en RCGC en la escritura e interés de demora inferior al legal), 19 diciembre 2019, Arteixo (la DGRN confirma la suspensión de un préstamo hipotecario que establece un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, porque la ley no admite pacto en contrario); 15 enero, Arteixo (se pacta un interés de demora inferior al legal imperativo); y 28 enero, Granada 2 (se pacta un interés de demora inferior al legal imperativo). Ya habíamos criticado esa doctrina en este post: “Indicación del código de depósito del formulario en el Registro de cláusulas e interés de demora inferior al legal”, en www.notariosyregistradores.com.

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No entiendo como he acabado aquí, estudiando esto y lo otro sobre la hipoteca de la vivienda, si cuando empecé en la escuela el principal estímulo para estudiar era el terror. Puedes decir, si has encontrado esto en algún rincón perdido del libro de arena, que ese trauma no se me ha quitado, sin embargo te contesto que sólo quiero que disfrutes tanto como yo al leer estas mis pobres ocurrencias.

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